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Streitfall Mietvertrag? Wie sich Ärger vermeiden lässt!


  • Befristeter Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden
  • Mieter darf nicht unangemessen benachteiligt werden
  • Nur Formularmietverträge unterliegen der AGB-Kontrolle
  • Mietvertrag kann nachträglich geändert werden
  • Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erfolgen

Juristischen Ärger rund um Mietrecht und Mietvertrag gibt es leider immer wieder. Streitigkeiten zur Befristung des Mietvertrages, Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Kündigung durch den Vermieter landen regelmäßig vor Gericht. Das muss nicht sein: Mit klaren und schriftlich fixierten Regelungen lassen sich viele strittige Fälle im Vorfeld ausschließen.

Die Experten von FORMBLITZ beschreiben die wichtigsten Fallstricke zum Thema Mietvertrag und wie sich Vermieter und Mieter dagegen absichern können. Wie ein wasserdichter Mietvertrag aussehen kann, zeigen anschauliche Beispiele aus der Praxis. Und wenn doch noch Fragen auftauchen, formulieren Sie Ihr Anliegen über unser kostenloses Tool "Nachgefragt" gern direkt an unsere Fachleute.




 

Mietvertrag schriftlich abschließen

Für die meisten Menschen ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über Wohnungen, Haus und Grund selbstverständlich. Auch dass der Vermieter einen Formularmietvertrag als Muster nimmt und der Mieter das Dokument unterschreibt, dürfte kaum verwundern. Ein Verhandlungsspielraum besteht – vor allem bei begehrten Wohnlagen – in der Regel kaum, besonders wenn es um die Miete von Wohnungen geht.

Ähnlich wie im Arbeitsrecht besteht im Mietrecht daher in vielen Fällen ein Ungleichgewicht bei der Einflussnahme der Vertragsparteien auf den Inhalt des Mietvertrages. Daher hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine Reihe von Schutzvorschriften formuliert, die vor allem Personen schützen, die Wohnraum mieten.

Auch finden sich im BGB Regelungen für Fälle, in denen die Vertragsparteien im Mietvertrag eine Klausel vergessen haben oder in denen es zu Problemen kommt, weil die Parteien keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Grundsätzlich gilt: Schriftliche Mietverträge sind keine Grundvoraussetzung für die Begründung eines Mietverhältnisses. Dennoch kann im Einzelfall die Schriftform erforderlich sein. Der Vermieter sollte die entsprechenden Informationen daher immer vor Abschluss eines Mietvertrages einholen.

Beispiel: Herr Meier vermietet eine Wohnung ohne Mietvertrag
Herr Meier hat in Düsseldorf eine Eigentumswohnung gekauft, in der er anfangs auch selbst gewohnt hat. Nun muss er aber beruflich für zwei Jahre nach München ziehen. Seine Nichte Nicole plant ohnehin einen Umzug nach Düsseldorf und würde die Wohnung für diesen Zeitraum gerne anmieten. Da die Sache "n der Familie" bleibt wird kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Nicole zieht ein und überweist Herrn Meier monatlich die vereinbarte Miete. Kein Problem – solange Nicole es sich nicht anders überlegt!

 

Befristung mehr als 1 Jahr: Mietvertrag bedarf immer der Schriftform

Der Gesetzgeber schreibt Vermietern einer Immobilie und Mietern zwar generell nicht vor, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss. Es gibt aber eine Ausnahme: Ein befristeter Mietvertrag, der über ein Jahr lang laufen soll, bedarf immer der Schriftform (§ 550 BGB)! Anderenfalls ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft als unbefristeter Mietvertrag weiter.

Auch muss im Vertrag ein Grund für die Befristung angeben werden. Wenn die Nichte aus unserem Beispiel also nach zwei Jahren nicht aus der Wohnung ausziehen will, dann ist der Gesetzgeber auf ihrer Seite. Herr Meier müsste eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und sich schlimmstenfalls auf einen langwierigen Gerichtsprozess einstellen. Der Umzug muss warten. Ein Muster für einen schriftlichen Zeitmietmietvertrag hätte ihm diesen Ärger erspart.

Vorlagen für Mietverträge kann man als PDF online erwerben und dann mit den nötigen Angaben für die Immobilie ausfüllen. Wenn es im Vertrag keine Besonderheiten geben soll, kann man sich einen Anwalt sparen. Wer unsicher über das Recht zu einer Befristung ist, sollte sich allerdings rechtliche Tipps zur Gestaltung des Mietvertrages geben lassen.

Vorsicht bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen

Auch andere Inhalte des Mietvertrages sollten schriftlich und im Einklang mit der Gesetzeslage vereinbart werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die gesetzlichen Regelungen zu seinen Gunsten ändern möchte. Ein wichtiges Beispiel hierfür sind die Schönheitsreparaturen. Bereits die Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen ist für Mieter und Vermieter oft unklar.

Gerade bei Altbauten ist die Abgrenzung zwischen Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen für Laien nicht einfach. Nichtsdestotrotz ist die Unterscheidung in der Praxis sehr bedeutsam. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausschließlich die Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nämlich per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man Maßnahmen zur Beseitigung vertragsgemäßer Gebrauchsspuren an der Immobilie. Beispiele sind etwa das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (siehe BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08).

Allerdings unterliegen Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen einer strengen Prüfung. Jedenfalls dann, wenn Formulare verwendet wurden. Individuelle Vereinbarungen können im Einzelfall gültig sein. Wenn Sie ein Muster benutzen, sollten Sie daher prüfen, ob dieses aktuell ist. Die Rechtsprechung des BGH hat sich in den letzten Jahren zugunsten der Mieter gewandelt.

Beispiel: Frau Schulz muss aktuelle Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen akzeptieren
Frau Schulz hat eine vermietete Immobilie geerbt. In den alten Mietverträgen wurden die Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen. Darauf beruft sich Frau Schulz, als Familie Hinze den Umzug ankündigt. Nach einer Besichtigung der Wohnung verlangt sie, dass die Mieter vor dem Auszug Wände und Türen streichen, die im Laufe des 15-jährigen Mietverhältnisses stark abgenutzt wurden.

Leider hatte Frau Schulz keine aktuellen Informationen über das Recht der Mieter. Einige Tage später erhält Frau Schulz Post vom Anwalt der Familie. Dieser gab den Mietern wertvolle Tipps. Er erläutert, dass die Klausel unterdessen vom BGH für unwirksam erklärt wurde, da sie starre Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen enthält. Durch diese unwirksamen Fristen ist die gesamte Klausel ungültig. Mit der Folge, dass die Familie nun gar keine Renovierungsarbeiten mehr ausführen muss.

Vermieter und Mieter können Ausgleich für Schönheitsreparaturen vereinbaren

Die aktuelle Rechtsprechung des BGH gilt in der Regel auch für alte Mietverträge. Die derzeitigen höchstrichterlichen Richtlinien gelten also auch dann, wenn die Klausel bei Abschluss des Vertrages noch im Einklang mit dem damaligen Recht war. Doch nicht nur die Fristenklausel darf im Mietvertrag unterdessen nicht mehr verwendet werden. Aufpassen muss man auch dann, wenn Muster Mietverträge die Schönheitsreparaturen ohne feste zeitliche Vorgaben an den Mieter übertragen.

Beispiel: Die neuen Mieter von Frau Schulz weigern sich zu Renovieren
Frau Schulz muss akzeptieren, dass die Mieter Recht hatten und die Wohnung von ihnen nicht renoviert wird. Selbst renovieren will sie die Wohnung aber auch nicht. Sie nutzt einen aktuellen Muster Mietvertrag, als sie die Wohnung an Familie Müller vermietet. Wände und Türen sollen die neuen Mieter nach eigenem Geschmack streichen, denkt sie. Nach dem Umzug überlegen die Mieter es sich aber anders und renovieren gar nicht, weil sie sparen wollen. Frau Schulz erkundigt sich online bei einer Beratungsstelle und erfährt, dass sie schon wieder einen Fehler gemacht hat.

Seit einem Urteil des BGH aus dem Jahre 2015 dürfen Schönheitsreparaturen gar nicht mehr auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wurde. Die Richter sahen darin eine unzumutbare Benachteiligung der neuen Mieter. Es sei unverhältnismäßig, wenn Mieter im Wege der Schönheitsreparaturen nicht nur ihre eigenen Abnutzungsspuren beseitigen müssten, sondern auch noch die Gebrauchsspuren der Vormieter.

Nur in Fällen, in denen der Vermieter den Mietern dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt hat, kann der Vermieter noch Recht bekommen. Der Ausgleich kann etwa in einer Mietfreiheit für einen bestimmten Zeitraum bestehen. Das aber nur dann, wenn dieser mindestens den Kostenaufwand für die Renovierung deckt.

Vermieter sollten im Zweifel Tipps vom Handwerker über den Umfang der Arbeiten einholen. Auf Basis dieser Informationen lassen sich gemeinsam mit dem Mieter anfallende Kosten realistisch und fair veranschlagen. Späteren Ärger ersparen sich beide Seiten, wenn die Übereinkunft Teil des Mietvertrages bzw. einer zusätzlichen Vereinbarung wird. Im Zweifel sollte man im Vorfeld Informationen über das Recht eines angemessenen Ausgleichs einholen.

