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Mietvertrag selbst gestalten

Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern sind im Bürgerlichen Gesetzbuch ausführlich geregelt. Im Mietrecht gelten je nach Gegenstand des Mietvertrages unterschiedliche Bestimmungen, die zu berücksichtigen sind. Allgemein klärt der Gesetzgeber Fragen, die rund um den Mietvertrag auftauchen können, etwa wie sich der Mieter im Falle von Mängeln an der Mietsache zu verhalten hat oder wer die Kosten zu tragen hat, wenn der Mietgegenstand sich durch den vertragsgemäßen Gebrauch abnutzt. Diese gesetzlichen Regelungen sind für den Fall einer Auseinandersetzung leider wenig aussagekräftig.

Abschluß des Mietvertrages: Besonderheiten beachten  

Was versteht man beispielsweise unter „vertragsgemäßem“ Gebrauch? Ohne einen schriftlichen Mietvertrag, in dem die Parteien diesen Punkt geklärt haben, lässt sich diese Frage oft nicht beantworten. Der gesetzliche Rahmen kann daher nur als grundlegende Orientierung gelten, die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrages müssen Vermieter und Mieter selbst übernehmen. Bei der Gestaltung des Mietvertrages sind den Vertragsparteien allerdings Grenzen gesetzt. Insbesondere für die Wohnraum-Miete gibt es gesetzliche Normen, die nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden dürfen. Dies gilt beispielsweise für die Kündigungsfrist von Wohnungsmietern oder das Recht die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Andere Inhalte eines Mietvertrages können von den Parteien individuell ausgestaltet werden, jedoch gilt hierfür meist die Schriftform. So kann der Vermieter dem Mieter per Mietvertrag die Pflicht auferlegen, Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst vorzunehmen. Solche von der gesetzlichen Norm abweichenden Klauseln sind besonders kritisch und geben häufig Anlass zu Rechtstreitigkeiten. Dabei unterliegt die Rechtsprechung einem stetigen Wandel. Allein die Frage der Zulässigkeit von Renovierungsklauseln hat sich in den letzten Jahren zum Nachteil von Vermietern stark geändert. Als Vermieter sollte man die verwendeten Mietverträge daher regelmäßig auf den Prüfstand stellen.

Mietvertrag schriftlich vereinbaren

Besiegeln Sie die Vermietung von Haus oder Wohnung niemals nur per Handschlag. Das birgt unabsehbare Risiken, denn im Streitfall können Sie die Absprachen nicht durch ein Dokument nachweisen. Fixieren Sie Ihren Mietvertrag daher immer schriftlich, egal ob es sich um einen Untermietvertrag, einen Gewerbemietvertrag oder einen Zeitmietvertrag handelt. Dies gilt auch für den Pachtvertrag, denn Rechte und Verantwortungen des Pächters müssen genau geregelt werden. Anderenfalls kommt es schnell zu Auseinandersetzungen um die Mietsache. Nur mit einem inhaltlich und formal korrekten Mietvertrag vermeiden Sie langwierige Rechtsstreitigkeiten um die mitunter komplizierten Aspekte aus dem Mietrecht.

Wichtige Bestimmungen

Wird ein Mietvertrag geschlossen, sollte dieser alle wichtigen Bestimmungen beinhalten. So sollten beispielsweise Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, zur Anzahl der gemieteten Räume, zur Höhe der Miete sowie die Bedingungen einer Wohnungskündigung darin nicht fehlen. Besonders heikel im Mietvertrag ist das Thema Schönheitsreparaturen, hier kommt es auf den genauen Wortlaut der Regelung an. Unsere Mietvertrag-Muster beinhalten zu allen gängigen Vereinbarungspunkten rechtssichere Klauseln. Dies spart Ihnen zum einen viel Zeit, zum anderen erhalten Sie durch die Schriftform so rechtliche Sicherheit bei eventuellen späteren Auseinandersetzungen.

Verschiedene Arten von Mietverträgen

Jedes Mietverhältnis ist besonders und trotz bestimmter standardisierter Regelungen im Mietrecht, können Vermieter und Mieter innerhalb eines festgelegten Rahmens viele Konditionen individuell definieren. Möchte etwa der Vermieter bereits bei Abschluß des Vertrages eine Mieterhöhung festschreiben, wird ein Staffelmietvertrag benötigt. Soll eine Wohnung lediglich zur Untermiete überlassen werden, ist ein Untermietvertrag mit speziellen Punkten notwendig. Ist die Vermietung nur für einen bestimmten Zeitraum angedacht, schließen beide Parteien einen Zeitmietvertrag. Um die empfohlene Schriftform zu wahren, sind Muster-Verträge eine sichere und kostengünstige Variante der Festlegung des Mietverhältnisses.

