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Mietvertrag gewerbliche Räume

Gewerbemietvertrag für Räumlichkeiten jeder Art

Mietvertrag gewerbliche Räume

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13 von

Wenn Sie Einzelzimmer, vollständige Etagen oder abtrennbare Bereiche zur gewerblichen Nutzung vermieten wollen, bedarf es einer dem aktuellen Mietrecht entsprechenden Vertragsgrundlage. In einem Gewerbemietvertrag sind die Parteien an weniger gesetzliche Regelungen gebunden, als bei der Wohnraummiete. Daher ist dieses Muster von Mietrechtsexperten speziell auf die Vermietung von Geschäftsraumvermietung ausgerichtet worden. Sie legen mithilfe der Vorlage für einen Gewerbemietvertrag fest, ob und inwiefern Werbemittel eingesetzt werden dürfen, welche Pflichten zur Verkehrssicherung bestehen und wie es um den Konkurrenzschutz bestellt ist. Auf diese Weise können Sie durch klare Vereinbarungen typischen Rechtsstreitigkeiten von Gewerbemietverhältnissen wirksam vorbeugen.

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Inhalt: Gewerbemietvertrag

  • §1 Mietgegenstand, Vertragszweck und Übergabe

An dieser Stelle sind alle zur Mietsache gehörenden Räume, Nutzflächen und eventuell dazugehöriges Inventar detailliert aufzuführen.

  • §2 Rücktrittsrecht des Mieters

Soll der Mieter das Recht haben, vom Mietvertrag zurückzutreten, wenn ihm vor Beginn des Mietverhältnisses die Gewerbeerlaubnis verweigert wird? Vereinbaren Sie, wann dem Mieter ein Rücktrittrecht zukommt.

  • §3 Mietdauer

Wie lang soll das Mietverhältnis dauern?

  • §4 Miete, Nebenkosten und Mietzahlung

An dieser Stelle des Gewerbemietvertrags legen sie die Grundmiete und die entsprechenden Nebenkosten fest. Darüber hinaus geben Sie hier die Zahlungsmodalitäten für die Miete an.

  • §5 Mietkaution

Eine Mietkaution sichert Sie für den Fall von Zahlungsverzügen und eventuellen Schäden gegenüber dem Mieter ab.

  • §6 Mieterhöhung und Mietänderung

Unter welchen Umständen kann die Miete erhöht oder geändert werden? Hierbei sollten Sie beachten, dass eine Wertsicherungsklausel nicht unbedingt zulässig ist.

  • §7 Aufrechnung und Zurückbehaltung

Legen Sie fest, in welchen Fällen eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung möglich sein soll. Aber auch hier gilt die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen zum Mieterschutz.

  • §8 Obhutspflicht des Mieters

Treffen Sie im Gewerbemietvertrag ganz klare Vereinbarungen über Aufgaben und Pflichten des Mieters während der Mietzeit.

  • §9 Tierhaltung

Unter welchen Bedingungen soll es dem Mieter erlaubt sein, Tiere in den Gewerberäumen zu halten? Bestimmen Sie den Rahmen.

  • §10 Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen und Außenwerbung

Darf der Mieter Um- und Einbauten in den Gewerberäumen vornehmen? Was hat er dabei zu beachten?.

  • §11 Schönheitsreparaturen

Auch für Gewerbemietverträge gelten die strengen und mieterfreundlichen Regelungen der Rechtsprechung. Verwenden sie die korrekte Klausel, um die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.

  • §12 Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten

Es ist möglich, Kleinreparaturen in den Verantwortungsbereich des Mieters zu stellen.

  • §13 Verkehrssicherungspflicht

Welche Verkehrssicherungspflichten hat der Mieter? Definieren Sie im Gewerbemietvertrag klare und verbindliche Vereinbarungen etwa zum Winterdienst.

  • §14 Brandschutzbestimmungen

Die Beachtung und Einhaltung der Richtlinien zum Brandschutz sind insbesondere in Gewerberäumen von großer Wichtigkeit. Lassen Sie keinen Zweifel offen.