Informationen über den Mieter einholen

Wenn es um die Vermietung von Wohnungen geht, dann sollte der Vermieter vor Vertragsschluss genau prüfen, wer als Partner des Vertrages fungiert. Nicht ohne Grund: Mieter von Wohnungen genießen einen besonderen Schutz! Die Kündigung eines Mietvertrages ist nur in bestimmten, gesetzlich definierten Fällen möglich. Wenn der Vermieter einen Makler einschaltet, dann sollte der den Interessenten Formulare aushändigen, um Fragen zu deren Vermögensverhältnissen zu klären.

Es sollten möglichst viele Informationen über den Mieter gesammelt werden. Eine Vermieterbescheinigung des alten Vermieters stellt sicher, dass es sich bei den Interessenten nicht um Mietnomaden handelt. Auch eine Schufa-Auskunft bringt dem Vermieter Sicherheit über die finanziellen Verhältnisse.
Der Makler kann sich um diese Formalien kümmern. Wichtig ist jedoch, dass seit Einführung des Bestellerprinzips im Falle von Wohnungsmiete der Makler seine Provision nicht mehr vom Mieter fordern darf, sofern er den Auftrag für die Immobilie vom Vermieter erhalten hat. Verwendet der Makler ein Muster nach altem Recht für den Vertrag zur Vermietung, dann sollte dieses geändert werden.

Mietverhältnis durch Kaution absichern

Doch selbst wenn der Vermieter einen vertrauenswürdigen Mieter gefunden hat, bedeutet dies nicht automatisch ein spannungsfreies Mietverhältnis. Finanziell gegen Schäden und Mietausfälle absichern können sich Vermieter bis zu einem gewissen Grad mit einer Kaution. Diese darf laut BGB allerdings nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.

Dem Mieter der Immobilie muss zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden, die Kaution in drei monatlichen Raten zu bezahlen. In einem Muster Vertrag ist eine solche Vereinbarung über die Kaution in der Regel vorgesehen. Verbreitet ist auch eine Absicherung durch eine Bankbürgschaft oder eine Elternbürgschaft. Vermieter sollten individuell entscheiden, welche Sicherheiten für den individuellen Mietvertrag passend sind. Wichtig: Auf die Kaution kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen während des laufenden Mietverhältnisses zurückgreifen. Erst nach Kündigung und Beendigung des Mietvertrages können ggf. offene Forderungen aufgerechnet werden.

Beispiel: Herr Meier mindert die Miete - sein Vermieter bedient sich an der Kaution
Mieter Meier mindert die Miete um 10 %, da er sich durch die spielenden Kinder des Nachbarn gestört fühlt. Vermieter Schmitt meint, der Mieter hätte dazu keinen Grund und müsse den Kinderlärm im Haus akzeptieren, da dieser das normale Maß nicht überschreitet. Um die fehlende Miete auszugleichen, bedient er sich bei der Kaution und teilt dem Mieter das so mit. Mieter Meier verlangt, dass der Vermieter den entnommenen Betrages auf das Kautionskonto erstattet und bekommt vor Gericht Recht. Denn die Kaution dient nicht zum Ausgleich streitiger Forderungen im laufenden Mietverhältnis, so das Gericht.

Mietvertrag korrekt kündigen

Wie bereits erwähnt hat der Vermieter einer Wohnung nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit zu einer Kündigung. Die ordentliche Kündigung ist in § 573 BGB geregelt. Sie setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Ein in der Praxis häufiger Fall einer fristgemäßen Kündigung ist die Kündigung von Mietverträgen aufgrund von Eigenbedarf. Eigenbedarf bezieht sich nicht ausschließlich auf die Person des Vermieters, sondern umfasst auch den Bedarf für dessen Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau die Gründe für den Eigenbedarf aufführen und diesen für den Mieter nachvollziehbar begründen. Die Nutzung eines Formulars in dem Tipps zur Formulierung stehen, empfiehlt sich. Steht eine vergleichbare Wohnung in seinem Haus leer, muss der Vermieter diese dem Mieter anbieten. Die Begründung muss immer der näheren Prüfung standhalten.

Welche Gründe rechtfertigen die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter?

Zieht der Mieter aus und wird die Wohnung dann nach dem Umzug an eine andere Person weitervermietet, droht ansonsten ein Schadensersatzanspruch. Jedoch nur, wenn der Mieter nachweisen kann, dass bei Ausspruch der Kündigung bzw. vor Umzug der Mieter dem Vermieter bereits klar war, dass der Eigenbedarf eventuell doch nicht bestehen würde.

Beispiel: Herr Schmitt zieht die Kündigung wegen Eigenbedarfs zurück
Vermieter Schmitt kündigt den Mietern seiner Eigentumswohnung, da seine Tochter mit ihrem Freund dort einziehen und eine Familie gründen will. Es kommt allerdings in der Folge zu einem Streit des Pärchens. Die Tochter lernt einen Australier kennen und zieht mit ihm nach Sydney. Für Herrn Schmitt käme es nun darauf an, wann genau die Tochter ihre Meinung geändert hat.

Ist dies noch während des laufenden Mietverhältnisses erfolgt, muss der Vermieter die Mieter über die neue Situation aufklären und auf deren Wunsch den Mietvertrag fortsetzen. Wenn die Tochter es sich erst nach Ablauf der Kündigungsfrist und Umzug der Mieter anders überlegt hat, dann darf Herr Schmitt seine Wohnung an Dritte vermieten und muss den Mietern auch keinen Schadensersatz zahlen.

Die Kündigung durch den Vermieter muss natürlich auch möglich sein, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Vertrag verletzt. Das BGB spricht von einer “nicht unerheblichen” schuldhaften Pflichtverletzung. An erster Stelle steht dabei die nicht pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete bzw. erst Recht das vollständige Ausbleiben der Miete.

Sollte die Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine ganz ausbleiben oder der Mieter mit einem geringeren Teil der Miete so oft in Verzug geraten, dass sich der Rückstand letztlich auf zwei Monatsmieten summiert, dann hat der Vermieter laut § 543 BGB sogar das Recht die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Auch in Fällen, in denen der Mieter die Wohnung oder das Haus so stark vernachlässigt, dass dem Vermieter ein Abwarten der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, darf der Vermieter sofort kündigen.

Im Gegensatz zu der eindeutig nachweisbaren Frage des Zahlungsverzugs, ist eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines Fehlverhaltens jedoch recht problematisch. Die Rechtsprechung entscheidet immer im Einzelfall. Um zu prüfen, wann dem Vermieter die Einhaltung der Kündigungsfrist noch zumutbar gewesen wäre und wann stattdessen der Mieter mit einer fristlosen Kündigung rechnen muss, sollte daher eine Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.

Vorsorglich sollte der Mieter auch noch fristgemäß gekündigt werden. In jedem Fall sollte der Mieter vorher mindestens einmal eine Abmahnung erhalten haben, die im die Gelegenheit gibt, sein Verhalten zu ändern. Im Einzelfall können auch mehrere Abmahnung des Mieters erforderlich sein. Zu lange warten sollte der Vermieter mit der Kündigung dann aber auch wieder nicht. In einem solchen Fall könnte der Mieter einwenden, dass er davon ausgegangen sei, dass der Vermieter das Fehlverhalten als wenig erheblich einstuft.

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

Ein häufiger Streitpunkt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist die Haustierhaltung. Jahrelang gingen Vermieter mit Recht davon aus, dass sie die Haustierhaltung per Mietvertrag ausschließen dürfen. Zwar gab es zwischenzeitlich Urteile, die von dieser Verbotsmöglichkeit auf die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen ausgenommen hatten. Zumindest die Hundehaltung durfte aber lange Zeit lang pauschal verboten werden. Einen Grund für ein solches Verbot musste der Vermieter nicht nennen.

Seit einem Urteil des BGH sind solche pauschalen Verbotsklauseln in Mietverträgen aber unwirksam. Der Vermieter muss daher im Einzelfall entscheiden, ob ein Tier genehmigt wird oder nicht. Im Ergebnis bedeutet dies, dass er eine Tierhaltung nur dann verbieten darf, wenn es zu Störungen durch das Tier gekommen ist. Denn er darf sich nicht allein an der Größe oder Rasse des Tieres orientieren, so die Rechtsprechung. Selbst in Fällen, in denen es zu einer Belästigung von anderen Mietern durch das Tier gekommen ist, muss der Vermieter noch abwägen. Denn die Interessen des Mieters an der Haustierhaltung können überwiegen, etwa wenn es sich um einen sogenannten “Therapiehund” handelt oder sogar um einen Blindenhund.
Beispiel: Familie Fischer schafft einen Hund ohne Wissen der Vermieterin an
Familie Fischer möchte sich einen Rottweiler anschaffen. Da laut Mietvertrag die Hundehaltung nur mit Genehmigung des Vermieters erlaubt ist, wenden sich die Mieter an Frau Schulz, die Vermieterin. Diese verbietet den Hund, weil sie Beschwerden anderer Mieter fürchtet. Familie Fischer schafft den Hund trotzdem an. Zufällig erfährt die Vermieterin davon und kündigt der Familie. Diese klagt gegen die Kündigung und bekommt vor Gericht Recht. Denn eine tatsächliche Störung der Nachbarn durch den Hund konnte die Vermieterin nicht darlegen.

