Generalunternehmervertrag

Vertrag mit Bezug auf die VOB und neues Baurecht 2018
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Wer einen Generalunternehmervertrag nach VOB abschließt, sollte unbedingt auf die Schriftform achten. Der Generalunternehmer ist der alleinige Vertragspartner des Auftraggebers. Er erbringt allerdings nur einen Teil der Leistungen selbst und ist berechtigt Subunternehmer einzusetzen. Dieses Muster für einen Generalunternehmervertrag vom WEKA-Verlag eignet sich sowohl für Bauherren, die einen Neubau errichten wollen als auch für Renovationen. 

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Was enthält ein Generalunternehmervertrag (VOB)?

Im Generalunternehmervertrag werden zunächst die Vertragsparteien genannt. Wenn der Auftraggeber bei der Abwicklung des Auftrages nicht immer vor Ort sein kann, empfiehlt es sich, bereits an dieser Stelle im Generalunternehmervertrag einen Bevollmächtigten zu benennen, der verbindliche Entscheidungen für ihn treffen kann. Wichtigster Punkt des Generalunternehmervertrages ist die genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes. Das Grundstück, auf dem ein Bauwerk errichtet bzw. renoviert werden soll, muss genau bezeichnet werden.

Je nach Einzelfall sind hier auch Besonderheiten im Einzelnen zu bearbeiten. Geschuldet wird in der Regel die schlüsselfertige Herstellung eines Bauwerks. Die hierzu erforderlichen Einzelleistungen müssen im Generalunternehmervertrag nicht zwingend bereits festgelegt werden. In einigen Fallgestaltungen, hat der Auftraggeber allerdings ein Interesse daran, die Leistungen im Einzelnen aufzuführen. In jedem Fall sollten die wichtigsten Schritte des Leistungsumfangs schriftlich erfasst werden.

Muss der Generalunternehmer etwa zunächst die für die Bauausführung erforderlichen behördlichen Genehmigungen einholen, so ist klarzustellen, dass er alle in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten trägt. Gleiches gilt für die Erschließungskosten. Der Generalunternehmer sollte sich vor Annahme des Auftrages einen Überblick verschaffen, welche Erschließungsmaßnahmen notwendig sind. Die Kosten für die Sicherung des Baugrundstücks und der Nachbargrundstücke gehören ebenfalls in den Leistungsbereich des Auftragnehmers.

Der Schutz der Nachbargrundstücke ist eine wichtige Position. Gefahren für das benachbarte Grundstück entstehen beispielsweise durch Bodenerhöhungen oder Grundstücksvertiefungen oder auch durch Erschütterungen während der Bauarbeiten. Doch Vorsicht: Macht der Nachbar nach Durchführung der Bauarbeiten Schadensersatzansprüche geltend, weil sein Grundstück beschädigt wurde, dann ist der Bauherr in der Haftung. Der Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB besteht. Laut Kammergericht Berlin, ist der Vertrag zwischen Bauherren und Generalunternehmer aber insoweit auch ein Vertrag zugunsten Dritter. Der Auftragnehmer haftet also neben dem Bauherrn selbst auch.

Alle Unterlagen und Dokumente, die Bestandteil des Vertrages sein sollen, müssen genau aufgelistet werden. Insbesondere vorliegende Baugenehmigungen oder andere Behördenbescheide, Entwurfsplanungen, Lagepläne oder Baugrundgutachten, sollten dem Generalunternehmervertrag als Anlage angefügt werden. Weisen Sie auch darauf hin, dass die technischen Normen und Richtlinien zum Zeitpunkt der Abnahme gelten sollen (und nicht etwa bei Erteilung des Auftrages).

Wa ist die Aufgabe eines Generalunternehmers?

Bei der Errichtung eines Bauwerkes sind eine Vielzahl an unterschiedlichen Bauleistungen zu erbringen. Ein wichtiger Bestandteil der Leistungen eines Generalunternehmers (kurz: GU) ist es, diese unterschiedlichen Gewerke zu koordinieren. Die Verträge mit den einzelnen Subunternehmern müssen so gestaltet werden, dass die Bauarbeiten nahtlos ineinander übergehen können. Der Generalunternehmer muss die Abläufe immer wieder prüfen und bearbeiten und somit sicherstellen, dass die Gewerke ineinander greifen können.

