Generalübernehmervertrag VOB

Was regelt ein Generalübernehmervertrag?

Auch wenn für den Generalübernehmervertrag die Geltung der VOB vereinbart werden kann, gibt es viele Punkte, die die Vertragspartner frei vereinbaren können und sollten. Ein wichtiger Punkt sind die Bauzeiten. Je nach Umfang des Projekts sollte dem Generalübernehmervertrag ein Bauzeitenplan angefügt werden. Daraus ergibt sich, wann mit der Ausführung der einzelnen Bauleistungen begonnen wird und wann diese fertig gestellt werden. Sollte der Bauzeitplan nicht eingehalten werden, kann eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Hier muss im Einzelnen geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen die Strafe fällig werden soll. So sollte beispielsweise unbedingt auf eine Schlechtwetterregelung geachtet werden. Bezug nehmen kann man auf die Regelungen des zuständigen Arbeitsamtes.

Welche Rechte hat der Bauherr bei der Beauftragung eines Generalübernehmers?

Der Umfang des Generalübernehmervertrages richtet sich nach dem einzelnen Bauprojekt. Der Generalübernehmer kann beispielsweise bereits damit beauftragt werden, ein geeignetes Grundstück zur Errichtung der Immobilie zu beschaffen. So bieten viele Immobilienfirmen die Dienste eines Generalübernehmers an. Die eigentlichen Bauleistungen umfassen dann beispielsweise die Bauplanung, Konstruktion, Bausausführung oder auch die spätere Verwaltung.

Für den Auftraggeber, der Bauherr des Projekts bleibt, bedeutet die Übertragung eines Bauprojekts an einen Generalübernehmer, dass er nur mit einem Vertragspartner verhandeln muss. Ein Bauvertrag mit den einzelnen ausführenden Firmen ist nicht erforderlich. Der Auftraggeber hat in allen Fragen einen Ansprechpartner. Die Vergütung des Generalübernehmers erfolgt in der Regel zu einem Festpreis, der in Abschlägen gezahlt wird. Dies ist in § 16 VOB/B so vorgesehen.

Der Generalübernehmer übergibt das Objekt dann schlüsselfertig. Die dazu erforderlichen Leistungen werden auf Subunternehmer verteilt. Der Generalübernehmer erbringt die Bauleistungen also nicht selbst. Als Bauherr sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass Sie auf die Arbeit der Subunternehmen keinen direkten Einfluss nehmen können. Diese sind nicht Ihre Vertragspartner. Alle Absprachen und Anweisungen müssen über den Generalübernehmer laufen. Hierin besteht letztlich auch das Risiko.

Welche Pflichten hat der Generalübernehmer?

Daher sollte der Generalübernehmer in jedem Fall einen ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen können. Gerade bei größeren Bauprojekten, sollte auch eine ausreichende Sicherheit, in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft erbracht werden. Umgekehrt sollte auch der Auftraggeber eine Vertragserfüllungsbürgschaft vorlegen können. Auch geklärt werden sollte die Höhe eines etwaigen Einbehalts durch den Auftraggeber, für den Fall, dass im Rahmen der Abnahme Mängel festgestellt werden. Bis zur Fertigstellung der Nachbesserungsarbeiten kann der Auftraggeber einen pauschal festgelegten Anteil an der Vergütung zurückbehalten.

Der Generalübernehmer übernimmt durch den Generalübernehmervertrag die Aufgabe zur Erfüllung sämtlicher behördlicher Auflagen und Sicherungspflichten, die Baustelle betreffend. Vor Beginn der Ausführungsarbeiten sollte der Generalübernehmer dazu verpflichtet werden, den Zustand des Baugrundstücks sowie der angrenzenden Immobilien festzuhalten. Ggf. müsste ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Inhalt: Generalübernehmervertrag

Die einzelnen Paragraphen des Vertrages im Überblick:

• §1 Grundlagen
• §2 Erstellung des Objektes
• §3 Zahlungen und Rechnungslegung
• §4 Versicherungen
• §5 Beweissicherung
• §6 Ausführungszeichnungen
• §7 Aushändigung von Unterlagen
• §8 Ausschreibung und Vergabe
• §9 Termine
• §10 Vertragstrafe
• §11 Sonderwünsche der Mieter
• §12 Behördliche Abnahmen
• §13 Abnahme
• §14 Mängelansprüche und Haftung 
• §15 Sicherheiten