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Als Vermieter rechtssicher kündigen

Ständige Lärmbelästigung, unerlaubte Haustierhaltung, Beschwerden anderer Mieter, Sanierungsmaßnahmen oder einfach nur Eigenbedarf – für Sie als Vermieter gibt es eine lange Liste von Gründen, wegen derer Sie einen Mieter loswerden wollen. Aber als Wohnungs- oder auch Gebäudeeigentümer tragen Sie eine soziale Verantwortung, die  auch im Kündigungsrecht eine wichtige Rolle spielt. Wann Sie wem wie kündigen dürfen, ist im Gesetz genau vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit einer Kündigung ist einiges zu beachten. Erfahren Sie hier, welche rechtlichen Bestimmungen Sie bei der Kündigung beachten müssen.

Kündigungsgründe

Schon der Kündigungsgrund stellt die erste Hürde auf dem Weg zur mieterfreien Wohnung dar. Sowohl für eine ordentliche Kündigung als auch für eine außerordentliche Kündigung bedarf es eines handfesten Kündigungsgrundes. Für die ordentliche Kündigung ist dem Gesetz zur Folge ein berechtigtes Interesse erforderlich. Wann dieses vorliegt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch beispielhaft umschrieben worden.

So besteht zum Beispiel in den folgenden Fällen unzweifelhaft ein Kündigungsrecht des Vermieters: Kündigung wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieter, Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Umbaus von Nebenräumen zu Geschäftsräumen. In diesen Fällen ist aber auch die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten. Ohne Einhaltung einer Frist kann nur eine Kündigung wegen Mietrückstandes, wegen vertragswidrigen Gebrauchs und bei Störung des Hausfriedens durch den Mieter ausgesprochen werden.

Sonderkündigungsrechte

Zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung stehen die gesetzlichen Sonderkündigungsrechte für den Vermieter. Diese sind zwar fristgebunden, dennoch handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht insbesondere beim Tod des Mieters, wenn das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird oder wenn eine andere Person, in der Regel der Ehepartner des verstorbenen Mieters, in das Mietverhältnis eintritt. Im letzteren Fall kommt es aber darauf an, dass Ihnen der Nachrückende einen Kündigungsgrund liefert.

Die Kündigungsfrist

Bei der ordentlichen Kündigung muss der Kündigende immer ein Kündigungsfrist einhalten. Das bedeutet, die Wirkungen der Kündigung setzen erst später, nämlich zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin, ein. Dies gilt nicht nur für eine ordentliche Kündigung, sondern auch für ein Sonderkündigungsrecht, das nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dagegen ist bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist zu beachten. Das bedeutet, dass die Wirkung der Kündigung sofort eintritt.

Die Fristdauer

Aber wie lang ist nun die Kündigungsfrist für den Vermieter bei der Wohnraummiete? Die Kündigung kann bis zum dritten Werktag des Monates für den übernächsten Monat ausgesprochen werden. Diese Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.Die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist im Mietvertrag ist zwar zugunsten Ihres Mieters, nicht aber zu Ihren Gunsten als Vermieter zulässig. Einzige Ausnahe bildet der Fall, dass der Wohnraum von Anfang an nur zur vorübergehenden Nutzung überlassen wurde.

Vorsicht: Schadensersatz!

Hüten Sie sich als Vermieter vor Schadensersatzklagen gekündigter Mieter! Dies gilt vor allem dann, wenn dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Entstehen ihm zum Beispiel wegen eines Pilzbefalles gesundheitliche Schäden, so sind Sie als Vermieter gehalten, diese zu ersetzen. Haben Sie als Vermieter unberechtigt gekündigt, steht dem Mieter ebenfalls ein Schadensersatzanspruch zu. Das bekannteste Beispiel ist hierfür die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung.

Voraussetzung ist aber stets ein Verschulden Ihrerseits. Dies wird  bei Fehlen eines Kündigungsgrundes oder Verstoßes gegen formelle Anforderungen in der Regel gegeben sein. Zu ersetzen sind alle Schäden, die mit der Kündigung in Zusammenhang stehen. Dazu zählen auch die Maklerprovision für die Vermittlung der neuen Wohnung, die Umzugskosten, die Kosten für Einrichtungsgegenstände, die an die alte Wohnung angepasst waren. Nicht zuletzt ist schlimmsten Falles auch die Differenz zwischen alter und neuer Miete zu ersetzen, wenn der Mieter nicht in der Lage war, eine preislich vergleichbare Mietwohnung zu finden.  Sie sehen also, fehlende Information über das Mietrecht kann teuer werden!

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