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Gewerbemietvertrag


  • Gestaltung des Vertrags ist freier als bei der Wohnraum-miete
  • Art der gewerblichen Nutzung sollte im Vertrag festgehalten werden
  • Wir empfehlen: Konkurrenz-schutz im Mietvertrag zu regeln
  • Im Gewerbemietrecht sind befristete Verträge einfacher möglich
  • Auch im Gewerbemietrecht kann fristlose Kündigung nicht ausgeschlossen werden

Die Schutzvorschriften für Mieter im Bereich der Wohnungsvermietung gelten für gewerbliche Vermietung in der Regel nicht. Die Parteien des Gewerbemietvertrages sind also sehr viel freier, was die Gestaltung der Mietverträge angeht. Nur teilweise sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf Gewerberäume anwendbar. So gilt beispielsweise auch für Gewerbemietverträge das Erfordernis der Schriftform, sofern diese für länger als ein Jahr abgeschlossen werden. Doch auch wenn es vom Gesetzgeber nicht verlangt wird empfiehlt sich die Schriftform für jede Art von Gewerbemietvertrag, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.




 

Gewerbliche Nutzung

Die gewerbliche Nutzung sollte im Mietvertrag konkret festgehalten werden. Handelt es sich um Büroräume, Ladenräume, einen Handwerksbetrieb oder eine Praxis? Vielfach wird der Vermieter ein Interesse daran haben, dass es bei der einmal bestimmten Nutzung bleibt. Bezeichnen Sie also genau, welche Art von Handwerk ausgeübt wird oder welche Angebote die Praxis unterbreiten wird. Nur wenn diese Angaben im Vertrag genau bezeichnet sind, hat der Vermieter die Möglichkeit einzugreifen, wenn der Mieter plötzlich seinen Gewerbebetrieb ändert. Falls die Mietvertragsparteien sich bereits darüber geeinigt haben, dass der Mieter eventuell seine Geschäftstätigkeit noch auf weitere Bereiche ausdehnen will, sollten auch diese Bereiche genau bezeichnet werden. Der Vermieter kann sich die Genehmigung für eine Änderung der gewerblichen Nutzung natürlich jederzeit vorbehalten.

Teilgewerbliche Nutzung

Nicht immer ist es so einfach zwischen gewerblicher Nutzung und der Nutzung als Wohnraum zu trennen. Bei Räumen, die beispielsweise aus einem Ladengeschäft sowie einer angrenzenden Wohnung bestehen, hängt die Gestaltung des Mietvertrages davon ab, wie sich die prozentuale Verteilung der Flächennutzung gestaltet. In der Regel wird ein Wohnraummietvertrag mit der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung abzuschließen sein, insbesondere dann, wenn der Mieter keine weitere Wohnung hat. Jedoch sollten Sie im Zweifel beim zuständigen Wohnungsamt nachfragen, da die Vorschriften regional unterschiedlich sein können.

Konkurrenzschutz

Bei Mietverträgen für Gewerberäume sollte immer über eine Klausel zum Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Besonders wichtig ist es für die Anbieter von Waren oder Dienstleistungen. Bezeichnet werden sollten alle Formen von Gewerbebetrieben, an die der Vermieter nicht vermieten wird, um dem Mieter Konkurrenzschutz zu gewähren. Auch hier gilt: Je genauer hier verhandelt wird, desto eher kann ein späterer Streit vermieden werden. Grundsätzlich kann im Mietvertrag auch noch einmal klargestellt werden, dass der Konkurrenzschutz beispielsweise nicht für bereits vorhandene Betriebe gelten soll.

Mietdauer und Befristung

Anders als bei der Wohnraummiete, ist bei der Gewerbevermietung der befristete Mietvertrag die Regel. Gerade für Mieter ist es daher wichtig vorher genau zu kalkulieren, inwieweit sich der Interessent für einen bestimmten Zeitraum binden kann und will. Denn eine ordentliche Kündigung ist bei einem Zeitmietvertrag nicht möglich. In jedem Fall sollte über eine Verlängerungsoption nachgedacht werden, für den Fall, dass sich das Gewerbe an dieser Stelle bewährt. Hier sollten realistische Fristen für die Ausübung der Verlängerungsoption ausgehandelt werden. In der Regel wird der Vermieter für sich das Recht ausbedingen, die Konditionen des Mietvertrages neu zu definieren, insbesondere was die Miethöhe angeht. Hier sollte der Mieter wissen, dass es die Möglichkeit gibt, auf einen Schiedsgutachter zu verweisen, der sicherstellt, dass der Vermieter nicht mit unrealistischen Mietforderungen die Verlängerung des Gewerbemietvertrages verhindert.

