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Fristlose Kündigung durch Vermieter
Außerordentliches Kündigungsschreiben an den Mieter der Wohnung
  • Mit Musterbrief Wohnung außerordentlich kündigen
  • Rechtssicheres Muster für Vermieter
  • Vorlage hier downloaden, ausfüllen und an den Mieter schicken

Lassen Sie sich als Vermieter nicht alles gefallen! Hat Ihr Mieter z.B. wiederholte Zahlungsrückstände oder die gemieteten Räume der Wohnung zweckentfremdet? In manchen Fällen hilft nur noch die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Fristlos bedeutet, wenn das Mietverhältnis nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiterlaufen soll bzw. das Abwarten der Frist unzumutbar ist. Achten Sie darauf, dass die Kündigung des Wohnraumes schriftlich erfolgen muss. Genau diese Schriftform können Sie mit unserer Vorlage einhalten.

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Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages

Grundsätzlich gilt, dass die Gründe, die eine außerordentliche Kündigung von Wohnraum rechtfertigen, wichtig sein müssen. Ein gängiger Grund für eine fristlose Beendigung eines Mietverhältnisses ist der durch den Mieter verschuldete Zahlungsverzug. Hat der Mieter die Miete oder einen erheblichen Teil derselben an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht geleistet, ist der Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung des Mietvertrages auszusprechen. Der fehlende Betrag muss, wenn er auch nicht zwei volle Monatsmieten übersteigt, zumindest über den Betrag einer Monatsmiete hinausgehen. Auch wenn der Zahlungsverzug nicht zwei aufeinanderfolgende Termine betrifft, gilt der Betrag von zwei nicht gezahlten Monatsmieten als wichtiger Kündigungsgrund. Eine Abmahnung ist im Falle des Zahlungsverzugs des Vermieters nicht erforderlich. Durch die Zahlung des rückständigen Betrags innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage kann der Mieter die Kündigung allerdings abwehren (§565 BGB). Andere Gründe für eine fristlose, vermieterseitige Kündigung von Wohnraum sind gegeben, wenn das Weiterbestehen des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das kann etwa im Falle einer hartnäckigen Störung des Hausfriedens trotz erfolgter Abmahnung geschehen. Auch das Schlagen oder Beleidigen des Vermieters kann ein rechtmäßiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages darstellen.

Eine Kündigung kann unter Umständen auch ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung rechtmäßig sein. Wenn etwa beide Maßnahmen im Einzelfall offensichtlich keinen Erfolg zeigen würden und das Interesse des Vermieters vergleichsweise schwerer wiegt als das des Mieters, kann auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden.

Diese Vorlage für ein fristloses Kündigungsschreiben enthält die gängigsten Begründungen, um eine außerordentliche Kündigung der Wohnung zu rechtfertigen, zum Beispiel eine schuldhafte Vertragsverletzung durch die Mietpartei. Wenn Sie sich als Vermieter jedoch nicht ganz sicher sind, ob eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall rechtmäßig ist, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Bei außerordentlichen Kündigungen gilt, dass diesen in den meisten Fällen eine Abmahnung oder eine Fristsetzung mit der Möglichkeit zur Abhilfe des vertragswidrigen Verhaltens vorausgegangen sein sollten (§543 BGB Abs.3).

Fragen und Antworten zum Thema Fristlose Kündigung durch Vermieter

 
 
