Schönheitsreparaturen in Mietobjekten – beim Auszug streichen?

Zu den üblichen Renovierungsmaßnahmen gehören gestrichene Türen und Fenster sowie gestrichene Wände. Doch muss der Mieter immer beim Auszug streichen? Und in welchem zeitlichen Rahmen muss die Renovierung durchgeführt werden? Diese und weitere Fragen klären wir für Sie im Nachfolgenden!

Tipp: Legen Sie in einem Mietvertrag schriftlich fest, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen soll.

Was darf der Vermieter beim Auszug verlangen?

Zunächst ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber keinerlei Renovierungspflichten für den Mieter bestimmt. Der Vermieter darf also beim Auszug eigentlich nur eine besenrein geräumte Wohnung verlangen. Denn der Grundgedanke bei der Vermietung von Wohnungen ist, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass sich das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand befindet. Geht es also um die übliche Renovierung nach Abnutzung, müsste der Vermieter laut BGB regelmäßig streichen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter selbst durch unsachgemäße Handhabung Schäden verursacht, die über normale Verschleißspuren hinausgehen. In dem Fall müsste der Mieter die Schäden durch Renovierung beseitigen. In der Praxis ist die Abgrenzung oft schwierig. Daher hat der Gesetzgeber den Mietvertragsparteien die Möglichkeit eingeräumt, im Mietvertrag die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu vereinbaren.

Tipp: Prüfen Sie also zunächst einmal Ihren Mietvertrag dahingehend, ob eine sogenannte Schönheitsreparaturenklausel darin enthalten ist. 

Was sind Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich umfassen Schönheitsreparaturen alles rund um das Anstreichen, Kalken, sowie Tapezieren der Wände, Decken, des Fußbodens, sowie von Heizkörpern und Ähnlichem. Geregelt ist dies im §28 Abs.4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Sind weitere Forderungen des Vermieters im Mietvertrag enthalten, so sind diese unwirksam. Auch eine bestimmte Farbe darf in einer Formularklausel nicht vorgeben werden, sofern die Wände betroffen sind. Möglich ist aber die Vereinbarung von hellen Farben. Voraussetzung dabei ist aber immer, dass die Wohnung auch entsprechend übergeben worden ist. Der Vermieter darf also beispielsweise nicht verlangen, dass die Wohnung hell gestrichen wird, wenn er sie dem Mieter mit dunkelblauen Wänden übergeben hat. Ausnahme: Er trifft dazu eine individuelle Vereinbarung mit dem Mieter und sorgt für einen Kostenausgleich. In einer vorformulierten Klausel wäre es aber nicht zulässig, die Farbe zum beim Auszug streichen genau vorzugeben. Mehr zu dem Thema Farbwahlklausel können Sie nachlesen.

Wer ist wann zuständig?

Wie bereits dargestellt ist es gemäß §535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Sache des Vermieters das Mietobjekt in einem geeigneten Zustand zu überlassen. Wenn die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam vereinbart wurde, muss sich dieser um die Renovierungsarbeiten kümmern. Und zwar nicht erst beim Auszug, sondern immer dann, wenn die Renovierung objektiv nötig ist. Es gibt aber hierfür keinen festen Fristenplan. Sollte ein Mietvertrag solche starren Fristen enthalten, dann ist die gesamte Klausel ungültig. Hierzu gleich mehr.
Im Allgemeinen gibt es zeitliche Empfehlungen. Stark beanspruchte Räume wie die Küche, das Badezimmer oder die Toilette sollten alle drei Jahre renoviert werden. Bei Schlaf- und Wohnräumen ist alle fünf Jahre vorgesehen, während weitere Nebenräume nur alle sieben Jahren gestrichen werden müssen. Das sind nur übliche Werte. Wenn der Mieter die Wohnung selten oder besonders achtsam nutzt, dann muss er eventuell erst beim Auszug streichen. Achtung: Eine Renovierung immer nur dann verpflichtend, wenn diese tatsächlich notwendig ist. 

Streichen bei Auszug nach 2 Jahren: Die allgemeinen Empfehlungen in Mietverträgen oder auch in der Rechtsprechung sehen nicht vor, dass nach zwei Jahren bereits gestrichen werden sollte. Allerdings kann sich durch übermäßigen Gebrauch der Wohnung etwas anders ergeben. Wenn beispielsweise die Wände starke Verschmutzungen aufweisen, die nichts mehr mit normaler Abnutzung zu tun haben, dann muss der Mieter beim Auszug streichen. 

