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Kein Mietvertrag ohne Kaution

Eine Kaution ist mittlerweile Grundvoraussetzung für die Anmietung fast jeder Wohnung. Gleichzeitig ist sie ein häufiger Grund dafür, dass sich Mieter und Vermieter letztendlich vor Gericht treffen. Beim Einzug noch vollkommen bedeutungslos, entwickelt die Mietkaution ihr Konfliktpotenzial im schlimmsten Fall beim Auszug. Dann wird zum Beispiel darum gestritten, ob und in welcher Höhe der Mieter die Kaution zurückerhält.

Gut zu wissen
  • Kaution sichert Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter
  • Gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Kaution gibt es nicht
  • Maximal die dreifache Nettokalt-miete darf verlangt werden
  • Vermieter muss die Option einer Ratenzahlung anbieten
  • Zurückbehalten der Kaution ist maximal für 6 Monate möglich

Sinn und Zweck der Kaution

Die Mietkaution hat den Zweck, die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter abzusichern. Beschädigt der Mieter die Wohnung oder nimmt er bei seinem Auszug die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht vor, so kann der Vermieter die Kaution einbehalten. Der Vermieter kann auf das vom Mieter bezahlte Geld aber nicht vor Eintritt des Sicherungsfalles zugreifen.

Besonderheiten hinsichtlich des Zweckes der Kaution bestehen für neu geschaffenen öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne von § 1 Wohnungsbindungsgesetz. Hier ist die Kautionsabrede nur wirksam, wenn Sie ausdrücklich mit dem Zweck vereinbart wird, Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung oder offenen Schönheitsreparaturen abzusichern. Diese Zweckeinschränkung muss ausdrücklich festgeschrieben sein.

Kautionshöhe ohne Grenzen?

Eine weitere wichtige Frage ist selbstverständlich, wie hoch die Mietkaution eigentlich sein darf. Um den Mieter zu schützen, hat der Gesetzgeber für die Wohnraummiete eine Grenze festgelegt. Die Mietkaution darf höchstens die dreifache Nettokaltmiete betragen. Alle darüber hinausgehenden Vereinbarungen sind unwirksam.

Bei der Festsetzung einer Mietkaution im Mietvertrag handelt es um eine rein vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Eine gesetzliche Pflicht zur Kautionszahlung gibt es nicht. Daher kann natürlich auch keine oder eine geringere Mietkaution vereinbart werden. Also, wenn es nur an der Kaution scheitert, versuchen Sie ruhig Ihren Vermieter in diesem Punkt herunterzuhandeln.

Option: Ratenzahlung

Zu beachten ist auch, dass eine wirksame Kautionsvereinbarung eine Ratenzahlungsoption beinhalten muss. Außerdem ist nach neuerer Rechtsprechung erforderlich, dass der Sicherheitszweck in die vertragliche Vereinbarung aufgenommen wird. Ausnahmsweise kann sich die Höhe der Kaution aus der Brutto-Kaltmiete ergeben, wenn die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, so dass die Nettokaltmiete nicht berechnet werden kann.

Die gesetzliche Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt unabhängig von der Art der Sicherheitsleistung. Werden mehrere Sicherheiten addiert, so zum Beispiel Bürgschaft und Barkaution, so dürfen sie zusammen die Höchstgrenze nicht überschreiten.

Fälligkeit der Kaution

Eine entscheidende Frage ist, wann der Mieter die Mietkaution leisten muss. Die Fälligkeit richtet sich nach dem Zeitpunkt des Beginnes des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis beginnt nicht etwa mit dem Abschluss des Mietvertrages, sondern mit der Übergabe der Mietsache. Diese erfolgt zum Beispiel durch Aushändigung des Schlüssels zur neuen Wohnung.

Die Schlüsselübergabe darf nicht von der Kaution abhängig gemacht werden. Außerdem ist der Mieter kraft Gesetzes berechtigt, in drei monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Auf dieses Recht können Sie sich als Mieter auch ohne besondere Vereinbarung berufen, es kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Kautionskonto

Ihre Kaution ist kein zinsloses Darlehen an Ihren Vermieter. Dieser kann mit dem Geld nicht nach seinem freien Belieben verfahren. Ganz im Gegenteil: Der Vermieter muss sich bei der Aufbewahrung, Verwendung und Anlage Ihres Geldes an strenge rechtliche Vorgaben halten. Andernfalls macht er sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig. Als Mieter können Sie einen Nachweis einfordern, wie und wo die Mietkaution angelegt wurde.

Der Vermieter muss die Kaution insbesondere auf ein gesondertes Kautionskonto einzahlen und zinsbringend anlegen. Dieses Konto muss streng vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt sein. Häufig wird es daher im Namen des Mieters geführt. Dies schützt Sie davor, dass Gläubiger des Vermieters ihr Geld pfänden. Wird der Vermieter insolvent, so kann die Kaution aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden.

Verzinsung

Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, die Bank mit dem höchsten Zinssatz auszuwählen. Das Gesetz setzt aber seit 1983 einen Mindestzinssatz fest: Anlage mit dem für Spareinlagen mit drei monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Denn die Zinsen stehen Ihnen als Mieter zu!

Die Zinsen werden Ihrem Konto gutgeschrieben und erhöhen die Mietsicherheit. Wird diese nicht benötigt, so wird nach Beendigung des Mietverhältnisses die gesamte Kaution inklusive der Zinsen zurückgezahlt. Einzige Ausnahme ist die Vermietung von Zimmern in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Hier besteht keine Pflicht zur verzinslichten Geldanlage.

Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter

Die Inanspruchnahme der Kaution setzt nicht zwingend eine Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Auch vor der Kündigung kann der Mieter zur Befriedigung von rechtskräftig festgestellten offenen Forderungen auf das als Kaution gezahlte Geld zugreifen. In diesem Fall müssen Sie als Mieter nicht mehr die Forderung begleichen, sondern das Kautionskonto wieder auffüllen.

Ob der Vermieter auch für streitige und noch nicht durch ein Gericht festgestellte Ansprüche auf das Kautionskonto zugreifen kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die Tendenz geht aber dazu, dass der Vermieter zunächst aus der Forderung klagen muss.

Rückzahlung der Kaution an den Mieter

Während des Mietverhältnisses haben Sie als Mieter keinerlei Ansprüche auf Rückzahlung oder Verrechnung der Kaution. Einzige Ausnahmen bilden eine unwirksame Kautionsvereinbarung sowie eine unverhältnismäßige Übersicherung. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Sie einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter.

Dieser Anspruch steht jedoch unter der Bedingung, dass Sie keine offenen Forderungen wegen Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Mietwohnung hinterlassen haben. Um dies zu überprüfen steht dem Vermieter eine Überlegungs- und Prüfungsfrist zu. Die Länge dieser Frist kann im Mietvertrag festgehalten werden, andernfalls beträgt sie in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Erst wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass seinerseits keine Ansprüche mehr bestehen, muss die Mietkaution zurückgezahlt werden.

Daniel Wilhelm