Dem Mietvertrag unbedingt eine Hausordnung als Anhang beifügen

Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern entbrennen in vielen Fällen auch über die Frage, wer einen Mangel in der Wohnung oder im Haus zu beheben hat. Am Beispiel Schimmel kann man diesen Konflikt gut erläutern. Denn die Schimmelbildung kann ganz unterschiedliche Ursachen haben, nämlich bauliche Mängel oder falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Oft müssen Sachverständige in langwierigen Gerichtsprozessen diese Frage klären.

Für Vermieter empfiehlt es sich, den Mieter vor Einzug in die Mietwohnung des Mietverhältnisses eine Hausordnung auszuhändigen sowie ein Formular zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten. Dann kann sich der Mieter später nicht darauf berufen, dass ihm dieses nicht bekannt war. Drei- bis viermal Lüften am Tag kann dem Mieter dabei zugemutet werden. Ist ein häufigeres Lüften erforderlich, dann liegt in der Regel ein Mangel der Wohnung vor.

Der Mieter hat das Recht die Miete zu mindern. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn bauliche Veränderungen in Mietwohnungen vorgenommen werden, die eine Änderung des Lüftungsverhaltens erforderlich machen. Der Vermieter muss den Mieter laut Rechtsprechung dann Informationen darüber zukommen lassen, dass das – etwa nach dem Einbau moderner Fenster – eine häufiger Lüftung erforderlich wird.

Daniel Wilhelm

 

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In Betracht käme ein Vormietvertrag. Bitte prüfen Sie anhand des Beschreibungstextes und der Vorschaufunktion, ob die Vorlage für Sie geeignet ist. Leider dürfen wir an dieser Stelle keine individuelle Rechtsberatung anbieten.

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Sie können das Muster nutzen und die Möblierung streichen bzw. herausnehmen (wir empfehlen in dem Fall das DOC). Ansonsten empfehlen wir aber, sich im Zweifel rechtlich über die Konsequenzen beraten zu lassen. Wenn die Zimmer möbliert vermietet werden, gestalten sich die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich.

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Das kann man ohne Prüfung des Mietvertrages nicht pauschal sagen. Sollte die Übernahme von Schönheitsreparaturen korrekt vereinbart worden und die Fenster und Türen renovierungsbedürftig sein, dann sind davon auch die Innenseiten der Fenster, Türen und die Innenseite der Wohnungstür umfasst. Für die Außenseiten ist der Vermieter zuständig.

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Sie könnten den Befristeten Mietvertrag möbliert nutzen.

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Wir empfehlen Ihnen, sich individuell beraten zu lassen, auch im Hinblick auf die steuerlichen Fragen. Pauschal kann man Ihnen leider keine Auskunft geben.

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Mit der Firma müssten Sie einen Gewerbemietvertrag abschließen und hierin den Zweck der Vermietung festlegen. Ein Muster für diesen Zweck haben wir aber nicht im Angebot. Leider bieten wir nur einen Mustermietvertrag für eine Werkswohnung an.

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Wir bieten einen allgemeinen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus an, empfehlen Ihnen aber sich in steuerlicher Hinsicht beraten zu lassen.

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Aufgrund der Feiertage erfolgt die Antwort leider erst heute. Solange es sich nicht um mietpreisgebundenen Wohnraum handelt, sind Sie in der Gestaltung der Mietpreise frei. Orientieren müssten Sie sich am Mietspiegel und einer etwaigen regionalen Mietpreisbremse. Die Mitbenutzung einzelner Wohnflächen kann im Vertrag frei geregelt werden. Wir empfehlen Ihnen, sich im Zweifel von einem Anwalt beraten zu lassen, da wir an dieser Stelle keine rechtlichen Auskünfte im Einzelfall geben.

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Wenn es sich um die Nutzung für Wohnzwecke handelt, benötigen Sie den Mietvertrag für ein Einfamilienhaus und ggf. die Genehmigung des Verpächters. Bitte beachten Sie aber, dass wir an dieser Stelle nur einen allgemeinen Hinweis geben können. Nach Prüfung des Einzelfalls könnte sich eine andere Wertung ergeben. Insofern sollten Sie im Zweifel einen Anwalt befragen.

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Ja, das sehen Sie richtig. Als Betriebskosten können nur solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden, die für den laufender Aufwand entstanden sind. Eine pauschale Umlage ist nicht möglich (so auch AG Saarbrücken, Urteil v. 1.3.2013, 37 C 378/12).
Wenn es tatsächlich so ist, wie Sie schildern hätten Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung.

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Sie können die einmal erworbene Unterlage mehrfach verwenden, sich also ggf. selbst eine passgenaue Vorlage mit Ihren Daten erstellen, bei der Sie dann nur noch die Daten des Mieters ausstauschen müssen. Falls Sie etwas anderes gemeint haben, wenden Sie sich am besten direkt an unseren Support, wo man Ihnen im Detail die jeweilige Vorlage erläutern kann (support@formblitz.de).

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Wenn Sie die Vorlagen selbst gestalten wollen, nutzen Sie bitte das DOC Format. Die PDFs sind lediglich ausfüllbar.

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In § 13 unseres Mustervertrages befindet sich ein Hinweis zu den Pflichten des Mieters im Umgang mit der Mietsache. Die ordnungsgemäße Beheizung wird angesprochen. Generell wären aber besondere Vorgaben im Mietvertrag zum Heizverhalten nicht erfoderlich.

Der Mieter hat ohnehin die Pflicht sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Dazu gehört auch, dass er für eine ausreichende Beheizung der Mieträume sorgt, um Schäden (z.B. durch Frost oder Schimmel) zu vermeiden. Dies ergibt sich aus der allgemeinen Obhutspflicht des Mieters, die verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang durch ein positives Tun zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung beizutragen. Laut einer Entscheidung des Landgerichts Hagen (Aktenzeichen 10 S 163/07) kann der Vermieter den Mieter abmahnen und ggf. danach kündigen, wenn regelmäßiges Heizen im WInter nicht erfolgt, unabhängig davon, ob Mietvertrag oder Hausordnung etwas dazu aussagen. Es ist nicht erforderlich, dass bereits ein Schaden eingetreten ist.

Falls es in der Hausordnung keine konkreten Hinweise zur richtigen Beheizung und Belüftung der Räume gibt, kann es hilfreich sein, den Mieter zunächst auf seinen Fehler hinzuweisen und ihm ein Infoblatt zukommen lassen, um ihm zu erläutern, welches Verhalten als "ordnungsgemäß" zu werten wäre, was er also tun kann, um Schäden durch mangelnde Beheizung von der Wohnung fernzuhalten. Wir bieten zum Beispiel das Merkblatt Tipps zur richtigen Lüftung (inkl. Beheizung) der Räume an. Sollte der Mieter nach Erhalt des Merkblatts sein Verhalten nicht ändern, könnten Sie ihn abmahnen. Zu beachten wäre aber, dass Sie in der Beweispflicht dafür sind, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist. Dies kann schwierig sein, wenn es nicht zu Schäden gekommen ist. Die Ergebnisse der Heizungsablesung können zwar ein Indiz sein, es wird aber hier nur ein Gesamtverbrauch angezeigt, der ggf. nicht widerspiegeln kann, wenn an tagelang gar nicht geheizt wurde.

Redaktionsteam ()

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Falls Sie bei Kauf des Vertrages eine Update-Garantie erworben haben, erhalten Sie die neue Version automatisch. Das letzte Update stammt aus März/ April dieses Jahres. Sollten Sie dieses trotz Update-Garantie nicht erhalten haben, wenden Sie sich bitte an den Support (support@formblitz.de), damit wir Ihre Email-Daten überprüfen können. Sollten Sie keine Update-Garantie erworben haben, müssten Sie die das Dokument noch einmal erwerben.

Redaktionsteam ()

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Nach § 563 Abs.2 BGB treten Kinder des Mieters, die in dem gemeinsamen Haushalt leben mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Dieses Recht kann nicht abbedungen werden. Das heißt, Ihre Regelung im Mietvertrag ist unwirksam. Entscheidend ist hierfür, dass bereits vor dem Tod des Mieters ein gemeinsamer Haushalt geführt wurde.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht allerdings für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Eine vorherige Abmahnung ist nicht nötig. Der Mieter hat jetzt aber noch eine Möglichkeit die Kündigung unwirksam werden zu lassen. In einem Zeitraum von bis zu 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage kann er die rückständige Miete bezahlen und dadurch die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen.

Es handelt sich hier um einen speziellen Fall, der von uns hier nicht abschließend beurteilt werden kann. Wir empfehlen Ihnen deshalb sich an einen Rechtsanwalt zu wenden. Dieser kann anhand aller vorhandenen Daten und Details eine abschließende Beratung leisten.