  • §15 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte

Stellen Sie sicher, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters das Mietobjekt untervermieten darf.

  • §16 Rechtsnachfolge

Sichern Sie sich für den Fall ab, dass das Geschäft durch den Mieter veräußert wird. Wie soll die Rechtsnachfolge geregelt sein?

  • §17 Versicherungen

An dieser Stelle können sie den Mieter verpflichten, ganz bestimmte Versicherungen abzuschlließen. 

  • §18 Haftung des Vermieters

Haftungsfragen sollten besonders in Geschäftsbereichen immer eindeutig geklärt sein.

  • §19 Konkurrenzschutz

Ein üblicher und unerlässlicher Punkt in Gewerbemietverträgen ist der Konkurrenzschutz.

  • §20 Haftungsausschluss für Einwirkungen Dritter

Gewerberäume werden mitunter von vielen verschiedenen und häufig wechselnden Menschen betreten. Sichern Sie sich für den Fall ab, dass ein Dritter einen Schaden verursacht.

  • §21 Bauliche Veränderungen durch den Vermieter

Der Vermieter kann sich im Gewerbemietvertrag das Recht zu eventuellen baulichen Veränderungen einräumen lassen.

  • §22 Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters

Insbesondere in dem Fall, in dem der Mietvertrag befristet ist, sollte der Vermieter klarstellen, wann und unter welchen Umständen er das Recht hat, die Gewerberäume zu betreten.

  • §23 Kündigung

Beachten Sie, dass der Kündigungsschutz für Gewerbemietverhältnisse von dem für Wohnräume abweicht.

  • §24 Rückgabe der Mietsache

Unter welch

Gewerbemietvertrag: Das muss berücksichtigt werden

Achten Sie als Vermieter beim Abschluß eines Gewerbemietvertrages darauf, präzise zu definieren, zu welchem Zweck die Räume genutzt werden dürfen. Eine detaillierte Schilderung erspart spätere Auseinandersetzungen mit einem frustrierten Gewerbemieter. Wichtig: Listen Sie das komplette Inventar auf! Im Idealfall dokumentieren Sie zusätzlich den Status von Inventar und Räumlichkeiten in einem speziellen Übergabeprotokoll für Gewerberäume. Da ein Gewerbemietvertrag eng mit der ökonomischen Geamtlage verbunden ist, sind sogenannte "Wertsicherungsklauseln" üblich, bei denen sich die Höhe der Gewerbemiete nach dem Verbraucherpreisindex richtet. Doch Achtung: Gängiger Rechtsprechung zufolge ist ein solcher Paragaph nur unter bestimmten Umständen statthaft. So ist eine Bedingung, dass der Mieter das Recht erhält, die Gewerbeineheiten auf mindestens zehn Jahre zu mieten.

Wettbewerbs- und Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag

Als Vermieter sollten Sie sich vor Schadensersatzansprüchen wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz wappnen, indem dieser Aspekt im Gewerbemietvertrag geregelt ist. Auch ohne explizite Konkurrenzschutzvereinbarung im Mietvertrag gilt nach Treu und Glauben ein solcher Schutz des Gewerbemieters. Für Vermieter ist es also nicht ohne Risiko, angrenzende Räumlichkeiten bzw. Gebäude an unmittelbare Konkurrenten des Vertragspartners zu vermieten. Planen Sie dies dennoch, sollten Sie sich im Gewerbemietvertrag diese Option offenhalten.

Flexibilität und Planungssicherheit: Befristung von Gewerbemietverträgen

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag ist der Vermieter einer Gewerbeeinheit nicht an enge Vorschriften zum Schutz des Mieters gebunden, da hier keine Sozialklauseln einzuhalten sind. Überdies kann der Mieter auch gegen eine Räumung kaum wirksam vorgehen. Üblich sind daher Befristungen von Gewerbemietverträgen mit der Option auf Verlängerung. Beide Seiten wahren so ein gewisses Maß an Flexibilität und haben zudem die Möglichkeit auf lange Sicht zu planen.

