Fast jeder, der schon mal eine Wohnung angemietet hat, musste sie bezahlen, die Mietkaution. Doch was ist das überhaupt? Wofür leistet man sie und wie hoch darf sie maximal sein? Muss der Mieter sie auf einmal zahlen und kann er dafür sorgen, dass sie für ihn arbeitet? Vorab muss klargestellt werden, dass es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietkaution gibt. Diese muss also im Rahmen des Abschlusses eines Mietvertrages vereinbart werden.
Tipp: Nutzen Sie einen Muster Mietvertrag, um sicherzustellen, dass die Zahlung einer Mietkaution bei Einzug korrekt vereinbart wird.
Form der Mietkaution
Die Mietkaution ist meist ein Geldbetrag, der bei Anmietung einer Wohnung vom Mieter an den Vermieter zu leisten ist. Sie soll dem Vermieter in zweierlei Hinsicht Sicherheit bieten. Einerseits falls es zu Mietausfällen kommt. Andererseits für den Fall, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird und noch Reparaturarbeiten an der Wohnung zu vollziehen sind.
Höhe der Kaution
Die Höhe der Mietkaution ist bei einem Wohnraummietverhältnis nach oben hin begrenzt und darf maximal die Höhe von drei netto Kaltmieten betragen, dies ist im § 551 Abs. 1 des BGB festgelegt. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei monatlichen Raten zu bezahlen ( § 551 Abs. 2 BGB). Ein Vermieter hat also keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Mieter die gesamte Summe vor dem Einzug bezahlt.
Mietkaution bei Gewerbemietverträgen
Die Vermietung von Gewerbeflächen unterliegt nicht dem besonderen Mieterschutz. Oft sind die Mieten pro Quadratmeter hier auch um ein vielfaches höher als bei der Wohnungsmiete. Dementsprechend können die Mietparteien bei einem Gewerbemietverhältnis die Kaution frei verhandeln. Da aber nicht jeder eine so hohe Summe auf einmal leisten kann, ist es durchaus gebräuchlich, dass auch Gewerbemieter die Mietkaution in Raten zahlen. Der Vermieter von Gewerberäumen muss die Kaution übrigens auch nicht zinsbringend anliegen. Solche Punkte können die Parteien aber selbstverständlich individuell im Gewerbemietvertrag regeln.
Schutz vor Insolvenz des Vermieters
Als nächstes stellt sich die Frage, was passiert mit dem Geld, sollte der Vermieter Pleite gehen, darf es auch gepfändet werden? Nein, deswegen ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution auf einem offenen Treuhandkonto einzuzahlen, dies regelt § 551 Abs. 3 im BGB. Dadurch wird nicht nur der Mieter bei Insolvenz des Vermieters geschützt, sondern er erhält auch bei Beendigung des Mietverhältnisses und korrekter Übergabe der Wohnung die Zinsen auf die geleistete Kaution obendrauf.
Nachweis einfordern
Der Mieter hat nach Zahlung der Kaution Anspruch auf einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage. Kommt der Vermieter diesem nicht nach, kann der Mieter ein Zurückhaltungsrecht an der Miete geltend machen (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426). Dieser verfällt jedoch nach 3 Jahren. So entschied das Amtsgericht Remscheid in einem Urteil vom 19.07.2013 (AZ: – 7 C 71/13 -).
Rückzahlung der Mietkaution
Bei Auszug aus der Wohnung möchten Mieter in der Regel, dass ihnen die Kaution möglichst schnell ausgezahlt wird. Daher stellt sich die Frage, wie lange der Vermieter sich mit der Auszahlung der Kaution Zeit lassen darf. Im Gesetz gibt es keine festgelegte Zeit. In jedem Fall darf der Vermieter die Kaution bis zur tatsächlichen Übergabe der Wohnung behalten. Und auch noch einige Zeit darüber hinaus, denn er muss die Möglichkeit erhalten, die Wohnung auf versteckte Schäden hin näher zu besichtigen. Die Rechtsprechung geht von einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten bis zur Rückzahlung der Mietkaution aus. Es muss aber immer der Einzelfall geprüft werden. So besteht beispielsweise die Möglichkeit, einen Teil der Kaution zurückzubehalten, wenn mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen ist. Mehr zu den einzelnen Fallkonstellationen lesen Sie in unserem Artikel zur Rückzahlung der Mietkaution.