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Sie können das Formular so oft verwenden, wie Sie möchten. Sie bezahlen den Download nur einmal und können die Vorlage dann auf dem eigenen Rechner abspeichern und beliebig bearbeiten (Word-Version) bzw. ausfüllen (PDF).

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Hallo Frau Demelas,
leider bieten wir keine passende Mustervereinbarung an. Der Grund dafür ist, dass die Regelungen zu Rauchmeldern in den jeweiligen Bundesländern sehr unterschiedlich sind. In der Regel kann sich der Vermieter nach außen hin nicht bzw. nur sehr schwer dadurch von einer Haftung für nicht ordnungsgemäß gewartete Rauchmeldern befreien, indem er die Pflicht auf den Mieter umlegt. Denn im Streitfall muss der Vermieter belegen, dass er sich davon überzeugt hat, dass der Mieter diese Pflicht ordnungsgemäß ausführen kann. Hier kann es zu Problemen kommen, wenn sich beispielsweise der Gesundheitszustand des Mieters verschlechtert ohne ähnliches. Wenn Sie dennoch eine solche Vereinbarung aufsetzen wollen, sollten Sie sich unbedingt individuell beraten lassen. Denn das Haftungsrisiko für Sie als Vermieter ist hoch, falls es tatsächlich zum Brandfall käme.

Ansonsten könnten in der Regel die Installationskosten im Wege einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter anteilig umgelegt werden. Teilweise wird auch eine Umlage der Wartungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für wirksam erachtet. Allerdings müsste dann auch eine Zusatzvereinbarung erstellt werden. Da es zu dem Thema noch keine höchstrichtetliche Rechtsprechung gibt, kann man bezüglich der Wirksamkeit einer solchen Zusatzvereinbarung keine Aussage machen. Auch in diesem Punkt sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Redaktionsteam ()

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Guten Morgen!
Sie können Ihre Erklärung widerrufen solange sie dem Empfänger noch nicht zugegangen ist. Da mit dem Zugang per Post grundsätzlich am nächsten Tag zu rechnen ist, müssten Sie den Widerruf noch heute Morgen erklären, bevor der Vermieter den Vertrag in Empfang nimmt. Wenn es Ihnen möglich ist, den Widerruf heute Morgen persönlich in den Briefkasten zu legen, ist dies für einen Widerruf ausreichend. Unschädlich ist es, wenn der Empfänger den Vertrag und den Widerruf gleichzeitig erhält. Es macht auch keinen Unterschied ob er den Vertrag oder den Widerruf zuerst liest. Möglich wäre auch ein telefonischer Widerruf. Beachten Sie, dass Sie im Streitfall den Zugang Ihrer Erklärung beweisen müssen.

Redaktionsteam ()

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Ja, es gibt Änderungen. Die Schönheitsreparaturen können aufgrund der aktuellen Rechtsprechung dem Mieter nur noch auferlegt werden, wenn er die Wohnung renoviert erhalten hat. Insofern haben wir das Formular umgestaltet und mit Hinweisen versehen. Auch die Tierhaltung darf in einem Mietvertragsformular nicht mehr generell ausgeschlossen werden. Insofern ist das alte Formular nicht mehr aktuell.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Maier,
durch Ihren Kauf der Wohnung erlischt das bisherige Mietverhältnis nicht. Dieses geht auf Sie über. Um die Wohnung selbst zu nutzen, müssen Sie dem jetzigen Mieter Ihren Kauf der Wohnung anzeigen und diesem wegen Eigenbedarf kündigen. Dabei müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Diese sind je nach Dauer des bisherigen Mietverhältnisses unterschiedlich lang. Vergessen Sie auch nicht zu begründen warum und wann Sie die Wohnung benötigen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter begründen warum er genau diese Wohnung zum angegebenen Zeitpunkt braucht.

Allerdings müssen Sie in Ihrem Fall zusätzlich die Sperrfrist für eine Kündigung durch den Vermieter beachten. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, so unterliegt der neue Vermieter einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren. Dies ist in § 577a BGB geregelt. Das heißt Sie können dem jetzigen Mieter frühestens mit Ablauf von drei Jahren kündigen. In manchen Bundesländern gilt sogar eine Sperrfrist bis zu 10 Jahre.

Wir würden Ihnen deshalb raten mit dem jetzigen Mieter einen Beendigungstermin zu vereinbaren und auch festzuhalten, dass der Mieter aufgrund seiner Arbeitssuche die Wohnung selbst zum angegebenen Zeitpunkt kündigen möchte.

Redaktionsteam ()

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Hallo, es ist nicht ganz klar, was Sie genau benötigen. Wenn es nur um die Bestätigung einer Kündigung geht, sind letztlich keine formellen Voraussetzungen einzuhalten. Sie sollten den Zeitpunkt der Beendigung klarstellen und dem Mieter einen Übergabetermin vorschlagen. Je nach den genauen Umständen, wäre noch darauf hinzuweisen, wie der Zustand der Werbefläche bei Rückgabe aussehen soll.

Redaktionsteam ()

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Einen Mietvertrag, der genau auf Ihr Anliegen zugeschnitten ist, haben wir leider nicht im Angebot. In Betracht käme vielleicht der Mietvertrag über ein unbebautes Grundstück. Hier könnten Sie die Art der erlaubten Nutzung genau vereinbaren. Empfehlenswert wäre es ggf. eine Anlage mit den genaueren technischen Vorgaben zu erstellen.

Ansonsten bieten wir noch einen Vertrag über die Nutzung einer Satellitenanlage an, der aber nach Ihrer Schilderung wohl nicht passend ist. Sie können sich die Vorschaubilder ansehen, um zu entscheiden, ob das Muster für Ihre Zwecke verwendet werden kann. Da wohl in jedem Fall Veränderungen vorgenommen werden müssten, würden wir empfehlen, die DOC-Version der Dokumente zu verwenden, da diese nach Belieben editiert werden kann.

Redaktionsteam ()

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Die Mietkaution dient der Sicherung von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter. Sie dürfen sie deshalb in angemessener Höhe zurückbehalten. D.h. in der Höhe in der Sie noch offene Forderungen gegen den Mieter haben. Mit Ihren offenen Mietforderungen können Sie auch dem Mieter gegenüber aufrechnen.

Ferner können Sie zusätzlich einen Teil zurückbehalten für eventuell noch folgende Nachzahlungen. Wie lange eine Kaution zur Sicherung von noch eventuell zu erwartenden Forderungen zurückbehalten werden darf, ist umstritten. Die meisten Gerichte halten einen Zeitraum von 6 Monaten für angemessen.

Redaktionsteam ()

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Grundsätzlich sind auch die Einnahmen für Untervermietung in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V anzugeben (sofern Ihre Einkünfte insgesamt nicht unter dem jährlichen Freibetrag liegen). Zu versteuern ist aber nur ein etwaiger Gewinn. Ihre eigenen Ausgaben (zum Beispiel die Miete die Sie selbst an den Vermieter überweisen müssen) können Sie als Ausgaben absetzen. Auch weitere Aufwendungen, die Sie ggf. durch die Untermiete haben, können theoretisch abgesetzt werden. Wenn Sie nur den tatsächlichen Mietbertrag an den Untermieter weitergeben fallen in der Regel gar keine Steuern an. Im Idealfall können Sie mit der Untervermietung sogar Steuern sparen. Wenn Sie die Lösung einer Untervermietung wählen, sollten Sie sich bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung ggf. durch einen Steuerberater unterstützen lassen.

Für eine Untervermietung benötigen Sie in jedem Fall die Zustimmung des Vermieters. Das gleiche gilt auch, wenn Ihre Ex-Lebensgefährtin noch im Hauptmietvertrag als Mieterin steht und aus dem Mietvertrag entlassen werden muss.

Sie können natürlich auch intern die Verteilung der Miete regeln, wenn Sie beide Hauptmieter sind. Bei der Steuererklärung wäre dann nichts weiter anzugeben. Im Wege einer Trennungsvereinbarung könnte man die Aufteilung der Miete regeln. Allerdings können Sie dann nicht ohne Einverständnis des Vermieters den Mietvertrag auf eine Person als Hauptmieter umstellen. Und: Nach außen hin bleiben Sie für den Vermieter Gesamtschuldner. Zahlt die ehemalige Lebensgefährtin ihren Mietanteil also nicht, bedeutet dies für Sie, dass Sie dem Vermieter die gesamte Miete schulden. Sie können dann im Innenverhältnis den Anteil fordern.

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Hier gibt es keine Besonderheiten zu beachten.

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Diese Frage kann pauschal nicht beantwortet werden. Das kommt ganz auf Ihren Pachtvertrag an und welche Regelungen darin getroffen wurden.

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Sehr geehrter Herr Decker,
um sich abzusichern könnten Sie von Ihrem Mieter eine SCHUFA - Auskunft verlangen. Natürlich ist es auch wichtig, dass Sie eine Kaution vereinbaren. Diese darf maximal in Höhe von 3 Nettokaltmieten verlangt werden. Auf diese können Sie dann im gegebenen Fall zurückgreifen.

