Kontaminiertes Baumaterial oder schädliche Dämpfe, die von außen eindringen – Gefahren für die Gesundheit sind mit dem ordnungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung nicht vereinbar. Doch wann sind Schadstoffe in der Wohnung ein Mangel, der einen Mieter zu einer Mietminderung berechtigt? 

Wichtig: Eine Mietminderung sollte zu Beweiszwecken dem Vermieter immer schriftlich mitgeteilt werden. 

Grenzwerte überschritten – Mietminderung ist möglich

Sofern nachweisbar Grenzwerte überschritten werden, ist die Antwort einfach. Denn dann liegt nach Rechtsprechung regelmäßig ein Mangel vor, der zur Minderung der Miete berechtigt. Liegen die Werte also über dem vorgegeben Limit, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Mieter tatsächlich bereits in seiner Gesundheit beeinträchtigt wurde. 

Beispiel Elektrosmog: Zur Schädlichkeit von Elektrosmog, der beispielsweise von Mobilfunkmasten ausgeht gibt es eine Vielzahl von Studien. Entscheidend für die Frage der Mietminderung sind aber nur die gesetzlichen Grenzwerte, die in der Elektrosmog-Verordnung verankert sind. Selbst wenn der Mieter auf fundierte wissenschaftliche Studien hinweist, hat er rechtlich gesehen keine Handhabe.

Grenzwerte ändern sich – gelten die Werte bei Einzug?

Heikel wird es, wenn sich die Grenzwerte durch neue wissenschaftliche Erkenntnisse ändern. Wenn also der Grenzwert bei Einzug des Mieters noch nicht erreicht war. Es war Obwohl die Belastung des Mieters ja objektiv bereits bei Einzug vorlag, kann er die Miete erst ab Änderung bzw. Einführung der Grenzwerte mindern.

Beispiel Bleirohre:  Bis zum Jahr 2003 galt für die Bleibelastung durch alte Leitungen laut Trinkwasserverordnung ein Grenzwert von 40  μg/l. Seit 2013 sind nur noch 10  μg/l zulässig. Mieter deren Grenzwert bisher knapp unter 40 lag können somit die Miete mindern.

Kein Grenzwert: Mieter ist beweispflichtig

Nicht für jede Art von Schadstoff gibt es offizielle Grenzwerte. In dem Fall ist der Mieter grundsätzlich dafür in der Beweispflicht, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. und diese auch erheblich ist. Bei fehlenden Grenzwerten wird in der Regel erforderlich sein, dass der Mieter bereits gesundheitliche Beschwerden hat. Der Mieter muss aber beweisen, dass die Beschwerden durch die Schadstoffe in der Wohnung bzw. von außerhalb eingetreten sind. Das ist in der Praxis vielfach schwierig.

Mietminderung oder Kündigung?

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schadstoffe ist laut § 569 BGB ein Grund für eine fristlose Kündigung. Dies ist für den Mieter aber in der Regel das letzte Mittel. In Bezug auf auf die Mietminderung kann bei Unbewohnbarkeit der Wohnung eine Mietminderung von 100 % möglich sein. Wenn der Mieter die Gesundheitsgefahr jedoch durch einfache Handlungen, wie regelmäßiges Lüften oder das Durchfließenlassen von Wasser bei Bleirohren, minimieren kann, reduziert sich die Höhe der Mietminderung.