Wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters modernisiert, dann sind damit selbstverständlich Kosten verbunden. Das Gesetz sieht vor, dass er teilweise die Modernisierungskosten umlegen darf. Einen Teil davon müssen die Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung „abzahlen“. Doch wo ist die Grenze und welche Kosten muss der Vermieter herausrechnen?

Nutzen Sie eine Vorlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist eine Sonderform der Mieterhöhung. Sie ist in § 559 BGB. Der Gesetzgeber hat die Höhe der Umlage seit 1. Januar 2019 gesenkt. Nun dürfen Vermieter die jährliche Miete nur noch um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (vorher 11 Prozent). Allerdings darf die Monatsmiete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Das ist in Fällen relevant, in denen der Vermieter innerhalb kurzer Zeit immer wieder Modernisierungen durchführt. 

Beispiel:

Die Modernisierung eines Wohnhauses mit 2000 qm Wohnfläche hat den Vermieter insgesamt 100 000 Euro gekostet. Insgesamt 8.000 Euro darf der Vermieter also auf seine Mieter umlegen. Diesen Betrag müsste man dann also durch die Wohnfläche des Gebäudes teilen. Es ergibt sich ein Betrag von 4 Euro, die jährlich pro Quadratmeter auf den Mieter umgelegt werden können. Im Monat sind das 0,34 Euro pro Quadratmeter. Ein Mieter mit einer 50 Quadratmeter großen Wohnung muss also monatlich 17 Euro mehr zahlen.

Was darf der Vermieter von den Modernisierungskosten umlegen und was abziehen?

Nicht immer kann man eine Modernisierung sauber von der Instandhaltung trennen. Meldet der Mieter beispielsweise zugige Fenster, dann kann sich der Vermieter dazu entschließen diese durch moderne isolierte Fenster auszutauschen anstatt die alten Fenster dichten zu lassen. Solche ersparten Instandsetzungskosten sind von den Modernisierungskosten abzuziehen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt dies auch, wenn alte Teile, die noch nicht defekt waren, ausgetauscht werden. Zu berücksichtigen ist der Grad der Abnutzung. 

Wenn der Vermieter staatliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten hat, dann muss er auch diese Gelder abziehen.