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Kündigung Mietvertrag (Vermieter, Eigenbedarf)

Vorschau: Kündigung Mietvertrag (Vermieter, Eigenbedarf)

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  • Rechtssicheres Muster für eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs
  • Alle notwendigen Formerfordernisse enthalten
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Viele Immobilienbesitzer vermieten ihr Eigentum. Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter selbst oder ein naher Verwandter die Wohnung nutzen möchte und der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter gekündigt werden muss. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie ausführlich und plausibel nachweisen, warum Sie die Mieteinheit benötigen. Damit Ihnen kein langwieriger Streit mit dem enttäuschten Mieter entsteht, kommt es auf ein juristisch wasserdichtes Schreiben an. Eine professionelle Vorlage finden Sie hier zum Download.

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Sehr geehrte Frau Kock,
zunächst ist es in Ihrem Fall so, dass der Vermieter eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten muss. Spricht er die Kündigung aus, dann können Sie der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies sieht das Gesetz in Fällen vor, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein typischer Härtefall kann z.B die lange Mietdauer oder ein schlechter gesundheitlicher Zustand sein.
Wenn der Vermieter den Widerspruch nicht anerkennt, muss die Sache vor Gericht entschieden werden. Dieses entscheidet dann, ob die Interessen des Mieters oder die des Vermieters stärker wiegen. Es sind bereits einige Entscheidungen ergangen, wonach ältere Mieter in der Wohnung bleiben durften. Zwingend ist dies allerdings nicht.

Wir hoffen, dass wir Ihnen weiterhelfen konnten!

Redaktionsteam (09.02.2015)

Diese Frage beantworten

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs ist eine Eigenbedarfskündigung auch möglich, wenn die Wohnung vom Eigentümer nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werden soll, sondern auch gewerblich (BGH, Az. VIII ZR 127/05). Soll die Wohnung rein gewerblich genutz werden, ist eine Eigenbedarfskündigung dagegen sehr problematisch. Hier liegt berechtigtes Interesse vor, wenn die Räume vom Vermieter ofer den Familienangehörigen beruflich genutzt werden sollen (BGH VIII ZR 330/11). In jedem Fall sollten Sie sich im Zweifel anwaltliche Unterstützung holen, falls der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert. Möglicherweise kann man sich ja auf einen Aufhebungsvertrag einigen.

Redaktionsteam (12.01.2015)

Diese Frage beantworten

Bitte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Die Frage lässt sich ohne Prüfung der Vertragsurkunden und des Mietvertrages nicht beantworten.

Redaktionsteam (03.12.2014)

Diese Frage beantworten

Grundsätzlich kann die Erbenstellung auch durch notarielles Testament nachgewiesen werden. Allerdings sind die Mieter eventuell unsicher, weil für sie letztlich verbindlich ist was im Grundbuch steht. Theoretisch hätten Sie als Erben das Grundstück ja bereits verkauft haben können. Insofern sollten Sie einen Grundbuchauszug den Mietern zur Einsicht geben. Das Grundbuch können Sie mit dem Testament ändern lassen.

Was die Kündigung angeht, so ist eine Eigenbedarfskündigung immer von den Umständen im Einzelfall abhängig. Hier empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich bei der Formulierung beraten lassen, da hier kein Standardfal gegeben ist.

Redaktionsteam (25.11.2014)

Diese Frage beantworten

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung im Einzelfall geben können. Im Zweifel sollten Sie einen Anwalt kontaktieren.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG muss unverzüglich ausgeübt werden, also zum nächst zulässigen Termin. Maßgeblich ist die gesetzliche Kündigungsfrist, nicht eine etwaige im Vertrag vereinbarte. Die Kündigung darf nur erklärt werden, wenn einer der Gründe des § 573 BGB vorliegt. Falls Sie also Eigenbedarf haben, müssen Sie diesen anmelden und ausführlich begründen. Im Zweifel sollten Sie sich hierbei rechtlich beraten lassen.

