Bei stetig steigenden Energiekosten sind undichte Fenster ein besonderes Ärgernis für Mieter. Wann darf man zumindest die Miete mindern, wenn die Fenster undicht sind?

Tipp: Nutzen Sie unsere Checkliste Mietminderung, um eine Mietminderung wegen undichter Fenster durchzusetzen.

Fenster undicht – liegt ein Mangel vor?

Eine Mietminderung tritt Kraft des Gesetzes immer dann ein, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Es kommt dabei immer auf den im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand an. Bei Mietobjekten mit älteren Baujahren liegt der Maßstab in der Regel bei den baulichen Standards, die zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes galten bzw. bei dem Standard, den Gebäude aus dem gleichen Baujahr aufweisen. Ein Mieter, der in ein 100 Jahre altes Haus einzieht, kann also nicht verlangen, dass er dort modernste Fenster vorfindet. Es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.

Es gibt also einen gewissen Toleranzbereich für Zugluft, den der Mieter hinnehmen muss. So hat beispielsweise das Amtsgericht Neukölln entschieden, dass undichte Doppelfenster im Altbau nur dann eine Mietminderung rechtfertigen, wenn durch die geschlossenen Fenster Feuchtigkeit in den Raum dringt (Az. 14 C 75/20).

Undichte Fenster beim Einzug bekannt?

Bei undichten Fenster muss zunächst einmal geprüft werden, inwieweit es sich um einen Mangel handelt, der bei Einzug des Mieters noch nicht vorlag bzw. nicht erkennbar war. Kannte der Mieter beim Einzug den Mangel und hat er diesen hingenommen, wird die Durchsetzung einer Mietminderung in der Regel schwierig. Bei erkennbaren Mängeln an den Fenster bei Einzug, sah beispielsweise das Landgericht Berlin keine Rechtfertigung für eine Mietminderung (vgl. LG Berlin, Az. 63 S 338/10).

Allerdings muss im Streitfall der Vermieter beweisen, dass der Mangel bekannt war. Wie kann man undichte Fenster erkennen? Stellen Sie vor das geschlossene Fenster eine Kerze. Wenn es einen Luftzug gibt, wird die Kerze flackern.

Höhe der Mietminderung wegen undichter Fenster

Eine verbindliche Höhe einer angemessenen Mietminderung gibt es nicht. Wenn eines oder mehrere Fenster undicht sind, dann kommt es auf den Einzelfall an. Generell kann die Miete oft bis zu 20 % gemindert werden, wenn neben der Zugluft auch Feuchtigkeit in die Wohnung dringt und ein Sachverständiger feststellt, dass der Zustand der Fenster von dem vergleichbarer Objekte aus demselben Baujahr abweicht (vgl. LG Kassel, 1 S 274/84).

Falls durch die undichten Fenster ein Schaden an den Einrichtungsgegenständen des Mieters entstanden ist, muss der Vermieter ggf. dafür aufkommen. Voraussetzung ist aber in der Regel, dass ihm der Mangel bekannt war. Häufige Schäden an Möbeln entstehen beispielsweise durch Schimmelbildung. Allerdings muss der Mieter auch seinerseits alles unternehmen, um Schäden zu vermeiden. Daher wird es in der Praxis auf schwierig einen weitergehenden Schaden geltend zu machen. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten. Auch das Thema hohe Heizkosten durch undichte Fenster ist in der Praxis nicht ganz einfach. Der Mieter trägt die Beweispflicht für die Kausalität und muss ggf. durch einen Sachverständigen die Differenz belegen.

Fenster undicht – gehen Sie vor

Wenn Sie feststellen, dass die Fenster Ihrer Wohnung undicht geworden sind, gehen Sie wie folgt vor:

  1. Dokumentieren Sie, dass das Fenster undicht ist. Sie können beispielsweise – wie oben empfohlen – eine Kerze vor das geschlossene Fenster stellen. Filmen Sie diesen “Aufbau”, falls der Vermieter die Tatsache bestreiten will.
  2. Setzen Sie sich mit dem Vermieter in Verbindung und zeigen Sie den Mangel an.
  3. Mindern Sie die Miete. Die Mietminderung ist ab Auftreten des Mangels möglich. Zur Höhe der Mietminderung sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Achtung: Sie sollten dem Vermieter zu Beweiszwecken den Mangel immer schriftlich anzeigen. Nutzen Sie hierfür am besten eine professionelle Vorlage zur Mängelanzeige und zur Mietminderung. Stellt sich heraus, dass der Mangel nur durch einen Austausch der Fenster behoben werden kann, muss der Vermieter eine vollständige Modernisierung der Fenster vornehmen. Besteht immer ein Anspruch auf Austausch der undichten Fenster?

Wie alt dürfen Fenster in Mietwohnungen sein? Generell gibt es keine “Altersgrenze”, solange die Fenster noch voll funktionsfähig sind. In der Regel liegt das Problem bei der Sanierung von alten Holzfenstern aber darin, dass der Austausch der Fenster günstiger ist als die Reparatur (insbesondere bei einem Altbau mit doppelten Holzfenstern). Der Vermieter kann sich dann für eine Modernisierung entscheiden und neue Fenster einbauen. Die Modernisierungskosten können generell auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings muss der Vermieter sich ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen.