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Kaufvertrag Haus
Vertrag für Immobilie oder bebautes Grundstück (mit Auflassung)
  • Rechtssicher, von Immobilienexperten erstellt
  • Schutz für Käufer und Verkäufer durch schriftlichen Kaufvertrag
  • Muster herunterladen und bequem am Computer anpassen

In Deutschland kann der Kauf eines Hauses nicht vom Eigentumserwerb am Grundstück getrennt werden. Somit muss im Kaufvertrag über ein Haus beides geregelt werden. Da der Eigentumserwerb von der Frage der Grundbucheintragung abhängig ist, sollte im Vertrag die Frage der Übergabe genau definiert sein. Die ausgewogene Vertragsgestaltung in diesem Muster für einen Immobilienkaufvertrag gewährleistet, dass die Rechte und Pflichten beider Seiten von der Kaufpreiszahlung bis zum Einzug in das Haus berücksichtigt werden.

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Welche Angaben macht der Vertrag zum Kauf eines Grundstückes?

Der Kauf eines Hauses oder eines bebauten Grundstückes ist in der Regel eine bedeutende Investition. Unabhängig von der Größe des Objektes muss daher eine vertragliche Vereinbarung die Konditionen des Handels präzise regeln. In der Regel ist ein Makler vom Verkäufer oder vom Käufer eingeschaltet worden. In dem Fall sollte besonders der Käufer darauf achten, dass die Angaben aus dem Exposé des Makler mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmen. Denn die Angaben des Maklers sind insoweit unverbindlich. Sollte sich nach dem Hausverkauf herausstellen, dass der Kaufvertrag vom den Maklerangaben abweicht, sind Ansprüche des Käufers in der Regel nicht gegeben. Ein umfassender und notariell beglaubigter Kaufvertrag ist für den Verkauf eines Grundstücks unabdingbar. Die Beurkundung durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Neben der Angabe des Kaufpreises, sind Ausführungen zu Haftung von Rechts- bzw. Sachmängeln oder der Finanzierung regelt der Kaufvertrag andere detaillierte Punkte zu regeln.


Unter dem Punkt "Grundbuchstand" etwa werden für das betreffende Areal bzw. Haus die entsprechenden Daten aus dem beim jeweiligen Amtsgericht hinterlegten Grundbuch eingetragen. Für den Käufer besonders wichtig: Die die Vereinbarung benennt auch etwaige Buchgrundschulden einer Bank oder weitere Lasten, die auf dem Grundstück liegen. Der Kaufvertrag besagt weiterhin, dass erst am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung Besitz, Nutzungen, Lasten, Gefahren zufällige Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflichten des Grundbesitzes sowie die Grundstückshaftung auf den Käufer übergehen. Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch geht das Eigentum jedoch auf den Käufer über.

Welche Angaben zum Verkauf des Hauses sind erforderlich?

 

Rechtlich gesehen wird nur das (bebaute) Grundstück verkauft. Grundstück und Haus kann man nicht voneinander trennen, veräußert wird letztlich das Grundstück auf dem sich das Haus befindet. Der Eigentümer des Grundstücks wird automatisch Eigentümer des Hauses. Entscheidend ist also nur die genaue Bezeichnung des Grundstücks.
Wird ein bebautes Grundstück verkauft, ist bei der Berechnung des Kaufpreises aber meist der Zustand des Hauses entscheidend. Das Haus wird in dem Zustand übernommen, wie besichtigt. Es ist also ratsam vor Unterzeichnung des Kaufvertrages die Tipps eines Sachverständigen einzuholen oder einen Gutachter zu beauftragen, falls Zweifel über die Bausubstanz bestehen. Jeder Grundstückskaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam. Sollen Einrichtungsgegenstände im Haus mit verkauft werden, so kann dies in einem gesonderten Kaufvertrag geschehen (der nicht beurkundet werden muss). Wichtig: Einbauten, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, sind Bestandteil des Gebäudes bzw. der Wohnung und sind somit vom Hausverkauf umfasst.