Redaktionsteam (21.08.2014)

Diese Frage beantworten

Es käme hier zunächst darauf an, ob das Objekt erst nach Abschluss eines etwaigen Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf enthalten. In unserem Muster wird dies erklärt. Was die Frist angeht, so käme es darauf an, wie lange der Vater dort bereits wohnte. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist.

Falls zu erwarten ist, dass der Vater das Objekt nicht freiwillig räumen wird, wäre zu überlegen, ob Sie ihm einen Aufhebungsvertrag anbieten, um ein langwieriges Gerichtsverfahren zu vermeiden. Im Zweifel sollten Sie sich rechtsanwaltlichen Beistand suchen, um sicher zu gehen, dass hier nichts übersehen wird. Dieser kann auch prüfen, ob für Sie noch das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG in Frage kommt.

Redaktionsteam (05.08.2014)

Diese Frage beantworten

In einer ähnlichen Problematik hat der BGH ein Urteil zugunsten des neuen, noch nicht im Grundbuch eingetragenen Eigentümers gefällt. Auch hier war die Abtretung der Ansprüche bereits vor dem eigentlichen Eigentumsübergang festgelegt worden. Der Käufer sollte im eigenen Namen Rechtshandlungen vornehmen und alle mietrechtlichen Erklärungen abgeben dürfen. Laut BGH war die Erklärung im notariellen Kaufvertrag ausreichend, der (neue) Eigentümer durfte die Mietzahlungen behalten.
Was die Kündigung wegen Eigenbedarfs betrifft kann man das Urteil jedoch aus unserer Sicht nicht anwenden. Der Unterschied liegt darin, dass der Eigenbedarf ja in der Person des Vermieters begründet ist. Im Namen des Verkäufers kann der Käufer den Eigenbedarf nicht geltend machen, denn der hat das Haus lediglich verkauft. Der Käufer selbst ist nicht Eigentümer und kann daher auch nicht im eigenen Namen handeln.
Die Ermächtigung bezieht sich damit nicht auf Eigenbedarfskündigungen, wohl aber auf Kündigungen aus anderem Grund. Möglich wäre auch der Abschluss eines Aufhebungsvertrags mit den Mietern. Es ist leider so, dass eine Eigenbedarfskündigung selten ohne Widerspruch akzeptiert wird. Insofern müssten Sie sich auf einen Rechtsstreit einstellen.
Sie sollten noch einmal beim Notar nachfragen, der die Regelung in den Vertrag eingefügt hat. Letztlich kommt es auch darauf an, ob die Angelenheit im Rahmen der Beurkundung besprochen wurde. In jedem Fall empfehlen wir, im Zweifel den gesamten Vertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Redaktionsteam (20.06.2014)

Diese Frage beantworten

Hallo Katrin,

grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig. Wichtig ist, dass Sie ein fehlerfreies und rechtsverbindliches Kündigungsschreiben an die Mieter schicken und sich den Eingang des Schreibens bestätigen lassen. Dazu verwenden Sie am besten die [Vorlage zur Eigenbedarfs|kündigung/downloads/kuendigung-eigenbedarf.html]. Damit sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Ob eine vorherige Mieterhöhung in Ihrem Fall infrage kommt, hängt von den Fristen ab. Um eine Mieterhöhung zu erwirken, muss der Mieter im Vorfeld über ein Mieterhöhungsverlangen informiert werden. Allerdings ist hier eine Frist von 3 Monaten ausschlaggebend, in der der Mieter die Gelegenheit hat, Einspruch gegen die Mieterhöhung zu erheben.

Mit freundlichen Grüßen!

Redaktionsteam (05.02.2014)

Diese Frage beantworten

Hallo,

nach Ihrer Schilderung scheint es so, als wollen Vermieter bzw. Käufer eine Sicherheit haben, dass Sie aus der Wohnung ausziehen, denn bestehenden Mietverhältnisse mindern den Wert einer Immobilie. Sie sind jedoch nicht verpflichtet einen neuen, befristeten Mietvertrag zu unterzeichnen. Denn der Verkauf des Hauses hat auf das Mietverhältnis keinen Einfluss. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf des neuen Vermieters wäre zwar theoretisch möglich. Jedoch gibt es hier in vielen Bundesländern eine Sperrfrist nach dem Kauf, wenn zuvor Wohnungseigentum begründet wurde, falls also aus einem Einfamilienhaus nachträglich ein Zweifamilienhaus gemacht wurde. Bitte erkundigen Sie sich ggf. regional, ob es so eine Sperrfrist auch bei Ihnen gibt. Im Übrigen wäre eine Kündigungsfrist einzuhalten und Sie hätten die Möglichkeit einen Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen, wegen unzumutbarer Härte.

