Eine fristlose Kündigung des Hauptmieters ist nicht immer gerechtfertigt. Doch was bedingt den Kündigungsschutz und wann müssen sowohl Unter-, als auch Hauptmieter die Wohnung räumen?

Ein Muster für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter hilft Ihnen bei der richtigen Formulierung.

Unerlaubte Untervermietung

Allgemein gilt, dass es stets die Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn es um einen Untermietvertrag mit einer dritten Person geht. Sollte der Vermieter nicht zustimmen muss dieser einen konkreten Grund vorlegen. Hierzu zählt auch die Angst vor Überbelegung der Wohnung.

Sollte der Hauptmieter dennoch ein Untermietverhältnis ohne Genehmigung eingegangen sein, dann kann dies in schweren Fällen auch zu einer fristlosen Kündigung führen. Zuvor bedarf es jedoch einer Abmahnung des Vermieters mit Hinweis auf eine anstehende Räumungsklage bei Nicht-Beendigung der unerlaubten Untervermietung.

Widerruf Untermieterlaubnis

Im Normalfall ist der Vermieter an seine zuvor abgegebene Zustimmung gebunden. Widerrufen kann er diese nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Es reicht also beispielsweise aus, wenn es  durch den Untermieter zu Störungen in Form von Lärmbelästigung oder Ähnlichem kommt.

Zudem kann es sein, dass sich der Widerruf der Untermieterlaubnis nur auf einen bestimmten Untermieter bezieht. Hierbei ist zu beachten, dass bei einem neuen potenziellen Untermieter eine neue Zustimmung eingeholt werden muss. Ansonsten ist auch dieses Untermietverhältnis nicht gestattet.

Unerlaubte Untervermietung – wann greift der Kündigungsschutz?

Unter bestimmten Umständen ist es möglich, dass die fristlos ausgesprochene Kündigung des Vermieters nicht rechtskräftig ist. Der Vermieter der Wohnung sollte stets eine Anweisung zur Beendigung des Untermietverhältnisses aussprechen bevor er zu drastischeren Maßnahmen greift. Dies gilt auch für eine unerlaubte Untervermietung.

Sollte der Hauptmieter nach dieser Mahnung den Mietvertrag mit dem Untermieter beenden, so kann dieser nicht fristlos gekündigt werden. Immer wieder kommt es vor, dass sich Untermieter nach der Kündigung nicht aus dem jeweiligen Mietobjekt begeben. In solchen Fällen hat der Hauptmieter die Möglichkeit eine Räumungsklage einzureichen. Damit kommt er seinen Pflichten gegenüber dem Vermieter nach, wodurch es zu keiner Vertragsverletzung kommt welche als Kündigungsgrund anzusehen wäre.

BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 5/13

Ein derartiger Rechtsstreit landete bereits 2013 vor dem BGH. Nachdem die spätere Klägerin 2010 das jeweilige Mietobjekt kaufte kam es zum Widerruf der Untermieterlaubnis. Zeitgleich kündigte sie das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter fristlos.Zu diesem Zeitpunkt führte der Hauptmieter bereits eine Räumungsprozess gegen seine Untermieter. Denen hatte er zuvor bereits gekündigt. Auch die Vermieterin klagte auf Räumung der Wohnung.

Keine Vertragsverletzung gemäß § 573

Der BGH entschied daraufhin, dass der Hauptmieter seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt hatte. Die fristlose Kündigung der Vermieterin war somit unberechtigt (§ 543). Durch den bereits laufenden Räumungsprozess gegen die Untermieter konnte man dem Hauptmieter zusprechen, dass dieser sich darum gekümmert hat das Untermietverhältnis zu beenden.

Im Prozess wurde zudem entschieden, dass die vom Hauptmieter eingeräumte Räumungsfrist nicht zum Nachteil der Vermieterin war. Die vereinbarte Frist von knapp drei Monaten vereinbarte er mit seinen Untermietern in einem Räumungsvergleich. Wäre es zu einer gerichtlichen Räumung, ausgehend von der Vermieterin gegenüber den Untermietern gekommen, hätte diese nicht schneller durchgesetzt werden können.