Egal, ob man innerhalb der Familie untervermietet oder die Wohnung einem Dritten überlässt – es gibt bei der Untervermietung bestimmte Vorschriften zu beachten. Erfahren Sie hier, wann die Untervermietung erlaubt ist und was Sie zum Thema Untervermietung wissen müssen.

In jedem Fall setzt eine erfolgreiche Untervermietung voraus, dass die vertraglichen Absprachen schriftlich erfasst werden. 

Wann spricht man von Untervermietung?

Eine Untervermietung liegt dann vor, wenn ein Mieter einer anderen Person gegen Entgelt den Nutzen des Mietobjekts ganz oder zum Teil überlässt. Es wird von einer „Gebrauchsüberlassung an Dritte“  (§540 BGB) gesprochen.

Die Informationspflicht über die Untervermietung vom Mieter gegenüber dem Vermieter ist unabdingbar. Es besteht die Pflicht den Vermieter um Erlaubnis zu bitten und dessen Zustimmung vertraglich einzuholen. Dabei ist der Vermieter berechtigt bestimmte Informationen über den Untermieter zu verlangen. Dazu gehören beispielsweise der Name des Untermieters, aber auch dessen berufliche Tätigkeit.

Untervermietung erlaubt mit Zustimmung des Vermieters

Grundsätzlich ist der Mieter zur Untervermietung berechtigt muss aber, wie oben erwähnt, die Zustimmung des Vermieters einholen. Wenn dieser die Untervermietung erlaubt, sollte dies schriftlich festgehalten werden. Wichtig: Ohne einen bestimmten Grund darf der Vermieter die Zustimmung nicht einfach verweigern. 

Gemäß § 553 BGB kann ein Mieter die Zustimmung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Gesetzlich ist dieses Interesse nicht klar definiert, es muss jedoch nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind:

  • Anzahl der im Mietobjekt lebenden Personen hat sich verringert (Auszug der Kinder, Trennung vom Partner)
  • Wirtschaftlicher Verhältnisse haben sich verschlechtert (Miete ist alleine nicht mehr stemmbar)
  • ein längerer Auslandsaufenthalt

Hiervon auszuschließen sind die Aufnahme von Verwandten, Hausangestellten und Pflegepersonal. Dafür bedarf es keine Zustimmung des Vermieters.

Untermietzuschlag

Der Vermieter hat das Recht seine Zustimmung zur Untervermietung vom Einverständnis des Mieters zu einer Mieterhöhung abhängig zu machen. Der Untermietzuschlag bei Immobilien muss jedoch angemessen sein. Sollte der Mieter dem nicht zustimmen hat auch der Vermieter keine Zustimmungspflicht, auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. 

Dies ist oft bei Inklusivmieten der Fall. Dabei kommt nämlich der Vermieter für entstehende Nebenkosten auf. Bei einem Zuzug einer weiteren Person ist also die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Nebenkosten ansteigen werden.

Zustimmung ist unzumutbar

Die Zustimmung des Vermieters kann aus ganz unterschiedlichen Gründen unzumutbar sein. Ein berechtigter Grund die Untervermietung abzulehnen kann allein schon an der Person des potentiellen Untermieters liegen. Aber auch die Sorge vor Überbelegung des Mietobjekts kann eine Verweigerung rechtlich absichern.

Nicht im Gesetz verankert, aber dennoch ein wirksamer Grund ist der Beginn eines Untermietverhältnisses kurz vor Beendigung des eigentlichen Mietverhältnisses. Für den Vermieter kann es dadurch zu großen und kostspieligen Problemen kommen, wenn der Untermieter die Wohnung nicht zeitgleich mit dem eigentlichen Mieter räumt.

Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters

Eine unerlaubte Untervermietung ist grundsätzlich nicht direkt strafbar. Dennoch kann dies unangenehme Folgen für den Mieter haben. Der Vermieter hat in solchen Fällen das Recht eine fristlose Kündigung gegenüber des Hauptmieters auszusprechen.

Weniger drastische Maßnahmen die dem Vermieter zur Verfügung stehen sind beispielsweise die ausdrückliche Aufforderung das Untermietverhältnis zu beenden. Oft wird diese schriftliche Aufforderung mit dem Hinweis auf eine Unterlassungsklage gemäß §541 BGB verwiesen.