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Wir haben eine Wohnung vermietet. Der neue Mieter hat sie auch komplett renoviert, hat aber leider die 1. Miete und die Kaution nicht gezahlt. Er ist auch nicht eingezogen. Statt dessen ist er in eine andere Stadt gezogen ( plötzlich ). Er hat aber noch die Haus - und Wohnungsschlüssel. Kann ich den Mietvertrag als null und nichtig ansehen, muss ich ihm kündigen und wenn ja mit welcher Frist?
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neelix (02.07.2017)
Man kann das ohne Prüfung der Unterlagen nicht genau sagen. Wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, dann muss dieser im Zweifel gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist möglich, wenn die Kaution nicht bezahlt wurde, § 569 Abs. 2 a BGB. Bitte wenden Sie sich im Zweifel an einen Rechtsanwalt, um die Möglichkeit für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter individuell prüfen zu lassen. Aus der Ferne kann man leider keine verbindliche Aussage machen.
Redaktionsteam
Ich möchte meinem Mieter fristlos kündigen, da er - seit 2 Jahren die kaution nicht bezahlt hat - 3 Monatsmieten im Rückstand ist - die Mieten dauerhaft nicht zaht oder zu einem späteren Zeitpunkt - sich mit den Nachbarn nicht verträgt (Polizei wurde wegen Lärmbelästigung geholt) - den Garten nicht in Ordnung hält - die Kehrwoche vergisst - auf Abmahnungen nicht reagiert.
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Steffi Dörnemann (07.07.2014)
Hallo Frau Dörnemann, so wie Sie die Sache schildern, wäre wohl eine fristlose Kündigung möglich allein wegen des Mietrückstandes. Das einzige Problem, das bestehen könnte, ist, dass Sie bereits relativ lange mit der Kündigung gewartet haben. Insofern könnte sich vielleicht der Mieter darauf berufen, dass der Miete von Ihnen gestundet wurde oder ähnliches. Es käme darauf an, wann die Abmahnungen ausgesprochen wurden und wieviel Zeit vertrichen ist. Wenn Sie ganz sicher sein wollen, mahnen Sie ihn noch mal ab und setzen eine letzte Zahlungsfrist. So wie Sie den Mieter beschreiben, wird er wohl nicht unbedingt die Wohnung freiwillig räumen. Wir raten Ihnen daher dazu, sich zunächst von einem Anwalt beraten zu lassen, damit Formfehler ausgeschlossen werden. Dieser sollte auch die Abmahnungen prüfen, ob hier wirklich wirksam abgemahnt wurde.
Redaktionsteam
Hallo, ich habe eine Frage zu einer fristlosen Kündigung. Wir hatten diese Nacht aufgrund einer nicht vorher angekündigten Party eine Auseinandersetzung mit unserem Mieter bzgl. Ruhestörung im Haus. Wir haben sogar nach mehrfacher Aufforderung unsererseits, man möge doch bitte leiser sein, die Polizei 2 mal gerufen die auch vor Ort war und jedes Mal war es danach still. Dann wurde die Musik wieder angestellt, aber dann noch lauter und die Türen geknallt, so dass wir ab 2:15 Uhr kein Auge mehr zumachen konnten. Zu allerletzt wurde dann auch noch die Wohneingangstür beschädigt. Rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung?
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Andreas Pelz (01.02.2014)
Sehr geehrter Herr Pelz, eine fristlose Kündigung ist nur in Fällen möglich, in denen es den Mietparteien nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis für die Dauer der Kündigungsfrist weiter zu führen. Da es sich bei einer Party um ein relativ seltenes Ereignis handelt, ist damit keine Unzumutbarkeit für die Kündigungsfrist anzunehmen. Im Einzelfall kann ein Richter jedoch anders entscheiden. Beachten Sie, dass wir hier nur allgemeine und überschlägige Einschätzungen geben können. Für eine kompetente Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Mit freundlichen Grüßen!
Redaktionsteam
