Tod des Mieters – was ist zu tun und wer ist eintrittsberechtigt?

Generell treten die Erben des Mieters in all seine laufenden Verträge ein, als Rechtsnachfolger. Das gilt auch für den Mietvertrag. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen für das Mietverhältnis: Um den Vermieter, aber auch Mitmieter und die gesetzlichen Erben zu schützen, sieht das Gesetz Ausnahmebestimmungen zum Mietende bei Tod des Mieters vor. Diese beziehen sich insbesondere auf die Eintritts- und Kündigungsmöglichkeiten.

Übernahme des Mietvertrages nach Tod des Mieters

Das Gesetz stellt sicher, dass das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters immer mit mindestens einer Person weitergeführt wird. Der Vermieter muss daher beim Tod des Mieters nicht fürchten, plötzlich keine Mietzahlungen mehr zu erhalten. Sofern der Mietvertrag mit zwei bzw. mehr Personen abgeschlossen wurde, ändert sich durch den Tod des Mieters nicht viel. Das Mietverhältnis läuft automatisch mit den verbleibenden Mietern weiter. Es kommt in dem Fall nicht darauf an, ob der verstorbene Mieter mit dem Mitmieter verwand war oder ob er zum Kreis der Erben zählt. Solange der Mitmieter mit im Mietvertrag stand, wird der Mietvertrag direkt mit ihm fortgesetzt.

Eintrittsrecht von Mitbewohnern

Was passiert aber, wenn der der Mitbewohner nicht im Mietvertrag stand? Ein gesetzliches Eintrittsrecht gibt es gemäß § 563 BGB auch für Angehörige, die in einem Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt haben. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner stehen dabei an erster Stelle. Sie haben den vorrangigen Anspruch auf Eintritt in den Mietvertrag des verstorbenen Ehegatten bzw. Lebenspartners. Sollte keiner dieser Personen vorhanden sein bzw. nicht eintreten wollen, geht das Eintrittsrecht auf Kinder oder Enkel oder weitere Familienangehörige über. Auch “Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen” profitieren vom gesetzlichen Eintrittsrecht. Beachten Sie bitte, dass die Angehörigen im Zweifel den Nachweis darüber führen müssen, dass sie in der Wohnung gewohnt haben. Das erfolgt am einfachsten durch eine Meldebescheinigung.

Wichtig: Der Eintritt erfolgt automatisch per Gesetz. Nur wer nicht eintreten will, muss dies ausdrücklich erklären. In § 563 Absatz 3 BGB heißt es: “Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats (Anmerkung: damit sind Ehegatten bzw. weitere Angehörige gemeint), nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.”

Pflichten bei Mietvertragsübernahme

Mit Eintritt in den Mietvertrag verpflichtet man sich zeitgleich zur Haftung für alle Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters. Dies beinhaltet auch eventuell entstandene Mietschulden. Zudem kann der Vermieter eine Kaution verlangen, vorausgesetzt diese wurde vom Verstorbenen vorher nicht gezahlt. Wer vor dem Hintergrund von offenen Mietschulden oder aus anderen Gründen den Mietvertrag nicht übernehmen möchte, muss innerhalb eines Monats nach Tod des Mieters eine entsprechende Sonderkündigungserklärung abgeben. 

Mietvertrag als Erbe bei Tod des Mieters

Sollte der Verstorbene ganz allein gewohnt haben, dann treten nach § 564 BGB automatisch die Erben des Mieters in den Mietvertrag ein. Die Erben müssen damit die fällige Miete bezahlen, Betriebskostennachzahlungen und anstehende Schönheitsreparaturen etc. Um zu einerseits zu verhindern, dass Erben plötzlich langfristige Mietverträge übernehmen müssen und anderseits der Vermieter plötzlich eine völlig fremde Person in seine Wohnung aufnehmen muss, gibt es im Fall der Erbschaft ein Sonderkündigungsrecht. 

Soll der Mietvertrag nicht übernommen werden ist es beiden Seiten möglich eine außerordentliche Kündigung einzureichen. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall, können beide Seiten außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Achtung: Wird die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen vor dem Nachlassgericht ausgeschlagen entfallen alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag und somit auch das Eintrittsrecht des Erben. Hierbei fällt der Nachlass auf den Staat zurück. Ist der Nachlass verschuldet bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Achtung: Gibt es überlebende Mitbewohner in der Wohnung, können Erben nicht in das Mietverhältnis eintreten. Die tatsächlichen Bewohner der Wohnung sind insoweit geschützt.

Außerordentliche Kündigung von Mitbewohnern und Erben

Was ist zu tun, wenn kein Interesse an der Übernahme des Mietvertrages besteht?

Eintrittsberechtigte Mitbewohner nach § 563 BGB müssen einfach nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall erklären, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen. Sie müssen dann direkt ausziehen und haben keinerlei Ansprüche auf Fortführung des Mietvertrages mehr. Es treten dann direkt die Erben, als Rechtsnachfolger des Verstorbenen, in den Mietvertrag ein. 

Erben, die nach § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, können den Mietvertrag innerhalb von vier Wochen nach der Kenntnis über den Tod des Mieters kündigen. Hierbei ist in der Regel die gesetzliche Frist von drei Monaten einzuhalten. Innerhalb dieser dreimonatigen Kündigungsfrist ist die Miete weiterhin zu zahlen. Es ist möglich diese Zahlung je nach Vermögen des Verstorbenen aus dem Nachlass zu entnehmen. 

Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Im Fall von Mitbewohnern in der Wohnung, die eintreten möchten, hat der Vermieter in der Regel wenige Möglichkeiten, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu blockieren. Er kann höchstens nach § 563 Absatz 4 BGB innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Das wären beispielsweise wiederholte schwere Verstöße gegen die Hausordnung, Lärm etc. Bedenken bezüglich der Zahlungsfähigkeit des Mitbewohners sind in der Regel kein “wichtiger Grund”.  Eine außerordentliche Kündigung bei “gefährdet erscheinender” finanzieller Leistungsfähigkeit des bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich. Ggf. muss der Vermieter beispielsweise Untermieter akzeptieren, wenn der eingetretene Mieter nicht dazu in der Lage ist, die Miete aus seinem eigenen Einkommen zu tragen (siehe BGH, Az. VIII ZR 105/17). 

Im Fall von Eintritt in das Mietverhältnis durch gesetzliche Erben, können Vermieter immer – also ohne besondere Gründe – innerhalb eines Monats vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und müssen ebenfalls die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. 

Wichtig: Die Kündigung muss immer in Schriftform erfolgen.