Der Gesetzgeber berücksichtigt die besondere Situation, in der sich Vermieter und Mieter befinden, die auf engem Raum unter einem Dach zusammenleben und erleichtert die Möglichkeit zur Kündigung. Doch nicht immer, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, gelten besondere Kündigungsrechte. Lesen Sie hier, wann der Vermieter kündigen darf und Fristen der Vermieter einer Einliegerwohnung beachten muss.
Wann darf der Vermieter leichter kündigen?
Die Voraussetzungen für die erleichterte Kündigung eines Mieters in einem Gebäude, dass man selbst bewohnt, sind in § 573 a BGB genau definiert. Wichtig ist ist: Das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude darf insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Es muss sich also beispielsweise um den Mieter eines Zimmers in der Wohnung handeln oder um eine Einliegerwohnung. Nach § 573 a BGB muss der Vermieter für die Kündigung des Mieters einer Einliegerwohnung keinerlei Gründe nennen. Zum Schutz des Mieters sieht der Gesetzgeber jedoch eine verlängerte Kündigungsfrist vor.
Achtung: Handelt es sich um ein größeres Gebäude, in dem neben dem Vermieter und dem Mieter noch weitere Familien wohnen, gelten die üblichen Kündigungsregeln.
So berechnen Sie die Kündigungsfrist bei Kündigung einer Einliegerwohnung
Es werden jeweils drei Monate an die regelmäßige gesetzliche Frist (§ 573 c BGB) angehängt. Allerdings gilt diese Verlängerung immer nur für die Kündigung durch den Vermieter. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt immer drei Monate. Die Kündigungsfrist für Mitbewohner des Vermieters oder Mieter einer Einliegerwohnung ist länger als die übliche Frist für die Kündigung eines Mieters. Dadurch soll der Nachteil des Mieters (Kündigung ohne Grund ist möglich) ausgeglichen werden.
Beispiel: Ein Mietverhältnis besteht seit zwei Jahren. Der Vermieter hat damit eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wenn er keinen Kündigungsgrund darlegen kann, muss er somit eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Bestünde der Vertrag mehr als fünf Jahre, wären es neun Monate und bei Mietverhältnissen die länger als acht Jahre bestehen, sogar 12 Monate.
Vermieter und Mieter unter einem Dach – zwei Wohnungen in einem Gebäude
Nicht immer ist es auf den ersten Blick zu klären, wann man von zwei Wohnungen in einem Gebäude sprechen kann. Denn Reihenhäuser oder Doppelhaushälften fallen laut Rechtsprechung nicht unter den Paragraphen. Bei dem Gebäude muss es sich demnach um ein einheitliches Gebäude handeln. Es ist aber nicht erforderlich, dass Vermieter und Mieter in Teilen des Hauses, z.B. im Flur, zusammentreffen. Auch ein Haus mit zwei unterschiedlichen Zugängen, aber nur zwei Wohnungen, ist also erfasst. Achtung: Auch eine leerstehende Wohnung zählt als Wohnung. Befinden sich also tatsächlich drei Wohneinheiten im Gebäude, darf der Vermieter sich nicht auf § 573a BGB berufen.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Die erleichterte Kündigung gilt auch für einen Mietvertrag Einliegerwohnung. In einer Einliegerwohnung wohnen Vermieter und Mieter unter einem Dach. Doch wann spricht man von einer Einliegerwohnung? Es muss sich um eine in sich abgeschlossene Wohneinheit handeln, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Fehlt beispielsweise eine Küche bzw. eine Kochgelegenheit oder das Bad, kann man in der Regel nicht von einer abgeschlossenen Wohnung sprechen. Darüber hinaus muss sich die die vermietete Einliegerwohnung sich innerhalb einer vom Vermieter selbst bewohnten befinden. Beispiel: Der Vermieter bewohnt ein Einfamilienhaus, in dem er das Dachgeschoss ausgebaut hat. Dieses Dachgeschoss vermietet er. Vermieter und Mieter teilen sich das Treppenhaus und den Eingangsbereich. Das bedeutet, dass sich ein Teil der Wohnbereiche überschneidet.
Kein Kündigungsschutz für Mieter in der Einliegerwohnung?
Das erleichterte Kündigungsrecht soll nach dem Willen des Gesetzgebers generell nur bestehen, wenn der Vermieter auch tatsächlich in der Wohnung wohnt. Dabei muss auf den Zeitpunkt der Kündigung abgestellt werden. Es schadet also beispielsweise nicht, wenn der Vermieter erst nach dem Mieter in das Haus eingezogen ist. Allerdings muss die Situation der Einliegerwohnung bereits bei Einzug des Mieters bestanden haben. Ist das Haus beispielsweise erst später umgebaut worden, kann man die Kündigungsregelung nicht anwenden. Nutzt der Vermieter die Wohnung nur als Wochenendwohnung oder nur gelegentlich, ist dies kein “wohnen” im Sinne des Gesetzes. Der Vermieter müsste sich also an die üblichen Kündigungsregelungen halten.
