Die Mängelbeseitigung nach Auszug ist ein oft vernachlässigtes Thema, das jedoch für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtig ist. Wenn nach dem Auszug des Mieters Mängel in der Wohnung festgestellt werden, stellt sich die Frage, wann diese Ansprüche auf Beseitigung verjähren.
Tipp: Erstellen Sie mithilfe einer Vorlage ein formgerechtes Abnahmeprotokoll, um Streitigkeiten vorzubeugen. Hierin können Sie festlegen, wann welche Mängel beseitigt werden müssen.
Fristen für die Mängelbeseitigung nach Auszug
Für die Verjährung von Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB eine besondere Verjährungsfrist vor. Solche Ansprüche verjähren sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Die Verjährungsfrist beginnt ausdrücklich mit der Rückgabe der Mietsache an. Nicht immer stimmt dieses Datum mit dem Ende des Mietvertrages überein. Die Verjährungsfrist für Mängelbeseitigungen beginnt ab dem Zeitpunkt des Auszugs des Mieters und beträgt in der Regel drei Jahre. Diese Frist richtet sich nach § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wichtig ist dabei, dass die Verjährungsfrist erst am Ende des Jahres beginnt, in dem der Mangel entdeckt wurde.
BGH: Verjährungsfrist beginnt erst beim Auszug
Der BGH hat klargestellt, dass die Verjährungsfrist für die Beseitigung der Mängel tatsächlich erst zu laufen beginnt, wenn der Mieter auszieht. In dem konkreten Fall war nach dem Auszug des Mieters ein Schaden festgestellt worden, der aufgrund eines durch den Mieter vorgenommenen Umbaus im Badezimmer entstanden war. Aufgrund des mangelhaften Einbau des Abflusses hatte sich jahrelang Wasser in der Decke gesammelt. Der Umbau lag bereits über 30 Jahre zurück und erst nach dieser Zeit kam es zum Wasserschaden. Somit waren die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die Ansprüche des Vermieters bereits verjährt waren. Das BGH verwies aber darauf, dass die spezielle Verjährungsvorschrift des § 548 BGB Vorrang hat. Der Vermieter könne sich letztlich erst nach der Rückgabe der Wohnung einen Überblick über etwaige Schäden verschaffen.
Datum der Rückgabe entscheidet
In der Regel beginnt die Frist am Tag der Übergabe, wenn der Vermieter zusammen mit dem Mieter die Wohnung ein letztes Mal besichtigt. Laut Rechtsprechung ist die Rückgabe erst erfolgt, wenn sich der Vermieter ungestört ein umfassendes Bild der Mängel und Veränderungen der Mietsache machen konnte. Also erst dann, wenn der Vermieter allein im Besitz des Schlüssels ist. Der Mieter muss vollständig den Besitz an der Mietsache aufgegeben haben.
Ausnahmefälle
Es gibt jedoch Ausnahmen, die die Verjährung der Mängelbeseitigung nach Auszug betreffen. Hat der Mieter beispielsweise arglistig Mängel verschwiegen, kann die Frist verlängert werden. Auch wenn der Vermieter eine Sicherheit, wie eine Kaution, einbehält, kann dies Einfluss auf die Verjährung haben.
Beweise für Mängel: Je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger wird der Nachweis
Mit zunehmender Zeit nach dem Auszug wird es für Vermieter und Mieter gleichermaßen schwieriger, Mängel nachzuweisen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es daher ratsam, Mängel unmittelbar bei der Wohnungsübergabe detailliert zu dokumentieren. Fotos, Zeugen oder ein Übergabeprotokoll können später als wichtige Beweise dienen. Die Praxis zeigt, dass Mängel umso schwerer beweisbar sind, je mehr Zeit zwischen Auszug und der Feststellung der Mängel verstreicht.
Verjährung trotz laufendem Mietvertrag möglich
Die Verjährung von Mängelansprüchen kann auch während eines noch bestehenden Mietvertrags eintreten. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Mieter nach der Rückgabe der Wohnung nicht mehr die Möglichkeit hat, den Zustand der Wohnung zu beeinflussen. Nachträgliche Beweissicherung ist dann kaum noch möglich, sodass es entscheidend ist, dass die Verjährungsfristen eingehalten werden.
Zeitrahmen für die Prüfung von Ansprüchen durch den Vermieter
Der Vermieter hat in der Regel sechs Monate Zeit, um sich über mögliche Ansprüche im Klaren zu werden und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten. Während dieser Zeit sollte er den Zustand der Wohnung genau dokumentieren und Maßnahmen ergreifen, um die Verjährung zu unterbrechen, falls notwendig. Meldet sich der Vermieter erst nach Ablauf der Verjährungsfrist, kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben.
Kaution mit Handwerkerkosten verrechnen: Rechte und Pflichten
Wenn der Mieter sich weigert, Mängel zu beseitigen, kann der Vermieter die Kaution zur Deckung der Handwerkerkosten verwenden. Allerdings muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Ist der Mieter mit der Verrechnung der Kaution nicht einverstanden, bleibt ihm nur der Klageweg, um seine Ansprüche durchzusetzen.
