Wenn Sie Einzelzimmer, vollständige Etagen oder abtrennbare Bereiche zur gewerblichen Nutzung vermieten wollen, bedarf es einer dem aktuellen Mietrecht entsprechenden Vertragsgrundlage. In einem Gewerbemietvertrag sind die Parteien an weniger gesetzliche Regelungen gebunden, als bei der Wohnraummiete. Daher ist dieses Muster von Mietrechtsexperten speziell auf die Vermietung von Geschäftsraumvermietung ausgerichtet worden. Sie legen mithilfe der Vorlage fest, ob und inwiefern Werbemittel eingesetzt werden dürfen, welche Pflichten zur Verkehrssicherung bestehen und wie es um den Konkurrenzschutz bestellt ist. Auf diese Weise können Sie durch klare Vereinbarungen typischen Rechtsstreitigkeiten von Gewerbemietverhältnissen wirksam vorbeugen.
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§1 Mietgegenstand, Vertragszweck und Übergabe
An dieser Stelle sind alle zur Mietsache gehörenden Räume, Nutzflächen und eventuell dazugehöriges Inventar detailliert aufzuführen.
§2 Rücktrittsrecht des Mieters
Soll der Mieter das Recht haben, vom Mietvertrag zurückzutreten, wenn ihm vor Beginn des Mietverhältnisses die Gewerbeerlaubnis verweigert wird? Vereinbaren Sie, wann dem Mieter ein Rücktrittrecht zukommt.
§3 Mietdauer
Wie lang soll das Mietverhältnis dauern?
§4 Miete, Nebenkosten und Mietzahlung
An dieser Stelle des Vertrags legen sie die Grundmiete und die entsprechenden Nebenkosten fest. Darüber hinaus geben Sie hier die Zahlungsmodalitäten für die Miete an.
§5 Mietkaution
Eine Mietkaution sichert Sie für den Fall von Zahlungsverzügen und eventuellen Schäden gegenüber dem Mieter ab.
§6 Mieterhöhung und Mietänderung
Unter welchen Umständen kann die Miete erhöht oder geändert werden? Hierbei sollten Sie beachten, dass eine Wertsicherungsklausel nicht unbedingt zulässig ist.
§7 Aufrechnung und Zurückbehaltung
Legen Sie fest, in welchen Fällen eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung möglich sein soll. Aber auch hier gilt die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen zum Mieterschutz.
§8 Obhutspflicht des Mieters
Treffen Sie ganz klare Vereinbarungen über Aufgaben und Pflichten des Mieters während der Mietzeit.
§9 Tierhaltung
Unter welchen Bedingungen soll es dem Mieter erlaubt sein, Tiere in den Gewerberäumen zu halten? Bestimmen Sie den Rahmen.
§10 Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen und Außenwerbung
Darf der Mieter Um- und Einbauten in den Gewerberäumen vornehmen? Was hat er dabei zu beachten?.
§11 Schönheitsreparaturen
Auch für Gewerbemietverträge gelten die strengen und mieterfreundlichen Regelungen der Rechtsprechung. Verwenden sie die korrekte Klausel, um die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.
§12 Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten
Es ist möglich, Kleinreparaturen in den Verantwortungsbereich des Mieters zu stellen.
§13 Verkehrssicherungspflicht
Welche Verkehrssicherungspflichten hat der Mieter? Treffen Sie klare und verbindliche Vereinbarungen etwa zum Winterdienst.
§14 Brandschutzbestimmungen
Die Beachtung und Einhaltung der Richtlinien zum Brandschutz sind insbesondere in Gewerberäumen von großer Wichtigkeit. Lassen Sie keinen Zweifel offen.
§15 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte
Stellen Sie sicher, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters das Mietobjekt untervermieten darf.
§16 Rechtsnachfolge
Sichern Sie sich für den Fall ab, dass das Geschäft durch den Mieter veräußert wird. Wie soll die Rechtsnachfolge geregelt sein?
