Mieter korrekt abmahnen
In der Regel ist die Abmahnung als Vorraussetzung für eine außerordentliche Kündigung erforderlich, wie sich aus § 543 BGB ergibt. Die Abmahnung dient dazu dem Mieter sein Fehlverhalten zu verdeutlichen. Verstößt der Mieter beispielsweise gegen die Hausordnung, dann sollten Sie ihn daran erinnern, dass er sich bei Unterzeichnung des Mietvertrages dazu verpflichtet hat, die Hausordnung einzuhalten. Machen Sie in der Abmahnung dem Mieter deutlich, dass Sie weitere Verstöße nicht hinnehmen werden. Gerade wenn es um einen Verstoß gegen die Hausordnung geht, sollten Sie jedoch im Vorfeld prüfen, ob die in der Hausordnung aufgeführte Regel tatsächlich rechtlich zulässig ist. Wird durch eine Hausordnung das Persönlichkeitsrecht des Mieters so weit eingeschränkt, dann kann diese einzelne Bestimmung unwirksam sein. So hatte etwa das Landgericht Köln (Az 1 S 304/96) über eine Hausordnung zu entscheiden, die das Baden zwischen 22 Uhr und 4 Uhr morgens verbot. Die Richter waren der Meinung, dass dies eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters sei und erklärten die Klausel für unwirksam. Auch rein willkürliche Klauseln stehen auf dem Prüfstand, beispielsweise, wenn dem Mieter die Reinigung des Treppenhauses mit einem bestimmten Reinigungsmittel vorgeschrieben wird. Hier wäre eine Abmahnung des Mieters ungerechtfertigt und könnte keine Kündigung nach sich ziehen.
Die meisten Fragen, wie beispielsweise das Grillen auf dem Balkon oder Mittagsruhe lassen sich aber per Hausordnung bestimmen. Wer beispielsweise wiederholt gegen die Nachtruhe Regelung verstößt muss mit einer Abmahnung vom Vermieter rechnen.
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