Die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung ist die wichtigste Pflicht des Mieters. Entsprechend darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn die Mietzahlung ausbleibt. Doch Vorsicht! In den meisten Fällen, muss der Mieter im Vorfeld abgemahnt werden. Mit einer Abmahnung wegen Mietrückstand erinnert der Vermieter den Mieter an seine Vertragspflichten und gibt ihm Gelegenheit dazu sein Verhalten zu ändern.

Eine Abmahnung wegen Mietrückstands sollte zu Beweiszwecken stets schriftlich erfolgen. 

Ab welchem Zeitpunkt ist eine Abmahnung wegen nicht gezahlter Miete möglich?

Eine Abmahnung wegen Mietrückstands ist nur dann zulässig, wenn die Miete tatsächlich verspätet auf dem Konto des Vermieters eingeht. Vorsicht! Die Regelungen im BGB sehen vor, dass der Mieter seine Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats bezahlen muss. Viele Vermieter setzen Zahlung und Zahlungseingang gleich. Das ist ein Irrtum. Für die Pünktlichkeit kommt es laut BGH darauf an, dass der Mieter die Überweisung spätestens zu diesem Termin in die Wege leitet. Nicht auf den Zahlungseingang beim Vermieter! Veranlasst der Mieter also am dritten Werktag bei seiner Bank die Überweisung, dann reicht das aus. Hält sich der Mieter nicht an diese Verpflichtung, dann ist das ein Verstoß gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Er gerät in Zahlungsverzug. Mit der Folge, dass der Vermieter eine Abmahnung schreiben darf.

Besonderheiten bei erstmaligem Zahlungsverzug des Mieters

Als Vermieter sollten Sie von einer Abmahnung Abstand nehmen, sofern der Mieter erstmalig in Verzug geraten ist und kein Grund dafür ersichtlich ist, dass er die Miete bewusst nicht bezahlt hat. Die Rechtsprechung wertet es als treuwidrig und einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB, wenn der Vermieter bei erstmaligen Zahlungsverzug sofort kündigt. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter seit Beginn des Mietverhältnisses seine Miete stets pünktlich und beanstandungslos gezahlt hat. Erinnern Sie den Mieter in solchen Fällen einfach mit einer einfachen Mahnung an die Überweisung der Miete. Eine Abmahnung wäre in solchen Fällen keine geeignete Grundlage für eine Kündigung.

Inhalt der Abmahnung wegen nicht gezahlter Miete

Auf diese Punkte müssen Sie bei der Formulierung einer Abmahnung wegen Zahlungsrückstand oder Zahlungsverzug achten.

  • Eine Abmahnung muss an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein. Es reicht also nicht nur einen Mieter anzuschreiben, obwohl diese rechtlich gesehen ja als Gesamtschuldner haften.
  • In das Anschreiben gehört selbstverständlich auch die nähere Bezeichnung der Mietwohnung.
  • In welchen Monaten ist die Mietschuld entstanden? Machen Sie hier eine Aufzählung, aus der sich der ergibt, wann der Mieter säumig war.
  • Bei unpünktlichen Zahlungen: Listen Sie die Daten der Zahlungseingänge und die Differenz zur geschuldeten Miete genau auf.
  • Setzen Sie dem Mieter eine Zahlungsfrist.
  • Bei unpünktlichen Zahlungseingängen: Erinnern Sie dem Mieter an die Fälligkeitszeitpunkte.
  • Informieren Sie den Mieter darüber, dass die Abmahnung wegen nicht gezahlter Miete
    eine letzte Warnung ist und eine Fortsetzung des Verhaltens eine Kündigung zur Folge hat.