In den ersten Bundesländern werden Immobilieneigentümer bereits über die erforderlichen Schritte zur Abgabe der Grundsteuererklärung informiert. Teilweise erfolgt die Information über ein direktes Anschreiben der Finanzverwaltung, teilweise nur über eine Allgemeinverfügung.

Stichtag für die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte war bereits der 1. Januar 2022. Bereits seit Beginn diesen Jahres sollte also die Neubewertung des Grundbesitzes in elektronischer Form von der Finanzverwaltung vorgenommen werden. Doch zum Stichtag stand das erforderliche digitalisierte Verwaltungsverfahren noch nicht. Daher nun der neue Stichtag 1. Juli 2022. Jeder Grundstückseigentümer soll zwischen dem 1.07. und dem 31.10.2022 die Grundsteuererklärung abgeben.

Wie kann ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Ein Formular aus Papier wird es für die Grundsteuererklärung nicht geben. Daher muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts zwingend in elektronischer Form an das Finanzamt übermittelt werden, siehe § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz. Nur auf diesem Weg kann die digitalisierte Neubewertung der Grundstücke erfolgen. Ab dem 1. Juli 2022 finden Sie auf dem Portal “Mein Elster” das elektronische Formular. Die Registrierung ist kostenlos, dauert aber einige Tage – teilweise bis zu zwei Wochen.

Denn es sind drei Schritte notwendig:

  • zuerst auf www.elster.de mit Ihrer Mailadresse elektronisch anmelden 
  • dann den Registrierungscode per Post anfordern
  • dann online über einen speziellen Link, den Sie per Mail erhalten, registrieren.

Es klingt komplizierter als es ist. Zu empfehlen ist, sich schon jetzt vorzubereiten und sich einen Zugang anzulegen.

Was kann ich tun, wenn ich mit ELSTER nicht klarkomme?

Wer Schwierigkeiten dabei hat, sich einen ELSTER-Zugang anzulegen, kann auch nahe Angehörige, die bereits bei ELSTER registriert sind, bitten, die Erklärung über diesen Zugang zu übermitteln. Folglich können Sie beispielsweise Ihre Kinder oder Enkel bitten, die Grundsteuererklärung für Sie abzugeben, aber nicht Ihren Nachbarn. Die direkte Nutzung von Formularen in Papierform soll nur in “besonders gelagerten Fällen” möglich sein. Daher sollten Sie sich direkt an Ihr Finanzamt wenden, wenn Sie gute Gründe dafür haben, dass Sie Ihre Erklärung nur in Papierform abgeben können. 

In einigen Bundesländern gibt es aber einen vereinfachten Weg, der keine direkte ELSTER-Anmeldung erfordert. Dabei handelt es sich um die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“, die ausschließlich auf Standardfälle von privaten Eigentümern mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken zugeschnitten ist. Im Vergleich zu ELSTER soll das Verfahren deutlich einfacher sein.

Diese folgenden 11 Bundesländer bieten die die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ kostenlos an:

  1. Berlin
  2. Brandenburg
  3. Bremen
  4. Mecklenburg-Vorpommern
  5. Nordrhein-Westfalen
  6. Rheinland-Pfalz
  7. Saarland
  8. Sachsen
  9. Sachsen-Anhalt
  10. Schleswig-Holstein
  11. Thüringen

Wie oft muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden?

Ist die Digitalisierung der Daten einmal erfolgt, soll zukünftig  die Nutzung amtlicher Grundstücksinformationen und Daten des Immobilienmarkts auf elektronischem Wege erfolgen. Daher sollen Eigentümer  durch dieses Verfahren von Mehrfacherklärungen befreit werden. Der nächste Termin für die Hauptfeststellung wird voraussichtlich erst im Jahr 2029 liegen. Somit hat die Verwaltung sieben Jahre Zeit, um das Digitalisierungsverfahren abzuschließen. In der Folge ist geplant, dass Eigentümer dann selbst keine Hauptfeststellungserklärung mehr abgeben müssen.

Welche Unterlagen benötige ich für die Grundsteuererklärung?

Sie müssen zu den folgenden Punkten Angaben machen:

  • Steuernummer/ Aktenzeichen Grundsteuerbescheid
  • Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer)
  • Grundbuchblattnummer
  • Flurstücknummer
  • Grundstücksgröße
  • ggf. Eigentumsanteile
  • Bodenrichtwert
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes (ab 1949)
  • Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze
  • ggf. Jahr der Abbruchverpflichtung
  • ggf. Jahr der Kernsanierung.

Diese Daten finden Sie in der Regel in folgenden Unterlagen:

  • Grundbuchauszug
  • Kaufvertrag
  • Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
  • aktueller Einheitswertbescheid/ Angaben Ihres örtlichen Gutachterausschusses über Bodenrichtwert
  • die Bauunterlagen zu dem Gebäude.

Achtung: Falls Sie keine aktuellen Unterlagen zur Wohnfläche haben, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen. Denn bei Wohnhäusern bzw. Wohnungen müssen Sie beispielsweise Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräumen nicht angeben. Um hier sicher zu gehen, dass die Angaben korrekt sind, sollten Sie im Zweifel einen Gutachter einschalten.

Ab wann wird die neu berechnete Grundsteuer fällig?

Da das Verfahren nicht bundeseinheitlich abläuft und die Bundesländer abweichende Regelungen erlassen können, gibt es ein für alle verbindliches Datum, für die Erhebung der neuen Grundsteuer. Dies ist der 1. Januar 2025. Also dürfen die einzelnen Bundesländer Bescheide nicht früher erlassen. Nach den derzeitigen Planungen soll die Neuberechnung bis Herbst 2024 dauern. Das bedeutet, dass bis zum 31.12.2024 die Grundsteuer noch auf der Grundlage der bisherigen Einheitswerte erhoben wird.

Wie hoch wird die neue Grundsteuer?

Die individuelle Höhe der Grundsteuer kann erst berechnet werden, wen die Werte der Grundstücke festgestellt sind. Erst nach Abschluss der Erhebung kann man also eine konkrete Berechnung vornehmen.