 

Inhalt: Kaufvertrag Haus

Bitte beachten Sie, dass Grundstücksgeschäfte grundsätzlich nur bei notarieller Beurkundung gültig sind. Das Vertragsmuster für einen Hauskauf dient daher vor allem Ihrer rechtlichen und vertraglichen Orientierung und der Vorbereitung des Notartermins. Folgende Paragraphen sind im Kaufvertrag enthalten:

  • §1 Grundbuchstand
  • §2 Kauf
  • §3 Kaufpreis und Fälligkeit
  • §4 Zwangsvollstreckungsunterwerfung
  • §5 Auflassung
  • §6 Auflassungsvormerkung
  • §7 Besitzübergang (Übergabe)
  • §8 Haftung für Sachmängel
  • §9 Haftung für Rechtsmängel
  • §10 Finanzierungsmitwirkung
  • §11 Finanzierungsvollmacht
  • §12 Rücktrittsrecht
  • §13 Abwicklungsermächtigung für den Notar
  • §14 Kosten
  • §15 Salvatorische Klausel
  • §16 Abschriften und Ausfertigungen
  • §17 Hinweise und Belehrungen

 

Fragen und Antworten zum Thema Kaufvertrag Haus

 
 
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Ich habe ein Haus besichtigt. Nach der Begehung des Hauses habe ich ein Kaufinteresse bekundet. Da ich in den Augen des Verkäufers als Beamtin eine sichere Käuferin bin, hat er mir nach der Besichtigung gesagt, ich könne das Haus von seiner Seite aus käuflich erwerben und wir könnten uns zu einem weiteren Gespräch treffen, in dem Einzelheiten besprochen werden. Hierbei wolle er allerdings eine "Sicherheit", dass ich nicht vom Kauf zurücktreten würde. Diese Sicherheit sah er in der "Anzahlung" von 5000 €. Da dann der nächste Kaufinteressent vor der Tür stand, konnten keine weiteren Fragen mehr geklärt werden. Meine Frage ist nun: Wenn ich dem Verkäufer diese "Sicherheitsanzahlung" zukommen lasse, dann muss dies ja auf jeden Fall vertraglich abgesichert sein (im Rahmen eines Vorvertrages). Muss dieser Vorvertrag zwingend von einem Notar beglaubigt sein oder reicht es, wenn privatrechtlich ein Vertrag geschlossen wird? Da ich ja noch gar keine Einzelheiten (Grundbuch, Teilungserklärung, Baumängel etc.) abklären konnte, möchte ich ungern direkt zahlen. Wenn ich einen privaten Vorvertrag mit dem Verkäufer abschließe, was passiert dann, wenn ich z.B. im Nachhinein Schäden erkenne oder z.B. merke, dass das Grundstück belastet ist etc.? Kann ich dann vom Kauf zurücktreten, ohne dass der Verkäufer meine 5000€ behält? Macht es einen Unterschied, ob das Geld überwiesen oder dem Verkäufer bar entrichtet wird? Vielen Dank für Ihre Antwort.
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Christina (26.10.2015)
Ein verbindlicher Vorvertrag zum Grundstückskauf kann ausschließlich über einen Notar abgeschlossen werden ( § 311 b Absatz 1 BGB). Ein Vorvertrag ist auch möglich, wenn bestimmte Details noch nicht geklärt sind. Insofern sollten Sie aus unserer Sicht vorsichtig sein, wenn von Ihnen ein Anzahlung ohne Hinzuziehung eines Notars verlangt wird. Denn rechtlich gesehen haben Sie in dem Fall keinen durchsetzbaren Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages. Sie könnten zwar Ihr Geld zurückfordern, das Risiko besteht dann aber darin, dass der Vertragspartner zahlungsunfähig wird oder aus anderen Gründen die Rückzahlung nicht leistet. In dem Fall müssten Sie zunächst in Vorleistung gehen und eine Klage bei Gericht einreichen. Empfehlenswert ist es daher, von vornherein eine notarielle Vereinbarung abzuschließen.
Redaktionsteam
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Christina
Ich möchte mein Wochenendhaus auf einem Pachtgrundstück verkaufen. welchen Kaufvertrag brauche ich dazu?
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Detlef miga (25.11.2014)
Hier wäre der [Kaufvertrag über einen Garten mit Gartenhaus|/products/kaufvertrag-garten.html] passend, der auf den Verkauf eines Gartenhauses auf einem Pachtgrundstück inklusive Garteninventar zugeschnitten ist.
Redaktionsteam
Wenn man einen Kaufvertrag über ein Grundstück nicht notariell beurkunden lässt, kann man dann überhaupt einen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch stellen? Eigentlich müsste doch dann mit der Eintragung ins GB und mit der Auflassung die Heilungswirkung des §311 b I 2 BGB in Kraft treten?
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Marisa (04.11.2014)
