Denn mit dem Tod des Mieters erlischt nicht immer automatisch das Mietverhältnis. Es kommt auf die genaue Fallgestaltung an. 

Was ist Untervermietung?

Untervermietung definiert grundsätzlich die „Gebrauchsüberlassung an Dritte“, geregelt in § 540 BGB. Hierbei stellt der Hauptmieter einer anderen Person den Nutzen des gesamten oder anteiligen Mietobjekts gegen Entgelt zur Verfügung. Nur auf Grundlage der zu beachtenden Regelungen zur Untervermietung wird ein Untermietvertrag rechtlich gültig. Es ist zudem stets zu beachten, dass eine Untervermietung eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine Folge der unerlaubten Untervermietung kann zum Beispiel die fristlose Kündigung sein. Achtung: Wenn der Hauptmieter einen Lebensgefährten oder nahen Angehörigen kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, dann ist dies keine zustimmungsbedüftige Untervermietung, sondern der Mieter muss dem Vermieter dies lediglich anzeigen.

Tod des Hauptmieters

Nach dem Tod des Mieters kann der Untermietvertrag fortgeführt werden, wenn es eine Person gibt, die in den Mietvertrag des Hauptmieters eintritt. Diese Person kann auch der Untermieter sein. Schauen wir uns die unterschiedlichen Fallgestaltungen an.

  • Fall 1: Es gibt im Mietvertrag noch einen zweiten Mieter, der durch den Tod des Mieters zum alleinigen Hauptmieter wird. In dem Fall wird auch das Untermietverhältnis nahtlos fortgeführt. 
  • Fall 2: In der Wohnung lebte neben dem Hauptmieter auch der Ehegatte oder ein naher Angehöriger des Hauptmieters, der nicht selbst im Mietvertrag stand. In dem Fall wird der Mietvertrag gemäß § 563 BGB mit dem Angehörigen und dem Vermieter fortgeführt. Der Ehegatte oder Angehörige wird zum Hauptmieter und führt den Untermietvertrag mit dem Untermieter fort.
  • Fall 3: In der Wohnung lebten nur der Hauptmieter und der Untermieter und der Untermieter führte mit dem Hauptmieter einen gemeinschaftlichen, gemeinsamen Haushalt. In dem Fall tritt er selbst gemäß § 563 BGB in das Hauptmietverhältnis als Mieter ein. 
  • Fall 4: Der Erbe des Hauptmieters führt das Mietverhältnis mit Vermieter fort und übernimmt den Hauptmietvertrag. In dem Fall tritt der Erbe in den Untermietvertrag ein.
  • Fall 5: Der Untermieter beerbt selbst den Hauptmieter. In dem Fall kann er den Mietvertrag fortsetzen, muss aber damit rechnen, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Trifft keiner dieser Fälle zu, muss der Untermieter nach dem Tod des eigentlichen Mieters das Mietobjekts räumen, sofern der Vermieter nicht einem neuen Mietvertrag zustimmt. 

BGH-Entscheidung zum Tod des Hauptmieters

Doch was passiert, wenn sich der Untermieter trotz Kündigung weigert, auszuziehen? Schuldet er dem Vermieter dann die Miete für die ganze Wohnung oder nur für den von ihm bewohnten Teil? Der BGH hat diese Frage am 11.12.2020 entschieden.

Der Fall: Nachdem ein Untermieter nach dem Tod des Hauptmieters das Räumen der Wohnung verweigerte, wurde er nun auf Schadensersatz in Höhe der Gesamtmiete für mehrere Monate verklagt. Bereits Ende 2014 verstarb der Hauptmieter einer 107 m2 großen Wohnung. Kurz darauf forderte der Eigentümer der Wohnung den fristgerechten Auszug des Untermieters. Nachdem der Untermieter dem nicht nachkam wurde er erfolgreich auf Räumung der Wohnung verklagt. Ihm wurde eine Räumungsfrist bis Ende September 2016 eingeräumt.

Knapp ein Jahr später kam es zu einer Zwangsräumung. Zudem verklagte die neue Vermieterin den Untermieter auf Schadensersatz in Höhe von 2.170 Euro. Diese Summe stellt die Gesamtmiete der vergangenen Monate dar.

Nachdem die Klage sowohl vom Amtsgericht Berlin-Schöneberg, als auch vom Landgericht Berlin zugunsten der Eigentümerin entschieden wurde, legte der Untermieter Revision ein. Doch auch diese Revision wurde schlussendlich vom BGH zurückgewiesen. Der BGH sah eine Gesamt-Nutzungsentschädigung als gerechtfertigt, da das Mietobjekt in der Regel nur als Gesamtes vermietet werden könne. Dem Vermieter sei es daher nicht zuzumuten nur Teile der Wohnung zu vermieten (BGH, Az. V ZR 26/20).