Wenn Sie den genauen Termin wissen, zu dem Sie ausziehen können, dann gibt es die Möglichkeit, eine Mietaufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter abzuschließen. In Fällen wie Ihrem ist es dann üblich, dass eine Abfindungssumme vereinbart wird, mit der Sie für das freiwillige Austreten aus dem Mietvertrag entschädigt werden.
Sie sind jedoch keinesfalls verpflichtet, sich auf eine Aufhebungsvereinbarung einzulassen. Als Mieter können Sie jederzeit mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen.

Wir hoffen, wir konnten Ihnen ersteinmal weiterhelfen. Bitte wenden Sie sich unbedingt an eine Rechtsberatung, bevor Sie eine

Redaktionsteam (02.01.2014)

Diese Frage beantworten

Sehr geehrte Frau Wiezorek,

grundsätzlich gilt, dass Sie bis zum 01.04.14 ein Recht auf die Wohnung haben. Das heißt, dass sie auch erst zu diesem Zeitpunkt die Wohnung übergeben müssen. Vorher hat der Vermieter im Grunde kein Recht, die Wohnung zu nutzen (dazu gehören auch Renovierungs- und Umbauarbeiten), auch wenn Sie bereits ausgezogen sind.
Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und bieten sie eine Übergabe zu einem früheren Zeitpunkt unter der Auflage an, dass damit das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet ist. Weisen Sie Ihn darauf hin, dass die Übergabe sonst erst zum 01.01.14 erfolgt. Ihr Vermieter wird Ihnen vermutlich eine vorzeitige Übergabe (und damit Beendigung des Mietverhältnisses) anbieten.

Beachten Sie, dass wir nur eine überschlägige Einschätzung des Falls vornehmen können und keine Rechtsberatung anbieten. Für weitere Fragen wenden Sie sich an den Mieterschutzbund oder einen Rechtsanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

Redaktionsteam (23.10.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo Frau Wiezorek,

bei einer berechtigten Kündigung des Vermieters können Mieter sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen. Im §547 BGB ist dies ausdrücklich verankert. Voraussetzung ist, dass Sie bei Erhalt der Kündigung einen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Als Grund für den Widerspruch wird fehlender Ersatzwohnraum ausdrücklich im Gesetz genannt, da in einem solchen Fall eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt.

Falls der Vermieter nicht auf Ihren Widerspruch eingeht, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt oder den Mieterverein wenden.

Redaktionsteam (04.09.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo,

wenn Sie eine Kündigungsfrist von einem Monat vertraglich vereinbart haben, so können Sie das Dokument für eine fristgemäße Kündigung nutzen.
Allerdings sollten Sie wissen, dass eine Nutzungsvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nicht im Fall von Studenten und Azubis anzuwenden ist. Entscheidend für die Frage, ob es sich um einen allgemeinen oder vorübergehenden Wohnbedarf handelt, ist, ob der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Mietwohnung begründet. Als Indiz dafür wird häufig die Dauer des Mietverhältnisses zugrunde gelegt. Typische Fälle für vorübergehenden Gebrauch sind Ferienwohnungen oder Überlassungen für die Dauer einer Messe o.ä.. Zu dieser Abgrenzung fällte das Landgericht Berlin 1990 ein einschlägiges Urteil (Az: Az: 64 T 60/90).

Mit freundlichen Grüßen

Redaktionsteam (12.08.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo Herr Gilke,

frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter eine Auskunft darüber einfordern, ob der im Mietvertrag genannte Grund für die Befristung noch vorliegt. Falls sich herausstellt, dass der Grund nicht mehr besteht, kann der Mieter wählen und entweder ein unbefristetes Mietverhältnis bekommen oder trotzdem aus der Wohnung ausziehen. Der Vermieter muss von sich aus jedoch nicht auf den Wegfall des Befristungsgrundes hinweisen, wenn der Mieter nicht nachfragt und für ihn daher nicht ersichtlich ist, dass der Mieter gerne länger in der Wohnung bleiben würde.