Laut § 29 GBO wird eine Eintragung im Grundbuch nur vorgenommen, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Wurde die Eintragung vom Grundbuchamt vorgenommen, dann tritt die von Ihnen angesprochene Heilung an.
Redaktionsteam
Wir haben ein Haus zum 01.02.2015 gekauft unseres um 01.03.2014 verkauft, die Vorbesitzerin geht nun schon zum 01.12.2014 in eine Altersresidenz, würde uns mit einem entsprechenden Zusatzvertrag die Schlüssel zum 15.12.2014 überlassen, da wir sehr umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchführen müssen. Sie möchte in dem Vertrag Formulierungen haben, die Sie absichern, dass wir die volle finanzielle Verantwortung übernehmen. Wie setzt man so einen Zusatzvertrag auf? Wir haben den Notar um so einen Vertrag gebeten, bekamen heute von der Notariatsangestellten die Auskunft, das könnten wir privat machen.
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Brigitte Schaffhausen (04.11.2014)
Es käme auf den Inhalt des Kaufvertrages an. Hier ist in der Regel ja geregelt, wie sich der Gefahrenübergang auf den Käufer gestaltet. Näheres könnte dann privat aufgesetzt werden. Allerdings würden wir davon abraten, dass Sie als Laien solche Verträge aufsetzen. Ein Muster für eine solche Vereinbarung gibt es bei uns nicht, eben weil sehr viel vom Inhalt des Kaufvertrages abhängt. Hier sollten Sie doch noch einmal den Notar befragen. Auf mündliche Aussagen von Angestellten sollten Sie sich aufgrund des hohen Risikos bei falscher Vertragsgestaltung nicht verlassen.
Redaktionsteam
Ich möchte einen Bungalow auf Pachtland verkaufen. Pächter ist einverstanden. Können hierbei Käufer und Verkäufer ohne Notar den Vertrag abschließen ?
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Klaus Seltz (29.09.2013)
Hallo Herr Seltz, beim Verkauf von Grundstücken muss grundsätzlich ein Notar eingeschaltet werden, auch wenn sich die Vertragsparteien einig sind. Der Formfehler führt dazu, dass der Vertrag ansonsten unwirksam ist. Ein Haus kann grundsätzlich nicht losgelöst vom Grundstück verkauft werden. Der Eigentümer des Grundstücks ist automatisch auch Eigentümer der Bebauung. Eine Ausnahme gibt es für Gartenhäuser in Kleingartenanlagen. Hier können Sie Inventar und Bebauung verkaufen. [Ein entsprechendes Formular|/products/kaufvertrag-garten.html] finden Sie hier. Aber: Prüfen Sie zunächst die Pachtbedingungen. Hier kann es Einschränkungen geben.
Redaktionsteam
Kann ich den " Kaufvertrag über ein Haus" 1 zu 1 für den Verkauf einer Garage mit eigenständigem Grund und Boden ( mit Auflassung) anwenden ?
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Schlecht, Hans-Peter (29.08.2013)
Hallo Herr Schlecht, der Vertrag wäre im Prinzip geeignet. Allerdings möchten wir Sie vorsorglich darauf hinweisen, dass ein verbindlicher Verkauf beim Notar beurkundet werden muss. Ein privater Vertrag hat keinerlei rechtsverbindliche Wirkung. Mehr dazu unten "Hinweise zum Kaufvertrag über ein Haus".
Redaktionsteam
MUß ich Rigipsverkleidungen angeben ( beim Verkauf d. Hauses ), da die tatsächliche Wand nicht sichtbar ist, um ewtl. Schäden auszuschließen. ?
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ingrid (17.09.2012)
Hallo Ingrid, wir weisen zunächst darauf hin, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten können, sondern lediglich eine allgemeine Einschätzung. Da es im Bereich des Möglichen liegt, dass sich hinter einer Rigipswand Schäden am Mauerwerk verbergen, würden wir empfehlen, den Käufer ausdrücklich darauf hinzuweisen, um späteren Ärger zu vermeiden.
Redaktionsteam
Hallo, jetzt finde ich dieses Formular. Kann ich dieses Formular auch als eine Art Vorvertrag nutzen? mit frdl. Gruß Peter Erdmann
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Erdmann Peter (02.09.2012)
Hallo Herr Erdmann, dieses Muster können Sie als Anhang für den Vorvertrag nutzen. Der Vorvertrag enthält das verbindliche Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, der im Anhang hinzuzufügen ist. Bitte beachten Sie, dass Grundstücksgeschäfte immer der Beurkundung durch einen Notar berufen. Dieses Muster gilt daher der Vorbereitung und als Basis für die Verhandlungen mit dem Käufer/Verkäufer, kann aber einen notariellen Termin nicht ersetzen.