Kündigung

Da es im Gewerbemietvertrag größtenteils befristete Mietverträge gibt, ist eine fristgemäße Kündigung selten möglich. In der Regel läuft der Mietvertrag aus, sofern die Verlängerungsoption nicht gezogen wird. Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages aus wichtigem Grund ist für beide Parteien jedoch immer möglich und darf vertraglich auch nicht ausgeschlossen werden. Möglich ist es, ein Sonderkündigungsrecht bei Vorliegen genau bestimmter Kriterien zu vereinbaren z.B. bei Umsatzeinbruch. In solchen Fällen sollte aber darauf geachtet werden, dass hier wirklich objektiv bestimmbare Angaben gemacht werden. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gekündigt werden muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals.

Daniel Wilhelm

 

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Anders als im Wohnungsmietrecht, gab es im Gewerbemietrecht keine rechtlichen Änderungen. Beachten sollten Sie, dass seit 2014 für Unternehmer die Nennung der IBAN verpflichtetend ist, die Angabe der Kontonummer also nicht mehr ausreicht.

Redaktionsteam ()

Diese Frage beantworten

Für die Apothekenmiete gelten besondere Bestimmungen. So muss beispielsweise der Mieter Inhaber der Betriebserlaubnis für die Apotheke sein. Auch darf die Miete nicht an den Umsatz und Gewinn gekoppelt sein. In § 4 ApBetrO sind bauliche Besonderheiten festgehalten. Da die Nichtbeachtung der Vorschriften zur Nichtigkeit des Vertrages führen kann, empfehlen wir, sich rechtlich bei der Erstellung des Vertrages unterstützen zu lassen.

Redaktionsteam ()

Diese Frage beantworten

Der Vermieter sollte zunächst auf den unerlaubte Nutzung der Flächen hinweisen, den Mieter also abmahnen. Je nach dem was gewünscht ist, könnte man dem Mieter auch eine Erweiterung des Mietvertrages anbieten. In jedem Fall muss der Mieter den Schaden (Verschmutzung) beseitigen. Kommt er einer entsprechenden Forderung nicht nach, können Sie ggf. die Reinigung dem Mieter in Rechnung stellen. Eine genaue Einschätzung können wir an dieser Stelle aber nicht geben, da man hierzu den Vertrag genau prüfen müsste und auch die Beweislage sowie die näheren Umständen zu berücksichtigen sind.

Redaktionsteam ()

Hallo Redaktion,
Zu Ihrer Antwort auf meine Frage, möchte ich hinzufügen,
dass mit dem Mieter eine nachträgliche mündliche Vereinbarung getroffen wurde, bei der der Mieter um nachträgliche Berechnung gebeten hatte, was er auch per eMail schriftlich bestätigt hatte. Der Mieter hat das Mietverhältnis anschließend gekündigt, aber die in Rechnung gestellte zusätzlich benutzten Flächen trotz Vereinbarung und Bestätigung nicht bezahlt. Frage, habe ich Anrecht auf Bezahlung der zusätzlich in belschlag genommenen Flächen bis zur einwandfreien und gesäuberten Rückgabe des Mietobjektes Anspruch?

Für eine weitere Beantwortung bedanke ich mich und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Bodo Funke

Bodo Funke ()

Da eine solche Abrede nicht der Schriftform bedarf, wäre sie zunächst einmal zulässig. Allerdings stellt sich die Frage der Beweisbarkeit. Hier wäre es gut, wenn es Zeugen gäbe. Die schriftliche Bestätigung wäre ein Anhaltspunkt, je nachdem, was dort genau bescheinigt wurde. Wir würden Ihnen empfehlen, sich im Zweifel an einen Anwalt zu wenden.

Redaktionsteam ()

Besten Dank für Ihre Hilfe, ich werde einen Anwalt bemühen.

Mit freundlichen Grüßen

Bodo Funke

Bodo Funke ()