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Wir bieten einen speziellen Muster-Mietvertrag für Praxisräume, den wir empfehlen würden. Grundsätzlich fällt aber die Anmietung einer Praxis unter das Gebiet der Gewerbemietverträge. Es wird im Mietrecht nur die Unterscheidung zwischen der Vermietung zu Wohnzwecken und zu "Gewerbe"zwecken gemacht. Als Gewerbe gelten in dem Zusammenhang auch die freien Berufe.

Redaktionsteam ()

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Wir bieten hierzu leider keinen passgenauen Vertrag an. Sie sollten sich hier – auch im Hinblick auf steuerliche und arbeitsrechtliche Fragen – anwaltlich beraten lassen.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Friedrich,

leider können wir Sie rechtlich nicht dahingehend beraten, welche Art von Vertrag Sie benötigen. Der Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Pachtvertrag besteht letztlich nur in der Frage der gezogenen Nutzungen. Letzlich ist auf die Pacht das Mietrecht anwendbar. Wenn es also nicht um Landwirtschaft geht, können Sie in der Regel auch einen Gewerbemietvertrag nutzen.

Redaktionsteam ()

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Die aktuelle Version des Gewerbemietvertrages können Sie hier herunterladen.

Redaktionsteam ()

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Dieses Vorgehen wäre erforderlich, wenn der Lebenspartner die Werkstatt weiterhin nutzen möchte. Denn ansonsten hätte der neue Mieter ja einen Anspruch auf Räumung der Halle, da Sie als Vermieterin ihm die Mietsache ohne Einschränkungen zur Verfügung stellen müssten. Alternativ könnten Sie auch im Mietvertrag regeln, dass nur einzelne Räume oder Flächen genutzt werden können. Das käme aber auf die räumlichen Verhältnisse an.
Wenn Sie mit dem Lebenspartner einen Mietvertrag schließen, kann dies auch steuerliche Konsequenzen haben. Wir empfehlen Ihnen daher dringend, sich vorher mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen, der Sie eingehend beraten kann.

Redaktionsteam ()

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Hallo Paula,

soweit es sich um einen unbefristeten Gewerbemietvertrag handelt und vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, gelten tatsächlich die Fristen des § 580 a Absatz 2 BGB. Das bedeutet, dass die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig ist, also sechs Monate. Hintergrund dafür, ist das dem Gewerbetreibenden ja eine gewisse Planungssicherheit zugebilligt werden muss, selbst wenn er nicht den besonderen Schutz genießt, den Wohnungsmieter haben. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist im Gewerbemietrecht nicht möglich.

Es käme daher nur die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages in Betracht (§543 BGB). Das geht nur dann, wenn die im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründe vorliegen, zum Beispiel Mietrückstand oder vertragswidriger Gebrauch (in der Regel ist eine Abmahnung nötig).

Bitte lassen Sie sich im Zweifel unbedingt rechtlich beraten, da es im Einzelfall vielleicht noch andere Möglichkeiten geben kann, sich aus dem Vertrag zu lösen. Möglicherweise ist der Mieter ja auch bereit gegen eine Abfindung einen Aufhebungsvertrag abzuschließen.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Johnson,

Ihr Vermieter hat Unrecht. Er ist laut Gesetz dazu verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen ( § 551 Abs. 4 BGB). Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu. Diese Vorschrift ist dazu da, um Mieter vor einer Insolvenz des Vermieters zu schützen. Fordern Sie den Vermieter zunächst schriftlich dazu auf, die Anlage der Kaution nachzuweisen. Setzen Sie am besten eine Frist. Da dieses Problem nicht selten ist, haben wir einen Musterbrief hierzu im Angebot. Sollte er sich immernoch weigern, sollten Sie eine Rechtsberatung aufsuchen. Denn dann muss der Klageweg beschritten werden.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir hier keine verbindlichen Auskünfte im Einzelfall geben können, sondern nur allgemeine Einschätzungen der Rechtslage. Im Zweifel müssten Sie sich also in jedem Fall an einen Rechtsanwalt wenden, der Ihren Fall individuell prüfen kann.

