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Befristeter Mietvertrag - Was ist zu beachten?

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist es im Bereich der Wohnraummiete für Vermieter sehr viel schwieriger geworden, Zeitmietverträge abzuschließen. Laut Gesetz ist es heute nur bei Vorliegen eines konkreten Befristungsgrundes möglich, ein Mietverhältnis zeitlich zu begrenzen. Die früher verbindliche Obergrenze von fünf Jahren gilt für Zeitmietverträge heute nicht mehr. Es ist also möglich, den Mietvertrag auch über einen längeren Zeitraum zu befristen, wenn hierfür ein sachlicher Befristungsgrund vorliegt. Wie bei allen anderen Arten von Mietverträgen auch, besteht für den Vermieter die komfortable Möglichkeit, den Zeitmietvertrag mithilfe einer Vorlage individuell aufzusetzen.

  • Befristeter Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden
  • Zulässige Befristungsgründe sind im Gesetz geregelt
  • Ein Grund ist etwa der geplante Eigenbedarf des Vermieters
  • Befristung ist nunmehr auch über 5 Jahre hinaus möglich
  • Befristungsgrund muss im Vertrag genannt werden

Befristung wegen Eigenbedarf

Die gesetzlich akzeptierten Befristungsgründe sind in §575 BGB dargelegt. Der wichtigste Grund für Befristungen von Wohnraummietverhältnissen ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf kann der Vermieter nicht nur für sich selbst geltend machen, sondern auch für Familien- oder Haushaltsangehörige. Der Vermieter muss in den Mietvertrag herein schreiben, für wen er die Wohnung benötigen wird. Dabei sind bei der Angabe der Befristungsgründe weniger strenge Maßstäbe anzulegen als bei einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss also beweisen, dass die Wohnung zu dem Zeitpunkt von ihm selbst oder einem Familienmitglied benötigt wird, ist aber nicht zu einer Begründung verpflichtet.

Geplante Modernisierungsmaßnahmen

Ein weiterer Befristungsgrund wäre die Absicht zur Durchführung von Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen. Hat der Vermieter also vor in ein paar Jahren das Haus grundlegend zu sanieren und wird die Mietsache dadurch wesentlich verändert, so kann dies als Grund für eine Befristung herhalten. Dieser Befristungsgrund gibt häufig Anlass zu Streitigkeiten, da genau zu definieren ist, ob die Baumaßnahmen als "wesentlich" im Sinne des Gesetzes zu verstehen sind. Beispielsweise wird oft darüber gestritten, ob es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handelt, für die der Vermieter selbst die Ursache gesetzt hat. Solche Arbeiten fallen nämlich nicht unter die gesetzlich zulässigen Befristungsgründe.

Ablauf der Befristung

Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der Befristung. Dies wird nicht immer im Interesse des Mieters sein. Er hat daher die Möglichkeit vor Auslauf der Befristung zu überprüfen, ob der beim Abschluss des Mietvertrages genannte Befristungsgrund noch vorliegt. Der Vermieter muss auf Anfrage Auskunft darüber geben, ob der Sachverhalt, den er ursprünglich angegeben hatte noch vorliegt. Der Mieter kann von diesem Auskunftsanspruch frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Gebrauch machen. Die Aufforderung zur Auskunft sollte schriftlich erfolgen, wobei der Zugang zu dokumentieren ist (z.B. durch Einschreiben). Reagiert der Vermieter nicht binnen eines Monats, dann hat der Mieter das Recht auf entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt. Dabei sind kleine Abweichungen vom ursprünglich gemachten Grund möglich, wenn beispielsweise nun Eigenbedarf für ein anderes Familienmitglied besteht. Der eigentliche Grund "Eigenbedarf" darf allerdings nicht in "Modernisierung" umgewandelt werden.

Mitteilung des Befristungsgrundes

Der Befristungsgrund muss ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden oder dem Mieter jedenfalls spätestens bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitgeteilt werden. Der Vermieter muss also genau in den Vertrag schreiben, welchen Verwendungszweck er nach Ablauf der Befristung hat. Er ist an diese Angabe gebunden und muss sich im Streitfall daran messen lassen. Dabei reicht es nicht, wenn er einfach nur das Gesetz zitiert, sondern er muss einen konkreten Lebenssachverhalt nennen, damit der Mieter auch wirklich die Möglichkeit hat, die Angaben nachzuprüfen. Versäumt der Vermieter die Mitteilung des Befristungsgrundes oder fällt der mitgeteilte Befristungsgrund nicht unter die gesetzlichen Vorgaben, dann ist die Befristung unwirksam und es liegt automatisch ein unbefristeter Mietvertrag vor.

Daniel Wilhelm
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