Die Instandhaltung der Küche obliegt dem Vermieter. Sie müssen deshalb alle notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten ausführen lassen. Hierfür zahlt der Mieter ja auch die Miete.

Sie haben aber auch die Möglichkeit eine Kleinreparaturklausel in dem Mietvertrag zu regeln. So können Sie Kosten für Gegenstände die dem "häufigen Zugriff" des Mieters unterliegen auf diesen abwälzen. Die kleinen Instandhaltungen sind in § 28 Abs.3 der II. BV aufgezählt. Achten Sie darauf, dass Ihre Kleinreparaturklausel nicht zu weit geht. Ist die Klausel nämlich unwirksam, so hat der Mieter gar nichts zu zahlen und die Instandhaltung muss wie vom Gesetz vorgesehen allein von Ihnen getragen werden.
Die Klausel muss auch eine Höchstgrenze für die einzelnen Reparaturen enthalten. Die Zulässige Grenze liegt momentan etwa bei 75 - 100€. Zudem muss die Klausel dann auch noch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (meist ein Jahr) enthalten. Zulässig sind hier maximal 7- 8% der Jahresmiete.

Sie sehen bei einer derartigen Klausel sind viele Punkte zu beachten. Um sicher zu gehen, dass Sie eine wirksame Klausel verwenden, würden wir Ihnen empfehlen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.

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Grundsätzlich hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass Sie einer Änderung des Mietvertrags zustimmen. Ob er jetzt die Grundsteuer und die Versicherung zusätzlich abrechnen kann, kommt auf Ihren Mietvertrag an. Zählt Ihr Mietvertrag die Nebenkosten einzeln auf und sind die Kosten der Grundsteuer und der Versicherung darin nicht enthalten, so kann er diese auch nicht abrechnen. Wird im Mietvertrag allerdings nur darauf verwiesen, dass die Nebenkosten laut der Betriebskostenverordnung bezahlt werden müssen, dann gehören dazu auch die Grundsteuer und die Versicherung.

Eine Mieterhöhung kann der Vermieter innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20% vornehmen.

Grundsätzlich kann ein Vermieter auch eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen. Allerdings darf eine solche Kleinreparaturklausel im Einzelfall nicht mehr Kosten als 75 bis 100 € vorsehen. Zudem muss eine solche Klausel die Beschränkung der Kosten vorsehen. Dabei sind pro Jahr nicht mehr als 200 bis 250 € oder 8% des Mietpreises erlaubt.

Da Sie nicht verpflichtet sind einen neuen Mietvertrag zu schließen, kann Ihr Vermieter nur die Mieterhöhung durchsetzen und je nach Formulierung Ihres alten Mietvertrags auch die Grundsteuer und die Versicherung berechnen. Dennoch würden wir Ihnen empfehlen sich im Einzelfall an einen Mieterbund zu wenden.

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Sie haben die Möglichkeit in Ihrem Mietvertrag den Ausschluss einer Mieterhöhung zu vereinbaren.

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Das kann pauschal nicht beantwortet werden, denn das kommt ganz auf Ihren Vertrag an. Meist ist zum Rücktritt vor Einzug sogar eine spezielle Regelung vorhanden. Ist dies nicht der Fall so müssen Sie sich an die im Vertrag geregelten Möglichkeiten der außerordentlichen oder der ordentlichen Kündigung halten. Am besten setzen Sie sich mit dem für die Wohnung zuständigen Bearbeiter oder der Heimleitung zusammen. Vielleicht kann einvernehmlich eine Lösung gefunden werden. Insbesondere wenn auf Grund einer Warteliste Nachrücker vorhanden wären.

Redaktionsteam ()

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Grundsätzlich verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters nach sechs Monaten. Die Verjährung beginnt in dem Zeitpunkt in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Ein Vermieter ist gesetzlich nicht verpflichtet eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Hinsichtlich von Sturmschäden müsste mit der Versicherung geklärt werden, ob und wann diese einen Schaden begleicht. Oft hilft hier nur eine Elementarschaden-Zusatz­versicherung weiter.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet die Mietsache in geeignetem Zustand zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet Mängel anzuzeigen, damit diese vom Vermieter behoben werden können. Wer wann für welchen Schaden aufkommt kann dabei nur im Einzelfall beurteilt werden. Insbesondere bei Gewerberaummietverträgen sind weitergehendere Regelungen als beim Mietvertrag über Wohnräume zulässig, so dass auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen getroffen werden können. Diese Frage hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und kann hier leider nicht beantwortet werden.

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Sehr geehrter Her Feistel,
im Jahr 2013 haben sich einige Neurungen ergeben. Dies betrifft zum Beispiel formularvertragliche Regelungen zur Tierhaltung sowie Regelungen zu den Schönheitsreparaturen. Wir würden Ihnen deshalb empfehlen einen neuen Mietvertrag zu benutzen.

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Zunächst zu Ihrer Frage bezüglich der Wäsche im Heizungskeller. Das kann so einfach und pauschal nicht beantwortet werden. In manchen Gebäuden ist dies so vorgesehen in anderen wiederum nicht. Vielleicht wurde darüber etwas in der Hausordnung oder im Mietvertrag geregelt? Vielleicht steht den Mietern generell nicht das Recht zu den Heizkeller zu nutzen? Dies lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Die Branche des Hausverwalters unterliegt noch nicht der Pflichtversicherung. Allerdings wird darüber diskutiert eine solche einzuführen. Insbesondere um das Insolvenzrisiko eines Hausverwalters zu minimieren.

Redaktionsteam ()

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Wir bieten einen allgemeinen Kfz-Mietvertrag an. Bitte beachten Sie, dass es bei einer geplanten gewerblichen Nutzung zur Personenbeförderung weitere Besonderheiten geben kann. Hier sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

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Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat vor einiger Zeit solche Mietvertragsklauseln verboten, die pauschal eine Hundehaltung untersagen. Konsequenz aus diesem Urteil (Az. VIII ZR 168/12) ist, dass der Vermieter eine Hundehaltung nur noch im Einzelfall untersagen darf, wenn der Hund andere Hausbewohner belästigt oder Schäden verursacht etc. In jedem Fall muss aber auch dann eine Interessenabwägung vorgenommen werden.

Um eine abschließende Aussage zu machen müsste man allerdings den gesamten Vertrag prüfen sowie den genauen Wortlaut der Klausel. Wir würden Ihnen empfehlen, sich einfach an den Vermieter zu wenden, bevor Sie den Hund anschaffen. Vermutlich wird dieser nichts dagegen einzuwenden haben. Zitieren Sie das oben genannte Urteil. Sollte der Vermieter dennoch wiedersprechen, dann sollten Sie sich an eine Mieterberatung wenden.

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Es ist nicht ganz klar, was Sie benötigen. Nach Ihrer Schilderung wollen Sie zusammen einziehen. In dem Fall wäre es eher ein Mietvertrag für ein Zimmer (bzw. mehrere Zimmer).

Redaktionsteam ()

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Es käme hier auf den Inhalt des Mietvertrages an sowie darauf, ob bezüglich der Ein/ Umbauten etwas vereinbart wurde. Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen, wenn diese ohne Zustimmung des Vermieters bzw. ohne Absprache über die Erstattung vorgenommen wurden.

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Einen Mietvertrag für Tiere bieten wir leider nicht an, sondern nur einen Deckvertrag. Orientieren kann man sich vielleicht am Vertrag über Tierbetreuung, der alle wesentlichen Informationen zum Tier und dessen Betreuung enthält, insbesondere auch die Frage, wie bei Krankheit zu verfahren ist.

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Laut § 558 a BGB muss die Mieterhöhung in Textform erfolgen, also zwar keine Unterschrift enthalten, aber die Person des Erklärenden nennen. Die Bezeichnung "Elektromeisterbetrieb" ist keine rechtliche Bezeichnung für eine juristische Person, was aber für einen Laien nicht unbedingt erkennbar ist. Insofern wäre es zweifelhaft, ob man die Mieterhöhung wegen der Formfehler zurückweisen könnte. Wir würden empfehlen, dass Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Möglicherweise finden sich noch andere Formfehler.

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Wenn es darum geht, dass in dem Garten Obst oder Gemüse angebaut werden soll, dann wäre der Pachtvertrag passender. Ein Muster finden Sie hier.

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Bitte wenden Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt, der der vertragliche Bindung an den Supermarkt prüfen müsste. Eine Mustervorlage eignet sich in Ihrem Fall leider nicht.

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Wir haben lediglich den allgemeinen Mietvertrag, der als Grundlage genommen werden könnte. Falls spezielle Regelungen benötigt werden, müssten diese eingefügt werden. Wir empfehlen, diese Änderungen nur mit juristischem Beistand vorzunehmen.

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Die Vorschau bietet nur eine begrenzte Auswahl der Seiten, nicht der ganze Vertrag wird abgebildet. Es haben sich in den letzten Jahren tatsächlich Änderungen ergeben, im Bereich der Farbwahl bei den Schönheitsreparaturen, aber auch im Bereich der Tierhaltung, beispielsweise. Der Vertrag enthält nach wie vor 12 Seiten.

