Falsche Angaben in der Eigenbedarfskündigung sind für den Vermieter ein Spiel mit dem Feuer. Es kann sogar strafrechtliche Konsequenzen haben, wenn der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht.

Täuschungsabsicht während des laufenden Mietverhältnisses

Der Vermieter muss nachweisbar in der klaren Absicht gehandelt haben, den Mieter zu täuschen. Wenn der Vermieter bereits bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nie die Absicht hatte, diese für sich selbst bzw. seine Angehörigen zu nutzen, dann ist der Fall natürlich eindeutig. Es kann aber auch sein, dass der Eigenbedarf noch während der laufenden Kündigungsfrist wegfällt. 

Beispiel: Der Vermieter hat Eigenbedarf für seine Tochter angemeldet, die ein Studium aufnehmen wollte. Die Tochter erhält an der gewünschten Universität keinen Studienplatz und ändert ihre Lebenspläne. Sie zieht stattdessen zu ihrem Freund ins Ausland.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 festgelegt, dass den Vermieter eine Aufklärungspflicht trifft. Fällt der Kündigungsgrund weg, während die Kündigungsfrist noch läuft, macht sich der Vermieter daher einer Täuschung durch Unterlassen schuldig (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04). 

Wegfall des Kündigungsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist für Eigenbedarfskündigung beträgt mindestens drei Monate, oft sogar länger. An der Lebenssituation des Vermieters kann sich vieles ändern. 

Achtung: Ändert sich die Lebenssituation des Vermieters erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, lag keine Täuschungsabsicht vor. Der Mieter kann dann keine Ansprüche mehr gegen den Vermieter geltend machen. Eigenbedarf vorgetäuscht hat der Vermieter nämlich während des laufenden Mietverhältnisses nicht.

Beweisführung durch den Mieter

Der Mieter steht immer vor der Herausforderung, die Täuschungsabsicht auch nachzuweisen. Sofern schon bei Eingang der Kündigung berechtigte Zweifel am Eigenbedarf bestehen, kann sich ein Vorgehen gegen die Kündigung lohnen. Im Gerichtsverfahren über die Wirksamkeit der Kündigung muss der Vermieter schlüssig darlegen, dass Eigenbedarf besteht. Wenn es im Vorfeld bereits häufig Streit mit dem Vermieter gab oder sich bereits Kaufinteressenten die Wohnung angesehen haben, lohnt es sich oft für den Mieter näher nachzuforschen und den Nutzungswunsch zu hinterfragen. Eine anwaltliche Beratung ist zu empfehlen. 

In den meisten Fällen wird dieser Beweis erst geführt werden können, wenn tatsächlich nicht der Vermieter bzw. der Angehörige in die Wohnung einzieht. Und auch dann wird der Vermieter oft vorbringen, dass sich erst nach dem Auszug des Mieters die Sachlage geändert hat. Dieses muss er dann allerdings im Zweifel dem Gericht glaubhaft machen. 

Umfang der Schadensersatzpflicht 

Gelingt der Nachweis der Täuschung noch während der Kündigungsfrist, kann der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben. Der Vermieter muss ihm den Schaden ersetzen, den er aufgrund der unrechtmäßigen Kündigung hatte. Also beispielsweise Anwaltskosten, aber auch Maklerkosten oder Kosten für Inserate, falls der Mieter sich vorsorglich auf Wohnungssuche begeben hat. Es gilt der Grundsatz, dass der Mieter so gestellt werden muss, wie er stünde, wenn der Vermieter die Kündigung unterlassen hätte. Noch viel umfangreicher kann der Schaden sein, wenn der Mieter bereits ausgezogen war. In dem Fall können neben Maklerkosten auch noch Renovierungskosten oder sogar Mehrkosten für die neue Wohnung geltend gemacht werden. Und zwar noch Jahre später, denn die Verjährung beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter Kenntnis von der Täuschung erhält. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Auch in strafrechtlicher Hinsicht kann die Täuschung als Betrug geahndet werden, insbesondere, wenn der Vermieter auch im Prozess noch an seinen falschen Angaben festhält.