Wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters modernisiert, dann sind damit selbstverständlich Kosten verbunden. Das Gesetz sieht vor, dass er teilweise die Modernisierungskosten umlegen darf. Einen Teil davon müssen die Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung “abzahlen”. Doch wo ist die Grenze und welche Kosten muss der Vermieter herausrechnen? Der BGH hat klargestellt, dass auch die Erneuerung von alten, noch gebrauchstüchtigen Einrichtungsgegenständen, unter Umständen nicht voll umgelegt werden kann.
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Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?
Doch welche Sanierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden? Der Vermieter ist ja gesetzlich dazu verpflichtet, das Mietobjekt im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Kosten, die bei einer Instandhaltung anfallen, darf der Vermieter also nicht berechnen. Doch nicht immer kann man eine Modernisierung sauber von der Instandhaltung trennen. Meldet der Mieter beispielsweise zugige Fenster, dann kann sich der Vermieter dazu entschließen diese durch moderne isolierte Fenster auszutauschen anstatt die alten Fenster dichten zu lassen. Solche ersparten Instandsetzungskosten sind von den Modernisierungskosten abzuziehen.
Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt als Instandhaltung auch, wenn alte Teile, die noch nicht defekt waren, ausgetauscht werden (BGH, Az. VIII ZR 81/19). In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um den Austausch von ca. 60 Jahre alten Türen, Fenstern und einer Briefkastenanlage. Zu berücksichtigen ist der Grad der Abnutzung und die zu erwartende Gesamtlebensdauer der Einrichtungsbestandteile. Lesen Sie hier mehr zum Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung.
BGH zur Genauigkeit der Modernisierungskosten
In einer Mieterhöhung nach Modernisierung muss der Vermieter die nötigen Angaben machen, die es dem Mieter ermöglichen, die Angaben auf ihre Plausibilität hin zu prüfen. Der BGH hat dabei aber klargestellt, dass in einem Mieterhöhungsschreiben nicht jeder einzelne Posten bis ins letzte Detail aufgeführt werden muss. Denn für Vermieter sollen die formellen Hürden nicht zu hoch werden. Erforderlich sei es aber zumindest die Gesamtsumme anzugeben und dann den Anteil an Reparaturkosten als Betrag oder Quote auszuweisen (BGH , Az. VIII ZR 337/21 u.a.). Denn Reparaturkosten dürfen nicht als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, wie bereits dargestellt.
Update zur Auflistung von Drittmitteln:
Der Vermieter muss nach neuem Urteil des BGH den Mietern in der Erklärung zur Mieterhöhung transparent machen, ob eventuelle Drittmittel, wie beispielsweise staatliche Förderungen für energetische Sanierungen, in Anspruch genommen wurden. Diese Informationen sollen den Mietern ermöglichen, die Gründe und den Umfang der Mieterhöhung nachvollziehen zu können. Dadurch können sie entscheiden, ob es ratsam ist, fachkundigen rechtlichen oder bauwissenschaftlichen Rat einzuholen (BGH Urteil Az. VIII ZR 416/21).
Falls der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen beispielsweise durch vergünstigte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Mitteln, durch Darlehen oder vorausbezahlte Mieten seitens des Mieters finanziert hat, oder wenn Dritte Leistungen für den Mieter erbracht haben, reduziert sich die mögliche Mieterhöhung entsprechend.
Wie berechnet man die Mieterhöhung nach Modernisierung?
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist eine Sonderform der Mieterhöhung. Daher ist in § 559 BGB geregelt, wie Sie Modernisierungskosten berechnen und auf den Mieter umlegen können. Der Gesetzgeber hat die Höhe der Umlage seit 1. Januar 2019 gesenkt. Nun dürfen Vermieter die jährliche Miete nur noch um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (vorher 11 Prozent). Allerdings darf die Monatsmiete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Das ist in Fällen relevant, in denen der Vermieter innerhalb kurzer Zeit immer wieder Modernisierungen durchführt.
Beispiel:
Die Modernisierung eines Wohnhauses mit 2000 qm Wohnfläche hat den Vermieter insgesamt 100 000 Euro gekostet. Insgesamt 8.000 Euro darf der Vermieter also auf seine Mieter umlegen. Diesen Betrag müsste man dann also durch die Wohnfläche des Gebäudes teilen. Es ergibt sich ein Betrag von 4 Euro, die jährlich pro Quadratmeter auf den Mieter umgelegt werden können. Im Monat sind das 0,34 Euro pro Quadratmeter. Ein Mieter mit einer 50 Quadratmeter großen Wohnung muss also monatlich 17 Euro mehr zahlen.
Übrigens: Wenn der Vermieter staatliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten hat, dann muss er auch diese Gelder abziehen.