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Hallo Frau Fischer,

die Salvatorische Klausel wurde hat in einem Formularvertrag in der Regel nichts zu suchen, insbesondere wenn dieser mit einem Verbraucher geschlossen wird (bei Wohnraummiete die Regel). Unter Umständen kann die Verwendung Salvatorischer Klauseln bei Formularveträgen sogar heikel sein. Denn es gelten die gesetzlichen Regelungen für allgemeine Geschäftsbedingungen. Hier ist der gesamte Inhalt der Salvatorischen Klausel bereits gesetzlich bestimmt (Paragraph 306 Abs. 1 BGB). Die Salvatorische Klausel ist damit überflüssig und kann sogar von einem Wettbewerber abgemahnt werden (LG Hamburg, Urteil vom 14.09.2006, Az. 327 O 441/06).

Eine Salvatorische Klausel ist übrigens auch ansonsten kein zwingender Vertragsbestandteil und in der Regel überflüssig, wegen der ohnehin anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Laut Paragraph 306 BGB werden ungültige Regelungen automatisch durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Bei Teilnichtigkeit einer Klausel bestimmt Paragraph 139 BGB, dass das gesamte Rechtsgeschäft nur dann ungültig sein soll, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Insofern bietet das Bürgerliche Gesetzbuch für den Normalfall bereits eine Lösung etwaiger Streitfragen.
Eine Salvatorische Klausel wäre - wenn überhaupt - vielleicht bei individuell ausgearbeiteten Verträgen sinnvoll, bei denen die Interessen der Vertragsteile unklar sind.

Da wir keinen Einfluss darauf haben, in welcher Weise unsere Formularverträge verwendet werden, bieten wir generell nur in Ausnahmefällen die Salvatorische Klausel überhaupt nur bei B2B-Verträgen an, also bei Verträgen, die nie zwischen Verbraucher und Unternehmer abgeschlossen werden, bei denen der Inhalt bereits voraussetzt, dass sie noch stark individuell bearbeitet werden. Aus den aufgeführten Grunden enthält der Mietvertrag keine Salvatorische Klausel.

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Sie sollten sich juristisch beraten lassen. Wir bieten nur Standard-Mietverträge an, die direkt mit dem Eigentümer geschlossen werden.

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Wenn es um die Zustellung eines Schreibens an den Mieter geht, haben wir eine Zugangsbestätigung durch einen Zeugen (Boten). Ein Informationsschreiben zum Eigentumsübergang haben wir leider nicht im Angebot.

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Hallo,

das können wir nicht abschließend beurteilen. Rechtlich gesehen spricht man nur dann von einer Einliegerwohnung, wenn sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden, also beispielsweise der gleiche Eingang benutzt wird. Beide Wohnungen müssen so miteinander verbunden sein, dass von einem einzigen Gebäude gesprochen werden kann. Wenn dagegen eine bauliche Trennung gegeben ist (z.B. Doppelhaushälfte), dann ist keine Kündigungserleicherung gegeben. Diese erleichterte Kündigung ist der wesentliche Unterschied zwischen dem Mietvertrag für eine Einliegerwohnung und dem allgemeinen Mietvertrag.

Bitte wenden Sie sich im Zweifel an einen Anwalt, um zu klären, welche Art von Mietverhältnis bei Ihnen vorliegt. Ein Laie kann dies oft nicht beurteilen.

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Hallo,

so eine Vereinbarung bieten wir leider nicht an. Wir weisen Sie aber daraufhin, dass ein verbindliches Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden muss. Insofern müssten Sie sich in jedem Fall an einen Notar wenden, da Grundstücksgeschäfte generell der notariellen Form bedürfen.

Redaktionsteam ()

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Falls die Zusage nur mündlich war, käme der Vermieter ohnehin wohl in Beweisschwierigkeiten. Anderenfalls, käme es auf die Art und den Inhalt der Vereinbarung an. Da es ja hier um viel Geld geht, sollten Sie sich in der Sache einen Rechtsbeistand nehmen.

Redaktionsteam ()

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Sie die Zustimmung grundsätzlich von Bedingungen abhängig machen, solange diese einen sachlichen Hintergrund haben. Wäre also die Wohnung durch mehrere Mieter überbelegt könnten Sie ablehnen.
Der Mieter hat Ihnen gegenüber in jedem Fall Informationspflichten, was die Person des Untermieters betrifft. Eine Kopie des Personalausweises einzuholen ist üblich und wurde bisher noch nicht gerichtlich beanstandet.

Redaktionsteam ()

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Wenn das Hauptmietverhältnis endet, dann endet auch das Untermietverhältnis. Dennoch muss der Hauptmieter fristgemäß kündigen, ansonsten macht er sich ggf. schadensersatzfplichtig. Der Untermieter hat keinerlei vertragliche Beziehung zum Vermieter, insofern besteht auch kein Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Möchte er dennoch in den Mietvertrag eintreten, muss dies mit dem Vermieter vereinbart werden.

Redaktionsteam ()

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Sofern die Nebenkosten angefallen sind, könnte sich der Vermieter auf den Mietvertrag berufen. Denkbar wäre, dass sich die Mieter hier auf "Gewohnheitsrecht" bzw. Verwirkung berufen könnten. Es käme hier auf den Einzelfall und die genauen Umstände an. Insbesondere darauf, wie genau bisher abgerechnet wurde. Im Zweifel sollte sich der Mieter an eine Rechtsberatung wenden.

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Hallo Nina,

hier sollten Sie sich im Vorfeld von einem Rechtsanwalt beraten lassen. In der Regel ist die Verteilung der Heizkosten in der Heizkostenverordnung so vorgegeben. Ausnahmefälle für den Abrechnungsmaßstab kann es geben. Auch sind nach § 2 HeizkostenVO Gebäude mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, von der Heizkostenverordnung ausgenommen. Nur eine individuelle Rechtsberatung kann Ihnen letztlich Sicherheit darüber geben, was in Ihrem Fall möglich ist.

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Hallo M.G.,

wenn im Mietvertrag nichts über eine Mietkaution steht, ist keine zu bezahlen. Falls Sie im Mietvertrag eine Pflicht zur Kaution zu stehen haben und diesen so schon unterschrieben haben, sollten Sie einen Verzicht besser individuell bei einem Rechtsanwalt oder Notar formulieren lassen. Die Klausel bezüglich der Kaution müsste geändert werden und dies müsste als Anhang zum Vertrag genommen werden.

Es müsste schon klar definiert sein, welche Bedingungen der Vermieter für seinen Verzicht stellt. Die Aussage "helfen im Alter" wäre zu allgemein. Für Sie bestünde die Gefahr, dass er doch noch die Kaution einfordert. Auch sollte bedacht werden, was passiert, wenn der Vermieter verstirbt und die Erben in das Mietverhältnis eintreten.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Bause,

bevor Sie hier eine Räumungsklage einlegen, sollten Sie den Vorgang von einem Anwalt überprüfen lassen. Es sollte sichergestellt werden, dass die Kündigung tatsächlich formell und inhaltlich korrekt war, da Sie ansonsten auf den Prozesskosten sitzen bleiben.

Redaktionsteam ()

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Hallo,

es ist nicht ganz klar, was genau repariert wurde und wie hoch die einzelnen Reparaturen waren. Zu den Kleinreparaturen zählen nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungs­gegen­ständen in der Wohnung, kleine Instandhaltungen und das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Das müsste so in der Klausel auch drin stehen. Auch müsste die Klausel eine "Doppelhöchstgrenze" enthalten: Und zwar für jede einzelne Reparatur und eine Deckelung nach oben für das ganze Jahr.

Falls die Klausel korrekt formuliert ist, wäre noch die Höhe der Einzelreparatur zu prüfen. Leider gibt es da keine festen rechtlichen Grenzen. Die höchste bisher zugelassene Grenze für eine Einzelreparatur liegt derzeit bei ca. 120 Euro.

Falls der Mieter die Zahlung ablehnt, sollten Sie sich unbedingt von einem spezialisierten Anwalt vor Ort beraten lassen. Dieser kennt die Rechtsprechung in Ihrem Gerichtsbezirk genau und kann Ihnen sagen, auf welchem Stand die dortige Rechtsprechung ist.

Redaktionsteam ()

Zur Klarstellung: Falls es nur eine Reparatur war, kommt der Einsatz der Kleinreparaturklausel nicht in Betracht, weil eine Einzelreparatur in keinem Fall viel mehr als 120 Euro betragen darf.

Redaktionsteam ()

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Es käme auf die Arbeiten an. Wenn es sich um eine Modernisierung gehandelt hat, hätten Sie den Mietern die Kosten im Vorfeld mitteilen müssen. Dann gäbe es die Möglichkeit die Kosten anteilig auf die Miete aufzuschlagen. Wenn es sich aber um normale Instandhaltungsarbeiten handelt, müssen Sie als Vermieter diese Tragen. Eventuell können Sie die Kosten aber bei der Steuer absetzen. Hierzu sollten Sie Ihren Steuerberater befragen.

