Umgestaltungspflicht des Mieters – BGH urteilt zur Verjährung

Viele Gewerbemietverträge beinhalten die Pflicht des Mieters bestimmte Bereiche der Räume umzugestalten. Um eine möglichst günstige Miete auszuhandeln, verspricht der Gewerbemieter bestimmte Arbeiten in den Räumen selbst auszuführen. Doch was passiert, wenn der Mieter dieser Umgestaltungspflicht gar nicht nachkommt? Kann sich der Mieter beim Auszug auf die Verjährung berufen?

BGH-Urteil zur Umgestaltungspflicht für Gewerbemieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nun zur Verjährungsfrage geäußert. In dem Fall ging es um einen Gewerbemieter einer Halle zum Betrieb einer stahlverarbeitenden Werkstatt. Dieser mietete im Jahre 2006 zusätzlich eine 70 qm große Halle zu günstigen Miete von 100 Euro im Monat an. Als Gegenleistung dafür verpflichtete er sich umfangreiche Arbeiten in der Halle durchzuführen, unter anderem die Versiegelung des Bodens. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 2017 stellte der Vermieter fest, dass die Arbeiten nicht vereinbarungsgemäß durchgeführt wurden. Er machte Schadensersatz geltend.

Beginn der Verjährung ab Übernahme der Räume?

Der Mieter berief sich darauf, dass der Anspruch bereits verjährt sei. Laut einer Zusatzvereinbarung aus dem Jahr 2006 wären die Arbeiten sofort bei Übernahme der Halle auszuführen gewesen. Nach drei Jahren sei nach § 195 BGB der Anspruch des Vermieters damit also verjährt. Dieser könne daher auch keinen Schadensersatz geltend machen. Dieser Argumentation folgten die Richter am BGH nicht. Denn der Vermieter habe einen Anspruch auf Rückgabe der Sache im vertraglich vereinbarten Zustand. Dieser beinhalte einen Zustand, einschließlich der vertraglich festgelegten Arbeiten des Mieters.

Verjährungsfrist beginnt erst ab Rückgabe der Mieträume

Es kommt daher darauf an, in welchem Zustand die Mietsache bei der Rückgabe war. Allerdings sieht der Gesetzgeber nach Rückgabe der Mietsache eine besonders kurze Verjährungsfrist vor, nämlich nur sechs Monate. Jedoch beginnt diese Frist gemäß § 548 BGB erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Vermieter hatte diese Frist eingehalten. Der BGH verwies den Fall im Ergebnis aber an die Vorinstanz zurück. Zu klären ist noch, in welcher Höhe der Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht. BGH, Urteil vom 31. März 2021 – XII ZR 42/20

So fordern Sie Ihren Mieter zur Durchführung der Arbeiten auf

Bei der Rückgabe der Räume sollten Sie zusammen mit dem Gewerbemieter ein Übergabeprotokoll aufsetzen. Falls zu Beginn des Mietverhältnisses eine Umbauvereinbarung getroffen wurde, muss der Mieter auch diese Umbauten im vereinbarten Zustand übergeben. Dokumentieren Sie den Zustand gründlich mithilfe eines Übergabeprotokolls. Sollten Mängel bestehen, muss der Mieter zunächst eine Frist zur Behebung eingeräumt bekommen. Die Länge dieser Frist muss angemessen sein. Das bedeutet, dass dies von den konkret vorzunehmenden Arbeiten abhängt. Entscheidend ist, wie lange im Durchschnitt eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten dauert.

Generell ist es möglich für die Dauer der Arbeiten vom Mieter Schadensersatz in Form einer Nutzungsentschädigung zu verlangen. Denn solange die Räume nicht ordnungsgemäß zurückgegeben wurden, können sie ja auch nicht weitervermietet werden.

Achtung: Erst wenn die Mangelbeseitigung durch den Gewerbemieter nicht bzw. nicht zureichend durchgeführt wurde, haben Sie als Vermieter den Anspruch darauf, die Arbeiten selbst durchführen zu lassen. Die Kosten hierfür können Sie dem Mieter dann in Rechnung stellen. In der Regel wird eine Verrechnung mit der Kaution vorgenommen.