Streichen bei Auszug nach 15 Jahren: Wenn ein Mieter 15 Jahre in der Wohnung gelebt hat, dann geht man allgemein davon aus, dass die Wohnung so stark abgenutzt ist, dass er beim Auszug streichen muss. Doch der Mieter kann sich immer auf den tatsächlichen Zustand der Räume berufen. Wenn er pfleglich mit der Wohnung umgegangen ist oder die Wohnung nur sehr selten genutzt hat, dann muss er nicht streichen. Im Falle eines Rechtsstreits wird sich entweder das Gericht in einem Ortstermin vom Zustand der Wohnung überzeugen oder es wird einen Sachverständigen einschalten.

Achtung bei Klauseln!

Durch im Vertrag enthaltene Klauseln können Vermieter die Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten auf den Mieter umlegen. Diese Klauseln sind jedoch nur unter bestimmten Bedingungen rechtskräftig. Zu beachten ist, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sich in den letzten 20 Jahren immer stärker zum Vorteil des Mieters gewandelt hat. Früher übliche starre Fristenpläne und Quotenabgeltungsklauseln sind heute unwirksam. Auch die Einzugsrenovierung und die Endrenovierung darf heute nur noch vereinbart werden, wenn der Mieter angemessen entschädigt wird.

Tipp: Prüfen Sie im Zweifel stets die Wirksamkeit der in Ihrem Mietvertrag enthaltenen Klausel. Wenn der BGH entscheidet, dass eine bestimmte Klausel unzulässig ist, dann wirkt sich dies auch auf Altverträge aus. 

Muss man beim Auszug streichen?

Grundsätzlich ist nicht nur der Inhalt des Mietvertrags, sondern der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs maßgeblich für den Umfang der Renovierungspflicht. Zieht ein Mieter also in eine unrenovierte Wohnung ein, so ist er nicht zum Streichen verpflichtet, selbst wenn es eine wirksame Schönheitreparaturenklausel gibt. Die einzige Ausnahme: Der Mieter hat mit dem Vermieter beim Einzug vereinbart, dass er die Streicherabeiten gegen eine Mietbefreiung für eine angemessene Zeit selbst übernimmt. Der BGH spricht von einem angemessenen Ausgleich. Um Streit darüber zu vermeiden, ob der Ausgleich angemessen war oder nicht, sollte man im Zweifel einen Kostenvoranschlag für die Arbeiten einholen, um später belegen zu können, welche Kosten der Vermieter dadurch gespart hat, dass der Mieter gestrichen hat.

In einer Zusatzvereinbarung Renovierungsarbeiten sollten Sie eine entsprechende Abrede schriftlich festhalten.

Wann entfällt die Renovierungspflicht?

Immer dann, wenn in Klauseln zu Schönheitsreparaturen Folgendes enthalten ist, gelten diese als unwirksam. Dies bedeutet, dass der Mieter dann grundsätzlich zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.  

• bei starren Fristen Verlangt der Vermieter, dass das Mietobjekt beispielsweise in regelmäßigen Abständen zu renovieren ist, so gestaltet sich die Wirksamkeit der Klausel als fragwürdig. Denn eine Renovierung ist nur dann verpflichtend, wenn diese tatsächlich notwendig ist. 
• bei vorgeschriebenen Farben Es ist nicht gestattet dem Mieter vorzuschreiben, welche Farben dieser für Renovierungsarbeiten während des Mietverhältnisses nutzt. Dieser darf also während der Mietzeit jede individuell gewünschte Farbe wählen. Achtung: Der Vermieter darf bei einem Auszug verlangen, dass die Wohnung in einer neutralen Farbe gestrichen wird. Dies ist nicht gleichzusetzen mit der Forderung nach weißen Wänden.
• bei Quotenklauseln Um Quotenklauseln handelt es sich zu Beispiel, wenn der Mieter bevor es zu einem Renovierungsbedarf kommt auszieht, dieser aber dennoch die Kosten für zukünftig anstehende Renovierungen zahlen soll. Auch solche Klauseln sind unwirksam.
• bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich ist jedes Abwälzen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.