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Gaststätten-Pachtvertrag
Mietvertrag für Räumlichkeiten und Inventar in der Gastronomie
  • Rechtssicherer Pachtvertrag für einen gastronomischen Betrieb
  • Mit Muster Miete, Inventar, Pachtzins, behördliche Genehmigungen etc. regeln
  • Ausfüllbare Vorlage zum Download!

Ein Pachtvertrag über eine Gaststätte ist umfangreich, da bei der Vermietung in der Gastronomie zusätzliche Risikofaktoren wie unsachgemäßer Gebrauch des Inventars oder der Räumlichkeiten durch Dritte definiert werden müssen. Eine umfangreiche Regelung bzgl. der Haftungspflichten ist daher mehr als empfehlenswert. Neben den üblichen Inhalten eines Mietvertrages über einzelne Räume werden im Muster für einen Gaststätten-Pachtvertrag zusätzlich auch Aspekte wie behördliche Genehmigungen behandelt. Nur mit einer umfassenden Klärung aller Punkte anhand eines Musters ist ein reibungsloser und rechtssicherer Ablauf der Pacht eines gastronomischen Betriebes gewährleistet.

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Das muss in einem Pachtvertrag für eine Gaststätte stehen

In Deutschland bieten mehr als 200.000 gastgewerbliche Betriebe ihre Services an. Bei der übergroßen Mehrheit dieser Gaststätten, Restaurants und Lokale sind die Räumlichkeiten gepachtet. Grundlage eines Pachtverhältnisses ist ein spezieller Vertrag, der die Rahmenbedingungen bestimmt. Wie bei einem Mietvertrag werden im Pachtvertrag die Partner namentlich benannt, bevor Vertragsdauer, Höhe des Pachtzinses und enthaltenes Inventar festgelegt werden. Zusätzlich benennt der Vertrag Details rund um die Nutzung eines Lokals, etwa ob Flächen für Parkplätze mitverpachtet werden.
Ein wichtiger Punkt betrifft den Zustand der Pachträume bzw. Pflichten der Instandhaltung.

Der Zustand des Pachtobjektes wird in einem Übergabeprotokoll beschrieben. Prinzipiell obliegt es dem Pächter, die gepachteten Räume schonend zu behandeln und Reparaturen in Eigenregie vorzunehmen. In der Gastronomie wird in der Regel auch ein Großteil des dazugehörigen Inventar überlassen. Ist das der Fall, ist eine genaue Auflistung und Beschreibung der Einrichtungsgegenstände notwendig. Bestehen außerdem langfristige Schankverträge, können diese im Rahmen eines Pachtvertrages ebenso übernommen werden.

So berechnet sich die Höhe die Pacht

Bei der gewerblichen Verpachtung ist der Pachtzins in der Regel frei verhandelbar. Das bedeutet, dass sich sowohl Pächter als auch Verpächter im Vorfeld darüber informieren sollten, welche monatlichen Pachtzahlungen für die Gaststätte angemessen sind. Prüfen Sie zum Beispiel die ortsübliche Pachthöhe im Bereich der Gastronomie oder auch für andere Branchen. So haben Sie eine solide Basis für die Vertragsverhandlungen.

Als Pächter sollten Sie sich immer auch Tipps vom Vorpächter holen, soweit dies möglich ist. Wichtig bei der Ermittlung der ortsüblichen Pacht ist, dass Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Als Pächter sollten Sie sich unbedingt einen Überblick darüber verschaffen, welche Zahlungen neben der Pacht noch anfallen. Wird eine Gaststätte verpachtet, dann verlangt der Verpächter häufig, dass Verträge mit Versorgern, Müllabfuhr etc. direkt vom Pächter abgeschlossen werden. Die weiteren Nebenkosten werden dann vom Verpächter umgelegt jährlich abgerechnet.

Welche Pflichten darf der Verpächter auf den Pächter einer Gaststätte übertragen?

Im Unterschied zum Mietrecht, wird bei der Pacht das Pachtobjekt in der Regel eingerichtet übergeben. Im Rahmen des Pachtvertrages kann die Instandhaltungspflicht für die Räume und die Einrichtungsgegenstände auf den Pächter abgewälzt werden. Auch hier sollte der Pächter prüfen, ob der Pachtzins im Hinblick auf die Übernahme der Pflichten angemessen ist. Unbedingt geklärt werden sollte, ob auch gemeinschaftlich genutzte Flächen vom Pächter instandzuhalten sind. Auch in einem gewerblichen Pachtvertrag muss der Verpächter die Grenze zur Sittenwidrigkeit beachten. Der Bundesgerichtshof sah in einer pauschalen Übertragung von Instandsetzungspflichten eine Verletzung der Rechte des Mieters bzw. Pächters.

Kündigung eines Pachtvertrages

Besonderes Augenmerk sollten Pächter und Verpächter auf die Möglichkeit der Kündigung richten. In der Gastronomie sind befristete Pachtverträge die Regel. Nach Ablauf der Befristung erhält der Pächter meist die Option zur Verlängerung. Bei einer befristeten Verpachtung ist eine ordentliche Kündigung nicht zulässig. Die Parteien können aber dennoch vereinbaren, dass es Pächter und Verpächter möglich ist, unter bestimmten Umständen zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund darf auch im Rahmen einer befristeten Pacht nicht per Vertrag ausgeschlossen werden.