Bitte nehmen Sie noch zur Kenntnis, dass dies keine verbindliche Rechtsauskunft ist. Bei Betrachtung der Umstände kann sich im Einzelfall eine andere Bewertung ergeben.

Redaktionsteam (18.06.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo Puck,

eine spezielle Kündigungsfrist aufgrund von Eigenbedarf gibt es nicht. In jedem Mietvertrag sollte die Kündigungsfrist genau festgelegt sein, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Üblich ist nach mehr als 10 Jahren Miete 6-12 Monate Kündigungsfrist. Wahrscheinlich orientiert sich auch Ihr Vertrag an dieser Empfehlung. Am besten, Sie schauen einfach dort nach.

Wenn Sie die Wohnung früher nutzen wollen, sollten Sie das direkte Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Eventuell hat er ja auch nach so einer langen Zeit Veränderungspläne und Sie können etwas für beide Seiten Gutes aushandeln. Viel Erfolg

Redaktionsteam (26.04.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo Frau Dr. Buettner,

juristisch gesehen ist nur derjenige Eigentümer des Grundstücks, der auch im Grundbuch steht. Zwar haben Sie durch den Kaufvertrag den Anspruch auf Eintragung im Grundbuch erworben, der Kaufpreis fließt aber in der Regel erst, wenn die Eintragung auch vorliegt. Denn zwischenzeitlich können noch Dinge passieren, die die Eintragung unmöglich machen (wenn beispielsweise eine Grundschuld nicht gelöscht werden kann o.ä.). Den Eigenbedarf darf nur der "vollwertige" Eigentümer geltend machen. Da er im Streitfall nachweisen muss, dass er auch wirklich Eigentümer ist.
Für Kündigungen aus anderen Gründen als Eigenbedarf kommt es auf die Regelung im Kaufvertrag an. Wann gehen Rechte und Pflichten am Grundstück auf den Käufer über? Fragen Sie am besten bei dem beurkundenden Notar nach, um Klarheit zu bekommen. Er kann vielleicht auch schon sagen, wann mit der Eintragung im Grundbuch zu rechnen ist.
Wir können hier nur eine grobe Einschätzung geben und keine individuelle Rechtsberatung.

Redaktionsteam (24.12.2012)

Diese Frage beantworten

Sehr geehrte Frau Reimer,

selbstverständlich ist die Vorlage für eine Kündigung auf dem aktuellen Stand. Inwieweit Ihre Kündigung juristisch gesehen korrekt ist, hängt davon ab, ob die Gründe für den Eigenbedarf bei Ihnen vorliegen. Sie finden im Anhang des Musterbriefs einige Hinweise bezüglich des Vorgehens bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Redaktionsteam (08.03.2012)

Diese Frage beantworten

Sehr geehrter Herr Streicher,

das Musterschreiben für eine Kündigung können Sie hier durch Klick auf den Download-Button zum Preis von 2,90 Euro herunterladen. Sie erhalten dann eine E-Mail. Innerhalb weniger Minuten können Sie das Schreiben dann am Computer bearbeiten.

Redaktionsteam (21.12.2011)

Diese Frage beantworten

 

Kündigung wegen Eigenbedarf: Darauf kommt es an

Benötigt der Vermieter eine Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, dann kann er wegen Eigenbedarf kündigen. Zu den Angehörigen zählen zum Beispiel die Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern und Geschwister. Auch für einen eingetragenen Lebenspartner oder eine Haushaltshilfe kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. In dem Kündigungsschreiben muss der Vermieter begründen, für wen er die Wohnung und warum er sie zu dem im Kündigungsschreiben genannten Zeitraum braucht. Insbesondere, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen hat, muss er den Sachverhalt schildern und begründen warum er den Eigenbedarf für genau diese Wohnung geltend macht. Natürlich muss sich ein Vermieter auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.


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