Vom Mieter zu behebenden Schäden und Schäden, die der Instandhaltungspflicht des Vermieters unterliegen, sind oft schwer abzugrenzen. Teilweise muss man dazu Sachverständige beauftragen. Dabei drängt die Zeit, wenn es um die Mängelbeseitigung nach Auszug geht. Wie lange nach dem Umzug kann der Mieter eigentlich noch herangezogen werden?
Tipp: Erstellen Sie mithilfe einer Vorlage ein formgerechtes Abnahmeprotokoll, um Streitigkeiten vorzubeugen. Hierin können Sie festlegen, wann welche Mängel beseitigt werden müssen.
Besonderheiten bei der Verjährung
Für die Verjährung von Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB eine besondere Verjährungsfrist vor. Solche Ansprüche verjähren sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Die Verjährungsfrist beginnt ausdrücklich mit der Rückgabe der Mietsache an. Nicht immer stimmt dieses Datum mit dem Ende des Mietvertrages überein.
BGH: Verjährungsfrist beginnt erst beim Auszug
Der BGH hat klargestellt, dass die Verjährungsfrist für die Beseitigung der Mängel tatsächlich erst zu laufen beginnt, wenn der Mieter auszieht. In dem konkreten Fall war nach dem Auszug des Mieters ein Schaden festgestellt worden, der aufgrund eines durch den Mieter vorgenommenen Umbaus im Badezimmer entstanden war. Aufgrund des mangelhaften Einbau des Abflusses hatte sich jahrelang Wasser in der Decke gesammelt. Der Umbau lag bereits über 30 Jahre zurück und erst nach dieser Zeit kam es zum Wasserschaden. Somit waren die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die Ansprüche des Vermieters bereits verjährt waren. Das BGH verwies aber darauf, dass die spezielle Verjährungsvorschrift des § 548 BGB Vorrang hat. Der Vermieter könne sich letztlich erst nach der Rückgabe der Wohnung einen Überblick über etwaige Schäden verschaffen.
Datum der Rückgabe entscheidet
In der Regel beginnt die Frist am Tag der Übergabe, wenn der Vermieter zusammen mit dem Mieter die Wohnung ein letztes Mal besichtigt. Laut Rechtsprechung ist die Rückgabe erst erfolgt, wenn sich der Vermieter ungestört ein umfassendes Bild der Mängel und Veränderungen der Mietsache machen konnte. Also erst dann, wenn der Vermieter allein im Besitz des Schlüssels ist. Der Mieter muss vollständig den Besitz an der Mietsache aufgegeben haben.
Alle Schlüssel abgeben
Wichtig: Der Vermieter muss hiervon Kenntnis haben (siehe Urteil des Bundesgerichtshofs, Az. VIII ZR 123/05). Das bedeutet, dass die Verjährungsfrist beginnt, wenn der Vermieter die Schlüssel der Wohnung der Wohnung bei sich hat. Die Verjährungsfrist bestimmt sich nach § 548 BGB. Behält der Mieter zunächst noch einen Schlüssel und hätte demnach die Möglichkeit, die Wohnung zu betreten, ist eine Rückgabe daher noch nicht erfolgt.
Beweise für Mängel je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger
In der Praxis kommt es allerdings häufig vor, dass Vermieter der Meinung sind, es käme nicht auf die Übergabe, sondern auf den Ablauf des Mietverhältnisses an. Das entspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Die Richter haben mit Urteil vom 08.11.2017 eindeutig klargestellt, dass der Vermieter nicht von der gesetzlichen Regelung abweichen darf (Az. VIII ZR 13/17). Etwaige Formularklauseln in einem Mietvertrag, in denen die gesetzliche Verjährungsfrist verlängert wird, stellen demnach eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Verjährung kann trotz laufendem Mietvertrag eintreten
Die kurze Verjährung trägt dem Umstand Rechnung, dass der Mieter nach der Rückgabe die Wohnung tatsächlich nicht mehr betreten kann. Auf das Bestehen des Mietvertrages kommt es dann nicht mehr an. Es ist für den Mieter praktisch unmöglich nachzuweisen, dass vom Vermieter behauptete Mängel nicht anderweitig verursacht wurden. Beweissicherende Feststellungen können in der Regel nicht mehr getroffen werden.
Wie lange darf der Vermieter Ansprüche prüfen?
Der Vermieter hat nach Auffassung der Richter ausreichend Zeit, um sich ein Bild von etwaigen Schäden und Mängeln zu machen. Vom Vermieter könne verlangt werden, dass er sich innerhalb von sechs Monaten überlegt, ob er gegen den Mieter auf dem Gerichtswege vorgeht bzw. andere verjährungshemmende Maßnahmen ergreift. Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter über den Mangel bzw. dessen Beseitigung unterbrechen beispielsweise die Verjährung. Meldet sich der Vermieter allerdings erstmalig nach Ablauf der Verjährungsfrist, darf der Mieter die Einrede der Verjährung erheben.
Kaution mit Handwerkerkosten verrechnen?
Sofern der Mieter sich weigert, die Mängel zu beseitigen, bleibt dem Vermieter oft nichts anderes übrig, als selbst Handwerker zu beauftragen. Im Vorfeld sollte der Vermieter aber die Beweise sichern, um den Zustand der Wohnung lückenlos dokumentieren zu können. Häufig behält der Vermieter die Kaution ein, um die Handwerkerrechnung auszugleichen. Dies ist generell zulässig. Dennoch muss er den Mieter entsprechend darüber informieren. Wenn der Mieter nicht mit der Verrechnung einverstanden ist, weil aus seiner Sicht keine Mängel vorlagen, muss er klagen.