Inhalt: Gaststätten-Pachtvertrag

  • Pachtobjekt
  • Pachtzins
  • Wertsicherungsklausel
  • Pachtdauer
  • Zustand der Pachträume
  • Inventar und Übernahme von Verträgen
  • Nutzung der Pachtsache
  • Elektrizität, Gas, Wasser
  • Behördliche Genehmigungen
  • Verkehrssicherungspflichten
  • Bauliche Änderungen durch den Verpächter
  • Bauliche Änderungen durch den Pächter
  • Betreten der Pachträume
  • Kaution
  • Besondere Vereinbarungen

 

Fragen und Antworten zum Thema Gaststätten-Pachtvertrag

 
 
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Hallo, ich bin mir noch nicht sicher, ob wir die Räumlichkeiten für die Gastronomie vermieten oder verpachten werden. Stand jetzt werden wir den Einbau von Abluftanlage und Fettabscheider übernehmen, evtl. auch noch Einbauten wie Theke. Die Küchengeräte und sonstige Möblierung wird der Mieter/Pächter anschaffen und einbauen. Wir werden allerdings NICHT am Ertrag (Fruchtziehung) der Gastronomie partizipieren. Machen wir nun einen Pachtvertrag oder einen Mietvertrag? Kann dieser Überbegriff auf dem Formular geändert werden? Wenn wir den Vertrag fertig editiert haben, würden Sie diesen auch abschließend prüfen können? Was kostet das? Vielen Dank im Voraus!
(1 Antwort) Anzeigen Verbergen
Mi. (26.10.2016)
Wir können keine Prüfung der fertig editierten Verträge übernehmen. In Ihrem Fall empfehlen wir eine individuelle Beratung bei einem Anwalt im Vorfeld, um zu klären, welche Vertragsform für Sie passend ist.
Redaktionsteam
Kann man den Dokumentenschutz problemlos selber entfernen oder benötigt man dazu ein eventuell kostenpflichtiges Passwort. "Zum vollständig freien Editieren bitte den Dokumentenschutz aufheben."
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Josef Böck (10.11.2013)
Hallo Herr Böck, Sie können unter Extras bei Word den Dokumentschutz selbst aufheben. Unsere Word-Dokumente sind jetzt in der Regel jedoch gar nicht mehr mit dem Dokumentschutz geschützt, so dass Sie sofort mit dem Editieren beginnen können.
Redaktionsteam
Kann der Vertrag auch für die Verpachtung einer Pension genuzt werden.
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Pension Waldfrieden Willi Brunner (29.10.2013)
Hallo Herr Brunner, Sie können diese Vorlage als Basis verwenden. Es wären bezüglich der Nutzung dann noch weitere Punkte hinzuzufügen, da das Muster sich auf die reine Nutzung als Gaststätte bezieht. Rechtlich gesehen gibt es bei der Verpachtung keinen Unterschied. Allerdings wären vom Pächter dann ggf. noch weiter behördliche Genehmigungen vorzulegen. Bitte lassen Sie sich daher im Zweifel rechtlich beraten, wenn Sie die Vorlage bearbeiten.
Redaktionsteam
Ist im Mustervertrag "Pachtvertrag einer Gaststätte" auch etwas zur Betriebszeit und Betriebspflicht mit Vertragstrafe gesagt und läßt sich das unter den Vertragsparteien vereinbaren?
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Hermann Droste (16.10.2012)
Sehr geehrter Herr Droste, diese Punkte sind in dem Vertrag nicht geregelt. Es handelt sich um einen Standard-Vertrag. Individuelle Regelungen können Sie noch unter "Besondere Vereinbarungen" einfügen.
Redaktionsteam
Liegen diesen Mustervertrag "Pachtvertrag einer Gaststätte" die AGBs bei, welche konform gehen mit dem BGB?
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Brandl (14.12.2011)
Sehr geehrter Herr Bandl, es handelt sich hier um einen voll ausformulierten Vertrag, der selbstverständlich BGB-konform ist. Alle Vertragspunkte werden direkt im Vertrag geregelt und nicht über angehängte AGB. Wenn der Vertrag nicht nur einmalig verwendet wird, sondern in vielen Fällen, muss er dennoch unter Umständen den Maßgaben der AGB-Kontrolle genügen. Da der Vertrag an vielen Stellen noch individuell ausgefüllt werden muss, hängt die Wirksamkeit der Vertragspunkte auch immer vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, dass die Vereinbarungen auch mit den tatsächlichen Gegebenheiten und Leistungen übereinstimmen. Bitte beachten Sie, dass wir im Einzelfall keine Rechtsberatung erteilen, sondern lediglich überschlägige Einschätzungen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen. Für eine konkrete Rechtsberatung in Ihrem persönlichen Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Redaktionsteam
Vielen Dank für Ihre Antwort. Mein Ziel ist es einen Pachtvertrag abzuschließen, welchen die AGBs angehängt sind. Kann man einen solchen Mustervertrag bei Ihnen erwerben?
Brandl
Wenn Sie unsere Vorlage verwenden benötigen Sie im Prinzip keine weitere AGB, da alle Vertragspunkte bereits direkt im Vertrag geregelt sind. Da käme es darauf an, was Sie darüber hinaus noch per AGB regeln möchten. Grundsätzlich ist es so, dass individuell im Vertrag geregelte Punkte AGB ohnehin immer vorgehen. Eine andere Vertragsvorlage bieten wir leider nicht an.
Redaktionsteam
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