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

In der Regel wird ein Mietvertrag für eine Wohnung als Formularmietvertrag abgeschlossen. Die Klauseln des Mietvertrages unterliegen dann der strengen Prüfung nach den Richtlinien über allgemeine Geschäftsbedingungen. Regelmäßig kippt der BGH formularmäßige Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen. So sind beispielsweise Haustierklauseln und Endrenovierungsklauseln meist zu allgemein gefasst und berücksichtigen den Einzelfall nicht genügend. Die ganze Regelung ist damit ungültig. Weniger anfechtbar sind Vereinbarungen, die individuell mit dem Mieter abgeschlossen wurden. Daher werden häufig Zusatzvereinbarungen zu einem Mietvertrag abgeschlossen, oft in handschriftlicher Form. Wer als Vermieter versucht, auf diesem Weg dem Mieter eine Endrenovierung aufzubürden oder ähnliches, agiert riskant. Im Zweifel muss er nachweisen, dass hier eine echte ausgewogene Verhandlung stattgefunden hat. Das kann in Fällen gelingen, in denen der Vermieter seinerseits Entgegenkommen zeigt, also etwa die Kündigungsfrist für den Mietvertrag verkürzt. Im Streitfall ist das für den Vermieter schwer zu belegen. Auch bei Zusatzvereinbarungen ist daher Vorsicht geboten. Im Laufe des Mietverhältnisses können weitere Sachverhalte auftreten, die regelungsbedürftig sind. Dazu gehört beispielsweise die Genehmigung eines Untermietvertrages. Vermieter sollten darauf achten, dass solche Zusatzvereinbarungen genau formuliert sind und bei Bedarf wirklich nur auf den Einzelfall abstellen.

Betriebskosten im Wohnraummietvertrag regeln

Neben der Miete hat der Mieter regelmäßig auch die Nebenkosten in Form von Betriebskosten zu entrichten. Hinzu kommen die Heizkosten. Betriebskosten müssen per Vereinbarung im Wohnraummietvertrag auf den Mieter umgelegt werden, anderenfalls sind sie vom Vermieter zu tragen. §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält eine (nicht abschließende) Aufzählung der allgemeinen Betriebskostenarten. Beim Deutschen Mieterbund kann man jährlich einen Betriebskostenspiegel einsehen, an dem sich Mieter und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages orientieren können. Die Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Hierunter fallen alle Kosten, die unmittelbar bei der Wärmerzeugung für die Mietsache anfallen, also Kosten für die Brennstoffe sowie den Betriebsstrom. Weitere Kosten, die anfallen sind sogenannte Heiznebenkosten. Auch bezüglich der Heizkosten kann man jedes Jahr einen Heizspiegel einsehen. Gerade bei Neuvermietungen sollten Mieter unbedingt einen Einblick in den Heizspiegel nehmen, um Vergleichswerte einzuholen. Vermieter müssen jährlich für die Abrechnung über Betriebs- und Heizkosten sorgen. Hierfür kann ein Musterbrief verwendet werden, der im Anhang eine detaillierte Aufstellung über die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten enthalten muss.

Mietvertragsklauseln zulässig einsetzen

Die Ausgestaltung des Mietvertrages unterliegt in der Regel den individuellen Bedürfnissen der Vertragsparteien. Wer als Vermieter den Muster Mietvertrag jedoch in mehreren Fällen einsetzt, unterliegt der strengen Kontrolle nach den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hier ist darauf zu achten, dass keine Klausel im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen darf. So hat der Bundesgerichtshof (BGH die lange Jahre gebräuchliche Klausel zur Haustierhaltung für ungültig erklärt. Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen nicht mehr pauschal von einer Zustimmung abhängig machen. Denn ein generelles Verbot der Hundehaltung oder Katzenhaltung widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken zur Gebrauchsgewährungspflicht durch den Vermieter (VIII ZR 168/12). Erst wenn es durch das Tier zu berechtigten Beschwerden durch andere Mieter kommt, kann unter Umständen doch noch die Tierhaltung im Einzelfall verboten werden. Allerdings sind hier immer die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Handelt es sich beispielsweise um einen Blindenhund, so werden die Maßstäbe recht hoch anzusetzen sein. Am Beispiel der Tierhaltungsklausel zeigt sich, dass die Rechtsprechung zur Gültigkeit von Mietvertragsklauseln einem stetigen Wandel unterliegt. Die sich ändernden gesellschaftlichen Verhältnisse sind jeweils zu berücksichtigen. So ist es durchaus denkbar, dass es eines Tages zulässig sein wird, das Rauchen in einer Wohnung zu verbieten, wenn durch die baulichen Gegenheiten nicht verhindert werden kann, dass der Rauch ins Treppenhaus dringt. Wichtig: Nur Formularmietverträge unterliegen der Prüfung nach den Maßstäben der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Wer im Rahmen einer Individualabrede mit dem Mieter vereinbart, dass beispielsweise die Haltung eines Hundes verboten ist, kann dies weiterhin tun. Solche Vereinbarungen sollten möglichst als Zusatz vereinbart werden. Stellen Sie sicher, dass der Mieter Einfluss auch die Gestaltung der Abrede hatte und auch genügend Bedenkzeit bekommt. Denn wegen des von der Rechtsprechung angenommenen Ungleichgewichts zwischen Mieter und Vermieter besteht ansonsten die Gefahr, dass auch immer wieder verwendete Zusätze zum Mietvertrag als AGB gewertet werden.

Daniel Wilhelm

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