Redaktionsteam
Wann genau muss ich aus meinem verkauften Haus ausziehen? Wenn das Geld auf dem Notaranderkonto ist oder wenn es auf meinem Konto ist?
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Marianne Rettig (22.07.2012)
Was versteht man genau unter einer Auflassung? (Ich hoffe das ist keine alzu große Bildungslücke)
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Lothar Beichelt (23.01.2012)
Sehr geehrter Herr Beichelt, die Sache mit der Auflassung ist in der Tat recht kompliziert. Im deutschen Recht wird zwischen der schuldrechtlichen und der dinglichen Einigung unterschieden (sog. Abstraktionsprinzip). Die schuldrechtliche Einigung ist sozusagen das Versprechen auf Übereignung des Grundstücks während die Auflassung die dingliche Eigentumsübertragung beinhaltet. Bei normalen Kaufgeschäften im Alltag fallen schuldrechtliche und dingliche Einigung zusammen. Bei Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt die dingliche Einigung, der Käufer wird Eigentümer. Falls sich im Nachhinein Streitigkeiten auftun, bleibt der Käufer der Eigentümer des Kaufgegenstandes und der Verkäufer müsste auf Herausgabe klagen. Mit der dinglicher Einigung geht das Eigentum also auf den Käufer über und er erhält die tatsächlich Verfügungsgewalt über den Kaufgegenstand. Damit soll Rechtssicherheit geschaffen werden, etwa für den Fall, dass die Sache zwischenzeitlich weiterverkauft wurde. Im Falle eines Grundstücks ist eine Übergabe – anders als bei bewegliche Gegenständen – nicht möglich. Daher bedarf es der Eintragung ins Grundbuch. Erst wer dort eingetragen ist, wird Eigentümer. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung erst vor, wenn die dingliche Einigung der Kaufvertragsparteien vom Notar nachgewiesen wird, der Notar also die Auflassung an das Grundbuchamt schickt. Ist die Auflassung einmal beim Grundbuchamt kann damit die Eintragung ins Grundbuch veranlasst werden, egal ob es in der Zwischenzeit zu Streitigkeiten gekommen ist. Daher wird es bei notariellen Kaufverträgen in der Regel so gehandhabt, dass erst dann eine Ausfertigung der Auflassung erstellt wird, wenn alle Unterlagen zum Vollzug des Kaufes (z.B. Löschungsbewilligung der Bank) vorliegen und das Geld auf einem Notaranderkonto eingegangen ist. Erst dann gibt der Notar die Ausfertigung der Auflassungserklärung ans Grundbuchamt weiter und veranlasst die Eigentumsumschreibung.
Redaktionsteam
Wer zahlt die Notarkosten bei einem Wohnungsverkauf?
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Michael Frim (22.01.2012)
Sehr geehrter Herr Frim, die Notarkosten sind vom Käufer zu tragen, sofern Sie den Kauf betreffen. Der Käufer hat daher auch das Recht, den Notar auszuwählen, wobei die Notargebühren überall gleich hoch sein dürften, da sie sich am Wert des Grundstücks orientieren. Falls noch weitere Handlungen des Notars anfallen (beispielsweise der Antrag auf Löschung von Grundschulden) trägt diese derjenige, der sie verursacht hat, also der Antragsteller.
Redaktionsteam
Kann ich ein Haus auch ohne Notar verkaufen oder muss der Kaufvertrag notariell beglaubig werden?
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Gabriele Gärtner (10.12.2011)
Sehr geehrter Frau Gärtner, wie alle Verträge bei denen es um die Eigentumsübertragung von Grundstücken geht, muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden. Ohne diese vom Gesetzgeber geforderte Form ist der Vertrag ungültig. Sie können unser Muster zur Vorbereitung des Notartermins benutzen.
Redaktionsteam
Was kostet mich das und wie wird das berechnet?
Sylvio Möller
Die Gebühren für den Notar richten sich nach der Kostenordnung für Notare, die gesetzlich festgeschrieben ist. Die Höhe hängt vom Wert des verkauften Grundstücks ab. Da es keine festen prozentualen Werte gibt, sollten Sie sich am besten direkt telefonisch bei einem Notar erkundigen. In der Regel ist mit Gesamtkosten von mindestens 1,5 % des Grundstückswertes zu rechnen. Die Kosten für den Verkauf trägt der Käufer. Für diesen fallen zusätzlich Steuern und Gebühren des Grundbuchamtes sowie eventuell weitere Auslagen an.
Redaktionsteam
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