Ansonsten müssen Mieter die Kosten ggf. übernehmen, wenn sie selbst den Schaden verursacht haben. In dem Fall hätten Sie die Mieter aber zunächst dazu auffordern müssen, den Schaden selbst zu beseitigen.

Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung vom Mieter anteilig zu tragen sind bzw. bis zu einer gewissen Höchstgrenze.

Redaktionsteam ()

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Es handelt sich hier um eine sogenannte "Kleinreparaturklausel". Grundsätzlich werden solche Klauseln von der BGH-Rechtsprechung gebilligt (BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Die Klausel darf sich nur auf solche Einrichtungen beziehen, die einem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Diese Beschränkung ist in Ihrer Klausel erkennbar. Es handelt sich um die in § 28 Abs 3 IIBV aufgeführten Einrichtungen. Diese Beschränkung wurde vom BGH für wirksam erachtet (Az.: VIII ZR 91/88).

Darüber hinaus muss die Klausel eine Höchstgrenze aufweisen, sowohl in Bezug auf die Einzelreparatur, als auch auf die Jahreshöchstgrenze. Die in Ihrer Klausel enthaltenen Werte liegen dabei ein an der Untergrenze dessen, was zurzeit von der Rechtsprechung gebilligt wird.

Nach momentanem Stand der Rechtsprechung wäre die Klausel demnach wirksam. Falls Sie Handwerkerkosten übernehmen müssen, können Sie diese übrigens in der Regel von der Steuer absetzen.

Redaktionsteam ()

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der Vermieter hat die Wahl an wen der Gesamtschuldner er sich hält. Die mündliche Aussage kann wahrscheinlich nicht als verbindlicher Verzicht auf eine Geltendmachung der Forderung gegen Sie gewertet werden. Es ist wohl eher so zu verstehen, dass er sich vorrangig an die Frau halten wollte. Vielleicht hat er aber jetzt festgestellt, dass sie nicht zahlungskräftig ist.

Das bedeutet leider, dass er auch nur Sie alleine verklagen kann. Sofern an der tatsächlichen Berechnung des Rückstandes keine Zweifel gibt, sieht es so aus, als müssten Sie bezahlen. In dem Fall wäre es besser dies sofort zu tun, damit nicht noch weiter Kosten anlaufen. Sie können sich dann natürlich im Innenverhältnis an die ehemalige Mitbewohnerin wenden und den Betrag von ihr zurückfordern.

Redaktionsteam ()

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Der Mietspiegel kann zwar als Grundlage für eine Mieterhöhung genommen werden, zu berücksichtigen sind jedoch sogenannte wohnwertmindernde Merkmale der Wohnung. Der Umstand, dass einzelne Räume nicht beheizbar sind, gehört in der Regel dazu. Falls die Heizung allerdings nur defekt ist, es sich also um einen Mangel handelt, den der Vermieter eigentlich beheben müsste, dann hat dies nichts mit der Einordnung im Mietspiegel zu tun. Dies wäre dann aber ein Grund für eine Mietminderung.

Wir empfehlen Ihnen, die Mieterhöhung von einem Anwalt oder Mieterverein überprüfen zu lassen. Es kommt hier auf die genauen Umstände an.

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Es kommt darauf an, ob es einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft gibt. Laut BGH-Urteil (AZ. V ZR 238/11) können die Eigentümer über den Einbau der Rauchmelder entscheiden. Falls es hierzu keinen Beschluss gibt, wären Sie selbst dafür zuständig. Wir empfehlen Ihnen, sich beim Verwalter nach der bisherigen Handhabung zu erkundigen.

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Sofern Sie sich an die Ruhezeiten halten gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen. Es gilt allerdings das Gebot der Rücksichtnahme. Wenn möglich, sollten die Arbeiten so zügig wie möglich durchgeführt werden. Die Dauer der Belästigung sollte damit möglichst kurz gehalten werden.

Vielleicht sollte Sie mit dem Mieter das Gespräch suchen und Ihre Sicht der Dinge schildern. Gut wäre es, wenn Sie einen ungefähren Zeitrahmen nennen könnten, der für die Arbeiten von Ihnen veranschlagt wird. So können die Nachbarn sich darauf einstellen. Vielleicht wäre es ja auch möglich, mit den direkten Nachbarn zu vereinbaren, dass die Mittagsruhe vielleicht am Samstag nicht eingehalten werden muss. So könnte die Arbeit beschleunigt werden.

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Es geht um die Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss Ihnen die Belege für sämtliche Betriebeskosten vorlegen, also beispielsweise Müllabführ, Wasser oder Schornsteinfeger etc. Durch die Klausel stellt der Vermieter klar, dass Sie keinen Anspruch darauf haben, dass er Ihnen die einzelnen Rechnungen in Kopie zuschickt, damit Sie sich von der Richtigkeit überzeugen können. Sie haben aber das Recht vor Ort beim Vermieter einen Termin zur Einsichtnahme zu vereinbaren, wenn Sie Zweifel an den Beträgen haben, die der Vermieter in Ihrer Betriebskostenrechnung aufgeführt hat.

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Hallo Bina,

leider müssen Sie sich als Mieter an die Kündigungsfrist halten. Wenn Sie einen Nachmieter haben, wird der Vermieter eventuell bereit sein, Sie früher aus dem Vertrag zu lassen. Denn auch er hat in der Regel Interesse daran, dass die Wohnung nahtlos vermietet ist. Vielleicht kann Ihnen der Makler diesbezüglich auch Tipps geben.

Rechtlich gesehen, können Sie leider nicht viel tun.

Redaktionsteam ()

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Falls die Kündigung des Vermieters berechtigt war und er die Kündigungsfrist richtig berechnet hat, ist das Datum verbindlich. Wenn Sie vorher ausziehen wollen, müssen Sie das mit dem Vermieter klären. Ansonsten müssten Sie bis zum Ende der Mietzeit die Miete bezahlen. Die drei Monate Kündigungsfrist gelten auch, wenn der Mieter selbst kündigt.

Wir empfehlen Ihnen, die Kündigung des Vermieter im Zweifel von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Denn manchmal gibt es Formfehler, die dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. Dann hätten Sie ein gutes Argument, um den Vermieter dazu zu bewegen, Sie zu Ihrem Wunschtermin aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrter Herr Schröder,

prinzipiell ist es möglich, nachträgliche Änderungen zum Mietvertrag vorzunehmen. Allerdings dürfen diese nicht einseitig erfolgen. Eine Änderung des Mietvertrags in Form eines Nachtrags muss von beiden Seiten des Mietverhältnisses unterschrieben werden. Außerdem muss auf dem Mietvertrag darauf hingewiesen werden, dass es eine Ergänzung gibt.

Jedoch sind Sie bei einer Änderung auf die Unterschrift bzw. das Einverständnis Ihrer Mieter angewiesen.

Mit freundlichen Grüßen!

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Hallo Melanie,

grundsätzlich darf der Vermieter die Wohnung nur betreten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Der anstehende Verkauf der Wohnung bzw. des Mietshauses wird von der Rechtsprechung einheitlich als berchtigter Grund einer Wohnungsbesichtigung gewertet. Der Vermieter muss nicht persönlich anwesend sein, er kann auch einen Makler schicken, muss Ihnen dann aber den Namen der Person nennen. Ggf. dürfen Sie sich auch den Ausweis zeigen lassen.

Der Vermieter muss allerdings die Zeiten im Vorfeld mit Ihnen abstimmen. Mindestens zwei Tage vorher muss der Besuch schriftlich angekündigt werden, bei berufstätigen Mietern drei Tage vorher (LG Frankfurt Az. 2/17 194/ 01). Falls Ihnen der vorgeschlagene Termin aus nachvollziehbaren Gründen nicht passt, muss darauf Rücksicht genommen werden. Im Übrigen dürfen Besichtigungstermine nicht an Sonn- und Feiertagen und in der Regel nur zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr angesetzt weden. Die Dauer der Besichtigung darf in der Regel nicht mehr als 30 bis 45 Minuten dauern.


Bezüglich des Umfanges der Besichtungen gibt es keine eindeutige Aussage in der Rechtsprechung. Teilweise billigen Gerichte nur einen Termin im Monat (mit bis zu sechs Kaufinteressenten auf einmal, AG Hamburg WM 92, 540), teilweise wurde nur ein Besuch in der Woche als berechtigt gewertet (LG Kiel WM 93, 52). Es kommt hier – wie so oft – auf die Umstände im Einzelfall an, also beispielsweise auf die Arbeitszeiten des Mieters oder (im Hinblick auf die Anzahl der Interessenten) die Größe der Wohnung.

In jedem Fall sollten Sie die Besichtigung nicht grundsätzlich ablehnen, da Sie sich dann unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig machen könnten. Sie müssen aber auch nicht jeden vom Vermieter/ Makler vorgeschlagenen Termin annehmen, wenn es an dem Tag eben nicht passt.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau H.,

für die Höhe einer angemessenen Mietminderung gibt es leider keine verbindlichen Quoten. Es hängt immer vom Einzelfall ab und man kann sich daher nur ungefähr an bereits gefällten Urteilen in ähnlichen Fällen orientieren.

