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Abmahnung Mieter Verstoß gegen die Hausordnung
Ermahnung eines Mieters wegen einer Pflichtverletzung
  • Formal korrekt wegen Verstoß gegen die Hausordnung abmahnen!
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Ihr Mieter ist immer wieder unangenehm aufgefallen? Nachbarn beschwerden sich über Ruhestörung oder andere Verstöße gegen die Hausordnung? Lassen Sie dieses Fehlverhalten nicht durchgehen. Mahnen Sie Ihren Mieter mit diesem Formular schnell und einfach ab. Für den Fall, dass es zu einer Kündigung kommen sollte, muss die Abmahnung in jedem Fall zuvor ergangen sein. Dieses für Sie vorformulierte Muster enthält gängige Abmahnungsgründe wie Lärm, Geruchsbelästigung, Müll im Hausflur etc. kann aber individuell angepasst werden.

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Mieter korrekt abmahnen

In der Regel ist die Abmahnung als Vorraussetzung für eine außerordentliche Kündigung erforderlich, wie sich aus § 543 BGB ergibt. Die Abmahnung dient dazu dem Mieter sein Fehlverhalten zu verdeutlichen. Verstößt der Mieter beispielsweise gegen die Hausordnung, dann sollten Sie ihn daran erinnern, dass er sich bei Unterzeichnung des Mietvertrages dazu verpflichtet hat, die Hausordnung einzuhalten. Machen Sie in der Abmahnung dem Mieter deutlich, dass Sie weitere Verstöße nicht hinnehmen werden. Gerade wenn es um einen Verstoß gegen die Hausordnung geht, sollten Sie jedoch im Vorfeld prüfen, ob die in der Hausordnung aufgeführte Regel tatsächlich rechtlich zulässig ist. Wird durch eine Hausordnung das Persönlichkeitsrecht des Mieters so weit eingeschränkt, dann kann diese einzelne Bestimmung unwirksam sein. So hatte etwa das Landgericht Köln (Az 1 S 304/96) über eine Hausordnung zu entscheiden, die das Baden zwischen 22 Uhr und 4 Uhr morgens verbot. Die Richter waren der Meinung, dass dies eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters sei und erklärten die Klausel für unwirksam. Auch rein willkürliche Klauseln stehen auf dem Prüfstand, beispielsweise, wenn dem Mieter die Reinigung des Treppenhauses mit einem bestimmten Reinigungsmittel vorgeschrieben wird. Hier wäre eine Abmahnung des Mieters ungerechtfertigt und könnte keine Kündigung nach sich ziehen.

Die meisten Fragen, wie beispielsweise das Grillen auf dem Balkon oder Mittagsruhe lassen sich aber per Hausordnung bestimmen. Wer beispielsweise wiederholt gegen die Nachtruhe Regelung verstößt muss mit einer Abmahnung vom Vermieter rechnen.

Fragen und Antworten zum Thema Abmahnung Mieter Verstoß gegen die Hausordnung

 
 