§17 Versicherungen
An dieser Stelle können sie den Mieter verpflichten, ganz bestimmte Versicherungen abzuschlließen.
§18 Haftung des Vermieters
Haftungsfragen sollten besonders in Geschäftsbereichen immer eindeutig geklärt sein.
§19 Konkurrenzschutz
Ein üblicher und unerlässlicher Punkt in Gewerbemietverträgen ist der Konkurrenzschutz.
§20 Haftungsausschluss für Einwirkungen Dritter
Gewerberäume werden mitunter von vielen verschiedenen und häufig wechselnden Menschen betreten. Sichern Sie sich für den Fall ab, dass ein Dritter einen Schaden verursacht.
§21 Bauliche Veränderungen durch den Vermieter
Der Vermieter kann sich an dieser Stelle das Recht zu eventuellen baulichen Veränderungen einräumen.
§22 Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters
Insbesondere in dem Fall, in dem der Mietvertrag befristet ist, sollte der Vermieter klarstellen, wann und unter welchen Umständen er das Recht hat, die Gewerberäume zu betreten.
§23 Kündigung
Beachten Sie, dass der Kündigungsschutz für Gewerbemietverhältnisse von dem für Wohnräume abweicht.
§24 Rückgabe der Mietsache
Unter welchen Maßgaben soll die Mietsache zurückgegeben werden?
§25 Schriftform
§26 besondere Vereinbarungen
§27 Salvatorische Klausel
Im Angang finden Sie die aktuelle Betriebskostenverordnung.
Achten Sie als Vermieter beim Abschluß eines Gewerbemietvertrages darauf, präzise zu definieren, zu welchem Zweck die Räume genutzt werden dürfen. Eine detaillierte Schilderung erspart spätere Auseinandersetzungen mit einem frustrierten Gewerbemieter. Wichtig: Listen Sie das komplette Inventar auf! Im Idealfall dokumentieren Sie zusätzlich den Status von Inventar und Räumlichkeiten in einem Übergabeprotokoll. Da ein Gewerbemietvertrag eng mit der ökonomischen Geamtlage verbunden ist, sind sogenannte "Wertsicherungsklauseln" üblich, bei denen sich die Höhe der Gewerbemiete nach dem Verbraucherpreisindex richtet. Doch Achtung: Gängiger Rechtsprechung zufolge ist ein solcher Paragaph nur unter bestimmten Umständen statthaft. So ist eine Bedingung, dass der Mieter das Recht erhält, die Gewerbeineheiten auf mindestens zehn Jahre zu mieten.
Als Vermieter sollten Sie sich vor Schadensersatzansprüchen wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz wappnen, indem dieser Aspekt im Gewerbemietvertrag geregelt ist. Auch ohne explizite Konkurrenzschutzvereinbarung im Mietvertrag gilt nach Treu und Glauben ein solcher Schutz des Gewerbemieters. Für Vermieter ist es also nicht ohne Risiko, angrenzende Räumlichkeiten bzw. Gebäude an unmittelbare Konkurrenten des Vertragspartners zu vermieten. Planen Sie dies dennoch, sollten Sie sich im Gewerbemietvertrag diese Option offenhalten.
Im Gegensatz zu einem Mietvertrag für Wohnraum ist der Vermieter einer Gewerbeeinheit nicht an enge Vorschriften zum Schutz des Mieters gebunden, da hier keine Sozialklauseln einzuhalten sind. Überdies kann der Mieter auch gegen eine Räumung kaum wirksam vorgehen. Üblich sind daher Befristungen von Gewerbemietverträgen mit der Option auf Verlängerung. Beide Seiten wahren so ein gewisses Maß an Flexibilität und haben zudem die Möglichkeit auf lange Sicht zu planen.
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Beispiel: Ausfüllfunktion in einem Mietvertrag (PDF)
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