Da die Legionellenproblematik relativ neu ist (erst seit diesem Jahr gibt es für Vermieter eine verbindliche Pflicht das Trinkwasser überhaupt auf Legionellen untersuchen zu lassen), gibt es nach unseren Informationen noch keine höchstrichterliche Urteile aus denen man die Höhe einer angemessenen Mietminderung schließen könnte.

Daher muss man sich zunächst wohl an ähnlichen Urteilen orientieren:

Die Rostverfärbung von Trinkwasser war für das Amtsgericht Görlitz ein gerechtfertigter Anlass zur Mietminderung von 20% (Az. 1 C 1320/96). Dabei lag nicht einmal eine Gesundheitsgefährdung vor. Das Überschreiten der Nitratgrenzwerte wurde vom Amtsgericht Brühl mit 30 % bewertet (Az. 2b C 831/89)

Allein für die nicht Benutzbarkeit einer Badewanne hat das Amtsgericht eine Mietminderung von bis etwa 16 Prozent in gebilligt (AG Köln, Urteil v. 12.04.2002, Az.: 201 C 5/02).

Die Gefahr einer möglichen Legionellenbildung wegen zu geringer Wassertemperaturen rechtfertigt laut Landgericht Berlin eine Mietminderung von 4 % (Az. 67 S 26/07).

Zwischen 10 und 30 Prozent Mietminderung wären daher wohl angemessen. Vielleicht wäre es sinnvoll, wenn Sie sich zunächst mit den anderen Mietern beraten. Vielleicht kann man ja in der Sache auch zusammen einen Anwalt beauftragen, der mit dem Vermieter verhandeln kann.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrte Frau Waldmann,

wenn Partner zusammen einen Mietvertrag abschließen, ist es nicht so einfach für eine Partei, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Grundsätzlich kann ein gemeinsam abgeschlossener Mietvertrag nur von beiden Mietern zusammen gekündigt werden. Um rechtssicher aus dem Mietvertrag auszuscheiden, bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen allen Mietparteien (Vermieter und alle Mieter), in der festgehalten wird, dass ein Mieter aus dem Vertrag ausscheidet, der andere Mieter das Mietverhältnis jedoch weiterführt. Da der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, mehrere Schuldner zu haben, da das eine größere Sicherheit bedeutet, kann es vorkommen, dass dieser einem Ausscheiden eines Mieters nicht zustimmt. Zur Mietkaution muss eine gesonderte Regelung zwischen den Mietern gefunden werden.

Wir hoffen, wir konnten Ihnen helfen.

Mit freundlichen Grüßen!

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrter Herr Lockau,

wenn im Mietvertrag eine Mindestmietdauer vereinbart wurde, ist diese gewöhnlich bindend. Es gibt jedoch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, falls bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wenn etwa der Vermieter seine Vertragspflichten grob verletzt.
Im Falle von Mängeln ist zunächst eine Mängelanzeige die Methode der Wahl. Mängel stellen daher in der Regel keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.
Ihr Sohn sollte zunächst mit dem privaten Vermieter das Gespräch suchen, da er bei einem vorzeitigen Auszug vermutlich auf Kulanz angewiesen ist. Vielleicht lässt sich der Vermieter darauf ein, dass Ihr Sohn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen wird, wenn dieser einen Nachmieter stellt und den Aufwand und die Kosten für den Mieterwechsel möglichst gering hält.

Wir wünschen Ihrem Sohn viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen!

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Enzinger,

Sie können in jedem unserer Muster-Mietverträge mehrere Mieter/ Vermieter eintragen. Hierzu sollten Sie die WORD-Vorlage wählen, welche sich komplett am Computer bearbeiten lässt.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrte Frau Enzinger,

natürlich können wir nur darüber spekulieren, warum Ihr Vermieter nicht zwei Mietparteien im Mietvertrag zulassen will. Möglicherweise wollen Ihre Vermieter den Mietvertrag so einfach wie möglich halten. Für eventuell auftretende Rechtsgeschäfte bzw. rechtliche Auseinandersetzungen oder Forderungen wäre es erforderlich, dass er sich an beide Mieter richtet. Eventuell hat ihr Vermieter diesbezüglich schlechte Erfahrungen mit mehreren Mietern gemacht.

Doch das ist - wie gesagt - bloße Spekulation. Für eine verbindliche Antwort müssten Sie sich an Ihren Vermieter wenden.

Wir hoffen, wir konnten Ihnen helfen.

Redaktionsteam ()

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Hallo Herr Weidenvruch,

Sie können [dieses Muster|downloads/mietvertrag-wg.html] verwenden, wenn beide Studenten zunächst Hauptmieter sein sollen. Die Abrechnung der Nebenkosten können Sie im Muster festlegen.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Forster,

die Kaution dient zur Sicherung der Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis, also auch in Bezug auf die nachzuzahlenden Nebenkosten. Falls die Abrechnung über die Nebenkosten also korrekt ist, kann der Vermieter den Betrag von der Kaution einbehalten. Laut Bundesgerichtshof BGH können Vermieter sogar dann einen Teil der Kaution als Sicherheit einbehalten, wenn die Abrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir hier keine verbindliche Rechtsberatung leisten können, da sich aus den näherem Umständen im Einzelfall etwas anderes ergeben kann (etwa abweichende Regelungen im Mietvertrag oder andere Nebenvereinbarungen).

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrte Frau K.,

Grundsätzlich ist Vertragsinhalt nur, was zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde. Wenn eine Vertragspartei keine Kenntnis von einer Klausel hat und diese auch nicht im Vertrag auftaucht, so ist davon auszugehen, dass diese nicht wirksam ist. Nach unserer überschlägigen Einschätzung können Sie sich auf die Drei-Monatsfrist berufen und Ihr Mietverhältnis zum 01.12.2013 beenden. Um sich Rechtssicherheit zu holen, können sie sich an den örtlichen Mieterschutzbund wenden.

Mit freundlichen Grüßen!

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrte Frau Forster,

nach unserer überschlägigen Einschätzung des Falles, wie Sie ihn schildern, hängt die Rechtslage insbesondere davon ab, ob es ein Übergabeprotokoll gibt, das von beiden Mietparteien unterschrieben wurde. Wenn ja, ist dieses Protokoll verbindlich und Sie haben vor Gericht vermutlich schlechte Chancen, monierte Schäden, die nicht im Protokoll aufgelistet sind, auf Kosten der ehemaligen Mieter beseitigen zu lassen. Wenn es kein Übergabeprotokoll gibt, kommt es darauf an, ob es bei der Begehung Zeugen gab. Grundsätzlich sind in solchen Fragen Mieter wie Vermieter in der Nachweispflicht.
Sie können versuchen, Ihre ehemaligen Mieter per Kaution an den Kosten zu beteiligen. Wenn diese sich weigern, die Kosten zu übernehmen, müssen Sie überlegen, ob sich ein Rechtsstreit in diesem Fall lohnt.
Für eine konkrete Rechtsberatung wenden Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt. Der kann Ihnen eine professionelle Auskunft zu Ihrer Frage und Ihren Möglichkeiten geben.

Mit freundlichen Grüßen!

Redaktionsteam ()

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Hallo Herr Ophaus,

sobald im Mietvertrag die Nebenkosten als Pauschale ausgewiesen sind, gilt diese Pauschale.

Der Vorteil für Ihre Vermieterin ist damit tatsächlich, dass Ihnen nicht jedes Jahr eine detaillierte Nebenkosten-Abrechnung zur Verfügung gestellt werden muss, da Sie ja dem Pauschalbetrag mit Ihrer Unterschrift zugestimmt haben.

Allerdings kann Ihre Vermieterin bei einer Änderung der Nebenkosten diesen Pauschal-Betrag nicht einfach für den nächsten Monat erhöhen mit der Argumentation, dass einer oder mehrere Punkte der Nebenkosten sich verteuert haben.
Der Vorteil de Planungssicherheit liegt dann bei Ihnen.

Für die Erhöhung von Pauschalmieten gibt es ganz spezielle Bedingungen. Für eine rechtsverbindliche Auskunft fragen Sie bitte einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Wir vom Redaktionsteam können nur unsere Einschätzung abgeben.

Redaktionsteam ()

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Hallo Herr Gode,

Sie können bei uns den Staffelmietvertrag herunterladen, der genau auf die Staffelmiete zugeschnitten ist.

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Sehr geehrte Frau Barthel,

im Prinzip ist es für das Jobcenter günstiger eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu finanzieren, als zwei Single-Wohnungen zu bezahlen. Daher sollten Sie dort unbedingt einen Termin vereinbaren und Ihre Lage schildern.

Wenn Sie einen schriftlichen Bescheid haben, der Ihnen die Kostenübernahme für die neue Wohnung zusichert, wird die Wohnungssuche wahrscheinlich etwas leichter. Es gibt Vermieter, die zu schätzen wissen, dass das Geld regelmäßig vom Amt kommt. Lassen Sie sich von Ihren jetzigen Vermietern eine Mietfreiheitsbescheinigung ausstellen. Dann weiß der neue Vermieter, dass er es mit seriösen Mietern zu tun hat. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

Redaktionsteam ()

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