Diese Frage beantworten

Hallo und Guten Tag,
ich habe ein Efh in Berlin zur teilgewerbl. Wohnnutzung vermietet. Der Mieter wohnt dort mit Familie und betreibt zugleich seine Physiotherapie-Praxis im UG mit Tageslicht. Das Haus steht auf einem Waldgrundstück. Die Zuwegung ist via Dämmerungsschaltung beleuchtet und vom stets offenen Haupttor aus frei zugänglich.
Nun kommt der Mieter und stellt Ansprüche hinsichtlich seiner Kunden/Patienten. Die auf dem Grundstück reichlich vorhandenen Bäume (Märkische Kiefern) sollen von möglichem Totholz in größeren Höhen befreit werden, eine Gegensprechanlage am Haupttor (war nie in wirklicher Funktion) soll mit Aufwand aktiviert werden und die Verbundsteinpflasterung der Zuwegung soll niveauliert werden. (Aufwerfungen durch Baumwurzeln)
Meine Frage ist, ob durch die im Mietvertrag dokumentierte und genehmigte teilgewerbliche Nutzung andere Verpflichtungen/Verantwortungen für den Vermieter bestehen, als bei einer reinen Wohnnutzung.
Die Erlaubnis der teilgewerblichen Nutzung wurde davon abhängig gemacht, die Außenwirksamkeit der Tätigkeit nur gering zu halten. Feste Mitarbeiter/Angestellte dürfen nicht beschäftigt werden. Ein kleines Hinweisschild wurde genehmigt. Das Haus war bisher immer als reines Wohnobjekt vermietet und bisher ohne jeden Anspruch wie oben beschrieben. Die vom Mieter angeführten Punkte waren ihm bei Abschluss des Mietvertrages vor drei Monaten bekannt und ohne Beanstandung.
Für eine Info oder Antwort wäre ich dankbar.

Mit freundlichem Gruß

E. Schröder

E. Schröder (23.11.2014) Anzeigen Verbergen (1 Antwort)

So wie Sie die Sache schildern, sind die Forderungen des Mieters unabhängig von der teilgewerblichen Nutzung zu betrachten. Auch ein "normaler" Mieter hätte letztlich ggf. Anspruch auf hindernissfreien Zugang zum Haus für sich und seine Besucher. Eine Reparatur Gegensprechanlage kann im Einzefall als Instandsetzungsmaßnahme erforderlich sein. Die Tatsache, dass die Gegensprechanlage schon bei Einzug defekt war, bedeutet nicht, dass der Vermieter den Zustand nicht beheben muss. Das gilt nur dann, wenn man hierzu etwas vereinbart hat, etwa wenn der Mieter ausdrücklich auf die Anlage verzichtet hat. Was das Totholz an den Bäumen angeht, käme es auf eine Gefährdung von Mietern und Besuchern an und darauf, was bezüglich der Gartenpflege geregelt wurde.

Wir empfehlen Ihnen, sich anwaltliche Unterstützung zu holen, da man hier wirklich im Einzelfall entscheiden muss.

Redaktionsteam ()

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Sie können den Mietbeginn auch in die Zukunft datieren. Hier sollten Sie jedoch überlegen, ob vereinbart wird, dass der Mietvertrag auch vor Beginn des Mietverhältnisses gekündigt werden kann. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

Redaktionsteam ()

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Hallo, es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Was die Wohnung angeht genießen Sie auch bei Eigentümerwechsel Kündigungsschutz. Die Kündigungsmöglichkeit des Gewerbemietvertrages müsste in der Vereinbarung geregelt sein. Hier gilt kein Mieterschutz, allerdings muss der neue Vermieter sich an den bestehenden Vertrag halten.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrter Herr Young-Min,

zu Frage 1:
Tatsächlich hat ihr Freund Ihnen einen richtigen Tipp gegeben: Ihr Bruder kann die Zinsen für die Wohnung steuerlich geltend machen, wenn er seine Eigentumswohnung fremdvermietet.

Dafür braucht es den Nachweis eines offiziellen Mietvertrages. Wir bieten dafür unseren "Allgemeinen Mietvertrag für Wohnungen".

Dieser ist für beide Seiten ein rechtssicheres Dokument, das nach dem neuesten Stand der Rechtsprechung formuliert wurde. Auch bietet unsere Mustervorlage Erläuterung zu wichtigen Vertragsinhalten. Einfach herunterladen, individuell anpassen, fertig.

Zu Frage 2:
Eine teilgewerbliche Nutzung einer Mietwohnung sollte ebenfalls schriftlich erfolgen und damit offiziell gemacht werden. Hiermit vermeiden Sie einfach mögliche Streitigkeiten (selbst, wenn das Mietobjekt in Familienbesitz ist). Dafür bieten wir die Vorlage "Zusatzvereinbarung über gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung". Einfach um sicher zu gehen, sollten Sie unser bewährtes Muster nutzen, um auch die gewerbliche Nutzung klar zu regeln. Geregelt werden muss vorallem der Punkt der Nebenkosten-Abrechnung, der ja auch für Ihre steuerliche Betrachtung wichtig. Einfach herunterladen und an Ihre Bedürfnisse anpassen.

Für die detaillierte steuerliche Behandlung in Ihrem individuellen Fall fragen Sie bitte einen Steuerberater. Wir von der Formblitz-Redaktion können immer nur eine Einschätzung abgeben. Für verbindlich Rechts- und Steuerrechts-Fragen wenden Sie sich bitte immer an zugelassene Fachleute.

Redaktionsteam ()

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