Für den Bauherrn wird es in der Regel eine Auswirkung auf die Höhe des Gesamtpreises für das Bauwerk haben, wenn er einen Generalunternehmer beauftragt. Zwar kann dieser oft günstige Unternehmen als Subunternehmen finden, er lässt sich aber die Koordinations- und Überwachungsleistung vergüten. Häufig wird es also für den Auftraggeber ein GU-Vertrag gegenüber vielen Einzelverträgen nicht günstiger sein.

Bauprojekt unbedingt finanziell absichern

Ein häufiger Streitpunkt ist die unvollständige Nennung der Ausführungsfristen. Hier sollten entweder direkt im Generalunternehmervertrag ein Terminplan erstellt oder ein Zeitplan als Anhang genommen werden. Wichtig ist dies für die Frage, wann ein Verzug vorliegt. Für den Fall des Verzugs sollte eine Vertragsstrafe ausgehandelt werden.

Auch die Gewährung von Sicherheiten ist ein wichtiger Punkt des Generalunternehmervertrages. Hier gibt es unterschiedliche Sicherungsmodelle. In der Regel wird die Form der Bürgschaft gewählt. Auch die Frage der ausreichenden Versicherung ist zu klären. Aus dem Gesichtspunkt der Haftung heraus muss der Subunternehmer vom Generalunternehmer sorgfältig ausgesucht werden. Denn eine Verzögerung kann im Einzelfall zu einem Verzug beim gesamten Bauvorhaben führen. Auch die Tatsache, dass der Auftragnehmer hier dem Bauherren gegenüber für Mängel haftet, ist zu beachten. Bei der Beauftragung von Subunternehmern ist die Vertragsgestaltung für den Generalunternehmer sehr bedeutsam. Er sollte sich gegen Witterungsausfälle oder andere unabwendbaren Risiken durch eine Versicherung abdecken.

Wer haftet bei Mängeln?

Kommt es zu Mängeln bei einzelnen Bauleistungen, kann sich der Bauherr einfach an den Generalunternehmer wenden und muss nicht in Kontakt mit den jeweiligen Firmen treten. Der Generalunternehmer haftet dem Bauherrn gegenüber nach geltendem Recht. Daher ist der Aspekt Versicherungsrecht, also eine ordnungsgemäßen Abdeckung des Haftungsrisikos durch eine ausreichende Versicherung, wichtig.

Wichtig: Für die Einhaltung der Arbeitsschutzvorschriften ist ausschließlich der Generalunternehmer zuständig. Bei der Beauftragung von Subunternehmern ist auch die Einhaltung des Mindestlohngesetzes sicherzustellen. Denn ein Generalunternehmer haftet im Wege der Durchgriffshaftung für den Mindestlohn. Absichern kann er sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung mit dem Subunternehmer.

Vergütung im Generalunternehmervertrag

Die Frage der Vergütung ist im Generalunternehmervertrag meist durch einen Pauschalpreis geregelt. Werden Stundenlohnarbeiten erforderlich, müssen die Vorgaben gemäß der VOB / B bezüglich der Stundenlohnzettel eingehalten werden.
Sollte im Laufe des Auftrags eine Änderung des Leistungsumfangs vereinbart werden, sollte ein Nachtragsangebot erstellt werden, um die Vergütungsfrage zu klären. Zu empfehlen ist, dem Generalunternehmervertrag bereits eine Einheitspreisliste beizufügen, als Berechnungsgrundlage für Mehr- oder Minderkosten.

In diesem Zusammenhang sollte auch klargestellt werden, welche einzelnen Posten in der Kalkulation getrennt ausgewiesen werden. In der Regel werden Abschlagszahlungen vereinbart. Die Fälligkeit der einzelnen Raten, sollte genau definiert werden. Die Schlussrechnung wird nach der Abnahme gestellt. In der Regel wird im Generalunternehmervertrag eine Frist vereinbart, innerhalb derer die Abnahme nach erfolgter Anzeige der Fertigstellung zu erfolgen hat.

Inhalt: Generalunternehmervertrag (VOB)

Die einzelnen Paragraphen des Vertrages im Überblick:

  • § 1 Vertragsgegenstand
  • § 2 Vertragsgrundlagen
  • § 3 Vergütung
  • § 4 Zahlungen
  • § 5 Ausführung der Leistungen
  • § 6 Änderung von Vertragsleistungen
  • § 7 Fristen, Termine
  • § 8 Vertragsstrafe
  • § 9 Schutz- und Sicherungsmaßnahmen, Versicherungen
  • § 10 Gefahrtragung
  • § 11 Subunternehmer
  • § 12 Abnahme
  • § 13 Gewährleistung, Haftung
  • § 14 Sicherheiten