Doch kann man einer solchen Kündigung mit Hilfe von bestimmten vertraglichen Klauseln vorbeugen? Und wenn ja, was gilt es dabei zu beachten?
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter sogenannten Eigenbedarf anmeldet und somit das vermietete Objekt für sich selbst benötigt. Wichtig ist hierbei, dass der Eigenbedarf nicht unmittelbar für den Vermieter selber gelten muss. Tatsächlich ist eine solche Kündigung auch dann wirksam, wenn das Mietobjekt für nahe Familienangehörige oder eine Pflegekraft zu Wohnzwecken benötigt wird. Erfahren Sie hier mehr darüber, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.
Eigenbedarfskündigung vertraglich ausschließen
Grundsätzlich ist es möglich eine Kündigung aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters vertraglich auszuschließen. Dabei ist es nicht relevant, ob eine zeitliche Begrenzung für eine derartige Klausel vorliegt. Dennoch ist eine Befristung solcher Klauseln nicht unüblich, da die Nutzmöglichkeit des Vermieters stark eingeschränkt ist.
Was gilt es bei der Form zu beachten?
Damit eine Klausel entgegen einer Eigenbedarfskündigung wirkt, muss diese bestimmte formelle und inhaltliche Vorgaben erfüllen. Darunter beispielsweise die Einhaltung der nötigen Schriftform gemäß §550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Ratsam ist es die Klausel direkt in den Mietvertrag einzubauen, da dies bei möglichen gerichtlichen Verhandlungen am meisten Bestand hat. Bei zusätzlichen Schriftstücken ist die Auslegung der Gültigkeit abhängig vom jeweiligen Gericht.
Wichtig: Eine mündliche Vereinbarung ist in keinem Fall gültig oder rechtlich geltend zu machen.
Einseitiges Ausschließen ist nicht möglich
Dadurch, dass eine einseitige Ausschließung der Eigenbedarfskündigung von Seiten des Mieters erhebliche Nachteile für den Vermieter mit sich bringt, ist dies nicht möglich. Es ist also wichtig, dass beide Vertragsparteien den Vertrag mit enthaltener Klausel unterschreiben.
Achtung: Die Klausel muss in beiden Exemplaren des Mietvertrags wortgleich enthalten sein und ist wie bereits erwähnt von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen.
Gericht: Klausel zum Kündigungsausschluss ist wirksam
Im Urteil vom 11. Januar 2018 entschied das Landgericht Aschaffenburg, dass eine im Mietvertrag enthaltene Klausel eine Eigenbedarfskündigung wirksam ausschließen kann (Az. 22 S 116/17).
Nachdem ein Mieter eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung erhielt, verwies dieser auf eine entsprechende im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Kündigung unwirksam sei. Es folgte eine Räumungsklage, welche jedoch vom Landgericht Aschaffenburg abgelehnt wurde. Anzuerkennen war die Wirksamkeit der Mietvertragsklausel und somit zeitgleich die unrechtmäßige Kündigung.
