Wenn ein Vermieter den Mietvertrag unrechtmäßig kündigt, dann stellt sich das meist noch während des Räumungsverfahrens heraus. Also bevor der Mieter tatsächlich ausgezogen ist. Können Maklerkosten als Schadensersatz geltend gemacht werden?

Unrechtmäßigkeit der Kündigung wird erst nach Umzug bekannt

Doch was, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der Kündigung bereits ausgezogen ist? Und erst später erfährt, dass die Kündigung des Vermieters unter Vortäuschung falscher Tatsachen erfolgt ist? Grundsätzlich muss derjenige, der eine Vertragspflicht schuldhaft verletzt hat, dem Vertragspartner einen Ersatz des dadurch entstandenen Schadens leisten. Das gilt also auch, wenn ein Vermieter eine Kündigung unzutreffend begründet. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung die Grenzen der Schadensersatzpflicht des Vermieters definiert.

Mieter kauft Eigentumswohnung

Der BGH-Entscheidung liegen zwei Fälle zu Grunde. In dem einen wurde der Mieter mit dem Hinweis auf Eigenbedarf gekündigt. In Fall 1 ging es darum, dass der Vermieter die Kündigung mit Eigenbedarf begründet hatte. Tatsächlich zog er dann aber nach dem Auszug der Mieter nicht in die Wohnung ein. In Fall zwei hatte der Mieter selbst die Wohnung fristgemäß gekündigt, weil der Vermieter sich vertragswidrig verhalten hat. In beiden Fällen war also der Auszug durch ein Verhalten des Vermieters veranlasst worden. Die betroffenen Mieter entschieden sich jeweils in eine Eigentumswohnung umzuziehen. Sie wurden also von Mietern zu Eigentümern. Als Käufer der Wohnung mussten sie laut Maklervertrag hohe Maklergebühren übernehmen. Diese Maklergebühren sollten die Vermieter ihnen als sogenannte Kündigungsfolgeschäden ersetzen.

Maklerkosten als Schadensersatz?

Die Richter am BGH mussten zunächst einmal prüfen, inwieweit es sich bei den Maklerkosten zwar um einen kausalen Schaden handelt. Hieran bestand in den Augen der Richter kein Zweifel. Dennoch kam der BGH zu dem Schluss, dass die Vermieter diesen Schaden nicht erstatten mussten. Warum mussten die Vermieter Maklerkosten, die zwecks Erwerbs von Wohnungseigentum aufgenommen wurden, nicht ersetzen? Obwohl die Pflichtverletzung des Vermieters zumindest in einem der Verfahren – unstreitig festgestellt worden war. Für das zweite Verfahren ließen die Richter die Beurteilung der Pflichtverletzung offen. Denn aus ihrer Sicht kam es auf diese Frage gar nicht mehr an. Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass die Maklerkosten zwar als kausaler, aber nicht als erstattungsfähigen Schaden gelten. Es fehlte an der adäquaten Kausalität.

Adäquate Kausalität, aber…

Der BGH räumte ein, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses eine adäquate Reaktion auf die Kündigung des Mieters darstellt. Der Mieter musste ohne eigenes Verschulden, seine bisherige Wohnsituation ändern. Hier kommt sowohl die Anmietung einer anderen Wohnung in Betracht, als auch der Erwerb von Wohnungseigentum. Entscheidet man sich für den Kauf einer Wohnung, dann fallen in der Regel Maklerkosten unvermeidbar an. Der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung stellt also eine adäquat kausale Reaktion des Mieters dar. Dennoch war im zweiten Schritt zu prüfen, inwieweit Maklerkosten noch unter den Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht fallen. 

Kein innerer Zusammenhang

Die Richter waren jedoch der Auffassung, dass trotz der objektiven Kausalität keine Haftung des Vermieters angenommen werden konnte. Die verletzte Vertragspflicht bestand darin, dass hier der Gebrauch der Mietwohnung ohne Rechtsgrundlage entzogen wurde. Das Interesse des Mieters an der Erhaltung seiner Mietwohnung steht dabei aber in keinem inneren Zusammenhang mit den angefallenen Maklerkosten. Denn der Makler wurde tätig, damit die Mieter von ihrer bisherigen Rechtsstellung als Mieter in die Position eines Eigentümers wechseln konnten. Maklerkosten als Schadensersatz kommen daher nicht in Frage. Mit dem Wechsel vom Mieter zum Eigentümer hat der Kläger nach Ansicht des Gerichts zum Ausdruck gebracht, dass er zukünftig seinen Wohnbedarf auf anderem Wege decken will. Nicht mehr durch das Anmieten einer Wohnung, sondern als Eigentümer einer Wohnung.

Der BGH verwies die Sachen an das Berufungsgericht zurück. Denn zu klären war noch, in welchem Umfang der Mieter möglicherweise weitere Schadenspositionen geltend machen kann. Als typischer Schadensersatz kommen beispielsweise die Kosten für das Umzugsunternehmen in Betracht oder auch Kosten für eine Übergangsunterkunft.