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Hallo, meine Mieterin des Ladenlokals im Parterre meines Hauses betreibt einen Stoffladen für Kindertextilien. gemietet wurde das Ladenlokal für eine Kinderboutique. Dies hat zur Folge, dass erhebliches Kartonnagenmaterial anfällt, welches von der Mieterin in den Papiermüll-Container ensorgt wird. Dieser ist für 12 Perteien vorgesehen. Im Mietvertrag mit der Ladenbetreiberin wurde vereinbart, dass sie für die Entsorgung des Gewerbemülls selber zuständig ist. Immer wieder ist nun der Papiercontainer völlg überfüllt, so dass die Mieter ihr Papier nicht mehr entsorgen können. Mehrfache Ermahnungen nützten nichts, was kann ich tun?
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Renate Töller (28.10.2013)
Hallo Frau Töller, wir können hier leider nicht beurteilen, inwieweit Sie nachweisen können, dass diese Mieterin den Papiermüll entsorgt. Falls es sich eindeutig beweisen lässt, empfehlen wir eine formelle Abmahnung mit Androhung der Kündigung. Falls es kein Beweismaterial gibt, wäre eine anschließende Kündigung allerdings heikel. Je nach örtilicher Gegebenheit, könnten ja eventuell auch Dritte den Müll entsorgen, falls dieser tagsüber auch von Außen zugänglich ist. Eine praktische Lösung des Problems wäre beispielsweise die Verriegelung des Containers durch ein Schloss, wie es bei vielen Gewerbebetrieben üblich ist. Dies wäre zunächst vielleicht ein kleiner Aufwand, da jeder berechtigte Mieter einen Schlüssel bekommen müsste. Aber nur so können Sie wirklich ausschließen, dass Unberechtigte ihren Müll im Haus entsorgen.
Redaktionsteam
Hallo, meine Mieterin hält sich nicht an die Hausordnung und stört erheblich den Hausfrieden. Mehrfach habe ich sie darauf angesprochen(angemahnt ihr Verhalten zu ändern) aber nichts ist passiert. Jetzt kommen massiv Klagen von den anderen Hausbewohnern und der Nachbarschaft. Aus diesen Gründen möchte ich ihr fristgerecht kündigen. Was muß ich beachten?
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Arnolds Heinrich (21.12.2012)
Sehr geehrter Herr Heinrich, das Mietrecht in Deutschland ist sehr komplex. Schon bei einer einfachen fristgemässen Kündigung ist es unerlässlich, die richtigen juristischen Formulierungen zu nutzen, damit die Kündigung überhaupt wirksam wird. Kündigungen an den Mieter sind in der Regel schwerer durchzusetzen als im umgekehrten Fall. So haben die Mieter beispielsweise nach § 574 BGB ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung. Sollte die Mieterin mit der Kündigung nicht einverstanden sein, hat Sie viele Möglichkeiten, die Räumung der Wohnung auf juristischem Wege zu verzögern. Wenn Sie als Vermieter berechtigtes Interesse an der Freiwerdung Ihres Eigentums haben (z.B. wegen Eigenbedarf) sollten Sie jegliche Rechtsunsicherheit vermeiden indem Sie unser Dokument "Kündigung Vermieter fristgemäss" benutzen, dass eine ordentliche Kündigung ermöglicht. Die Störung des Hausfriedens kann allerdings Grund für eine außerordentliche Kündigung sein, wenn sie schwerwiegend ist und auch nach einer Abmahnung nicht abgestellt wird. Als Vermieter sind Sie in der Beweispflicht für die Darlegung der Kündigungsgründe. Ich empfehle Ihnen, Ihre Mieterin vorher einmal schriftlich abzumahnen. Sie dokumentieren so Ihre Unzufriedenheit, geben dieser mehr Nachdruck und verdeutlichen Ihrer Mieterin mögliche Konsequenzen. Vielleicht ändert Sie daraufhin ihr Verhalten und Sie können sie als Mieterin behalten. Es wäre ratsam auch Zeugen für das Verhalten zu finden. Andere Mieter haben sich ja bereits bei Ihnen beschwert. Lassen Sie sich diese Beschwerden schriftlich geben, um im Zweifel ein Beweismittel in der Hand zu haben. Für eine verbindliche Rechtsauskunft in diesem komplexen Thema wenden Sie sich jedoch bitte immer an einen zugelassenen Rechtsanwalt, da wir nur eine Einschätzung Ihres Falles abgeben können. Viel Erfolg.
Redaktionsteam
Mein Mieter hält die Ruhepausen nicht ein besonders nachts. Er trennt auch nicht den Müll.
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Knopf Erich (11.11.2012)
Sehr geehrter Herr Knopf, ich empfehle Ihnen: Suchen Sie ersteinmal das persönliche Gespräch mit Ihrem Mieter und weisen Sie Ihn freundlich darauf hin, dass er sich als Mieter an bestimmte Regeln halten sollte, sofern er keinen Unmut in der Hausgemeinschaft erzeugen will. Zeigt er sich nicht einsichtig und ändert er daraufhin sein Verhalten nicht, sollten Sie ihn schriftlich abmahnen. Unsere Vorlage hierfür bietet Ihnen hierfür die passenden Formulierungen. Mit freundlichen Grüßen
Redaktionsteam
Hallo! Ich habe in meinem Mietshaus mit ignoranten Mietern zu tun. Wir haben von der Stadt die Auflage, Müll zu sortieren. Die entsprechenden Tonnen sind vorhanden. Sowohl der Mieter als auch sein Sohn entsorgen ihren Müll nicht wie gefordert. Eben habe ich in der Biotonne den Papiermüll des Mieters gefunden. (Auf einer Zeitung stand sein Name); Biomüll liegt in der Restmülltonne und der Gelbmüll wird wochenlang im Flur gesammelt. Da bei uns bereits kontrolliert wurde, dies habe ich dem Mieter auch mitgeteilt, bin ich die Blöde, die das dann sortieren muß,da wir 14-tägige/4-wöchige Leeerung haben und ansonsten der Müll zum Himmel stinkt. Was kann ich da tun? Es handelt sich nicht um etwas einmaliges, sondern es passiert ständig. Mehrfaches freundliches Ansprechen blieb auch erfolglos. Marie
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Marie (05.08.2012)
Hallo Marie, grundsätzlich kann die fehlende Mülltrennung ein Grund zur Abmahnung des Mieters sein, insbesondere wenn in der Hausordnung die Mülltrennung festgeschrieben ist und der Mieter sich zur Einhaltung der Hausordnung verpflichtet hat. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann kommt es auf die entsprechenden Vorschriften Ihrer Stadt/Gemeinde an. Hier sollten Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, um dem Mieter die entsprechenden Vorschriften zu zitieren. Wenn der Mieter nachweisbar z.B. Plastik in die Biotonne wirft und damit dafür sorgt, dass die Tonne nicht entsorgt wird, kann er unter Umständen auch zum Schadensersatz verpflichtet werden. Eine formelle Abmahnung, die ggf. als Grundlage für eine Kündigung dienen kann, sollte in jedem Fall der erste Schritt sein. Wenn der Mieter die Falschentsorgung bestreitet, kommt es jedoch darauf an, dass Sie beweisen können, dass tatsächlich der Mieter die falsche Entsorgung vorgenommen hat. Ein Name auf der Zeitung ist kein stichfester Beweis, da auch theoretisch jeder andere die Zeitung in die falsche Tonne geworfen haben kann. Besser wäre ein Zeugenbeweis. Im Zweifel sollten Sie die Sachlage in jedem Fall von einem Anwalt prüfen lassen. Wir können an dieser Stelle nur allgemeine Auskünfte geben.
Redaktionsteam
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