Wir haben einen Mietvertrag mit Vorkaufsrecht mit einem Mieter vereinbart. Der Vertrag läuft schon seit 3.2008 mit einer Mietzahlung plus X€ für den Kauf. Der Vertrag beinhaltet den Mietgegenstand jedoch ohne Adresse, den Mietpreis, Kündigung fristlos bei Nichteinhaltung der Zahlungen. Im Vertrag ist nicht enthalten die Dauer des Mietvertrages, Nutzung, Schlüssel, Wartung u. Reparaturen, Sicherheit u. Verkehrsordnung, Haftung und Schlussbestimmungen und keine Nebenkosten wie die Grundsteuer. Ist dieser Vertrag überhaupt gültig? Der Mieter zahlt auch seit 3 Monaten nichts mehr trotz telefonischer Aufforderung. Der Kaufpreis wäre mit der monatlichen Zusatzzahlung bis April abbezahlt gewesen, wenn er gezahlt hätte. Nochmal meine Frage: Ist der Vertrag überhaupt gültig, wenn nicht alles drin steht? Kann ich ihn jetzt sofort fristlos kündigen wegen Nichteinhaltung (Zahlung)des Vertrages, wenn ich ihm die geleistete Zahlung zum Kauf zurück erstatte? Kann ich ihm die Grundsteuer berechnen? Kann ich diese mit der Rückzahlung verrechnen? MFG
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Kessy13 (26.03.2013)
Hallo Kessy13, bitte beachten Sie immer, dass wir von der Redaktion keine verbindliche Rechtsauskunft geben können, sondern immer nur eine Einschätzung aufgrund Ihrer Informationen. Der wichtigste Punkt scheint mir die Frage, ob der Mietvertrag überhaupt Gültigkeit hat. Da im Vertrag keine Adresse des Mietobjektes genannt ist, ist in jedem Fall genug rechtliches Streitpotenzial vorhanden und ein Rechtsstreit ist immer teuer und kann sich über Jahre hinziehen. Mein Empfehlung ist: lassen Sie den Vertrag von einem Rechtsanwalt auf Gültigkeit prüfen, erörtern Sie mit dem Anwalt den rechtlichen Sachverhalt und die Erfolgsaussicht vor Gericht. Ich bin sicher, die Sache ist den Versuch wert, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären. Ihr Mieter hat offenbar Zahlungsschwierigkeiten. Erkennen Sie diese an, können Sie eventuell gemeinsam eine Möglichkeit finden, wie Sie beide Ihr Gesicht wahren können und Sie Ihr Ziel erreichen: Nämlich dass Sie weiter Eigentümer des Mietgegenstandes bleiben. Vergleichen Sie die Kosten für einen möglichen Rechtsstreit mit denen der fehlenden Mieteinnahmen. Setzen Sie sich und dem Mieter ein zeitlich und für beide Seiten realistisches Ultimatum der noch ausstehenden Zahlungen und kündigen Sie damit mögliche weitere Schritte an. Sie sollten hier jedoch keinesfalls nicht auf den telefonischen Austausch vertrauen sondern alles schriftlich festhalten. Und von Ihrem "Mieter" unterschreiben lassen. Viel Erfolg.
Redaktionsteam
Ab wann wird ein nicht schriftlicher Mietvertrag verbindlich? Die Miete wird aber bezahlt. Ist dieser von der Kündigungsfrist wie ein schriftlich geschlossener zu behandeln?
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G. Hüttner (13.07.2012)
Guten Tag, ist es rechtlich möglich, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen und gleichzeitig eine Verlängerung anzubieten unter der Voraussetzung, dass der bestehende Vertrag in mehreren Punkten durch Zusatzvereinbarung geändert wird? Haben Sie auch für diesen Fall eine Vorlage? Danke!
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Gerhard Koblenzer (15.02.2012)
Sehr geehrter Herr Koblenzer, eine fristlose Kündigung ist nur in Fällen möglich, in denen ein wichtiger Grund die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Wenn Sie dem Mieter also im Zuge der fristlosen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten, dann deutet dies ja darauf hin, dass eine Fortsetzung eben nicht unzumutbar ist. Falls die ausgehandelten Vertragsklauseln für Sie als Vermieter im Nachhinein wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sind, so ist dies kein Grund für eine fristlose Kündigung. Sie könnten allerdings im Einverständnis mit dem Mieter eine Änderung des Vertrages bzw. eine [Zusatzvereinbarung|/products/zusatzvereinbarung-haustierhaltung.html] zum Vertrag jederzeit vereinbaren. Bitte beachten Sie, dass dies keine individuelle Rechtsberatung ist. Diese kann nur durch einen Rechtsanwalt vorgenommen werden, der sämtliche Umstände in Ihrem individuellen Einzelfall prüfen kann.
Redaktionsteam
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