Redaktionsteam ()

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Hallo Marika,
zu recht fragen Sie sich, ob Sie als Mieter einer Halle für alle Wartungsarbeiten und Instandhaltungskosten aufkommen müssen.

Da auch der Vermieter ein Interesse daran hat, dass die Halle vom Zustand her so bleibt wie sie ist, sollten Sie auf jeden Fall mit Ihm über seine Beteiligung an diesen Kosten sprechen.

Auch die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages ist Verhandlungssache: Wenn Sie einen längeren Mietvertrag abschließen wollen, sind Sie in einer besseren Verhandlungsposition und der Vermieter wird eher auf all Ihre Wünsche eingehen.

Und wie bei allen Immobilien zählt auch hier das Verhältnis Angebot und Nachfrage: Hat die Halle weitere potentielle Mietinteressenten, wird der Vermieter sich bei seinen Vertragsforderungen nicht runterhandeln lassen wollen.
Sind Sie jedoch der beste Mieterkandidat für die Halle, können Sie durchaus Ihre Vorstellung des Vertrages konsequent ausverhandeln.

Redaktionsteam ()

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Haben Sie beim Vermieter nachgefragt, weshalb das Sonn- und Feiertags verbot besteht? Möglicherweise hat dieser Auflagen der Behörde zu beachten. Grundsätzlich kann in einem Gewerbemietvertrag alles relativ frei vereinbart werden. Wenn Sie den Vertrag unterschreiben, sind Sie an die Bestimmungen gebunden. Wir empfehlen Ihnen also, sich noch einmal an den Vermieter zu wenden.

Redaktionsteam ()

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Hallo Frau Kalkuhl,

eine gesetzliche Frist gibt es für die Unterschrift nicht. Die Vertragspartner sind daher in der Gestaltung ihres Vertrages frei. Im Gesetz ist lediglich geregelt, dass bei fehlender Schriftform eines befristeten Vertrages, der Mietvertrag automatisch als unbefristet gilt.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrte Frau Schäfer,

gesetzlich vorgeschrieben ist die Unterschrift nur beim Wohnungsmietvertrag. Allerdings wird in Ihrem Gewerbemietvertrag wahrscheinlich etwas zum Thema Form der Kündigung stehen. Problematisch ist auch, dass Sie die Kündigung offensichtlich zunächst so akzeptiert haben. Wenn Sie sich nun auf das mangelnde Formerforderniss berufen wollen, dann könnte dies verspätet sein. Wir empfehlen Ihnen, sich mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, der die Umstände in Ihrem Einzelfall genau prüfen kann.

Redaktionsteam ()

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Hallo Gaby,

die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberäume ist im Bürgerlichen Gesetzbuch §580a BGB festgelegt. Solange Sie im Mietvertrag nichts anders vereinbart hatten, ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Redaktionsteam ()

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Sehr geehrter Herr Eberhard,

die Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter zu tragen. Die Betriebskosten, die sich aus der Berechnung ergeben trägt der Mieter. Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist es möglich durch eine Klausel im Mietvertrag Verwalterkosten auf den Mieter zu übertragen (anders als beim Wohnraum). Hierzu gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9. 12. 2009 – XII ZR 109/08). Ohne eine Klausel bleibt es jedoch bei der Regelung, dass die Verwaltungskosten beim Vermieter bleiben.

Redaktionsteam ()

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Laut § 540 BGB brauchen Sie für die Überlassung Ihrer Räume an Dritte die Zustimmung des Vermieters. Wenn Sie jedoch über einen langfristigen Vertrag verfügen und ihre wirtschaftliche Situation entsprechend ist, wird er vielleicht mit sich reden lassen. Oft ist es hilfreich, dass sich - etwa bei Büros - der Geschäftszweck und damit auch der Gebrauch der Mietsache durch die Untervermietung nicht ändert. Einen gewerblichen Untermietvertrag finden Sie auch bei FORMBLITZ.

Redaktionsteam ()

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