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Was bei Mietverträgen besonders zu beachten ist

Fast jeder hat schon einmal einen Mietvertrag in der Hand gehabt. Aber was genau ist eigentlich ein Mietvertrag? Welche Vereinbarungen sind zulässig, welche nicht? Gerade beim Thema Mietvertrag sollte man sich gründlich informieren: Schließlich ist er nicht nur der Schlüssel zur neuen Wohnung oder zum neuen Büro, sondern auch die Grundlage für das Verhältnis von Vermieter und Mieter.

Klären Sie die wesentlichen Fragen wie Tierhaltung, Mängelhaftung und Instandhaltung bereits im Mietvertrag. So ermöglichen Sie ein entspanntes und freundliches Verhältnis zwischen den Beteiligten. Im Folgenden erhalten Sie ein paar Tipps, damit Sie nach dem Mietvertragsschluss keine bösen Überraschungen erleben:

Gut zu wissen
  • Wir empfehlen: Den Mietvertag schriftlich abzufassen
  • Befristeter Vertrag ist nur mit gesetzlichem Grund zulässig
  • Sorgfältiges Übergabeprotokoll kann Streitigkeiten vermeiden
  • Nebenkosten müssen ein mal im Jahr abgerechnet werden
  • Generelles Verbot der Haltung von Tieren ist unwirksam

Eine Befristung ist nicht immer möglich

Während früher problemlos auch befristete Mietverträge geschlossen werden konnten, ist dies seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 nur noch unter gewissen Einschränkungen möglich: Insbesondere ist ein gesetzlicher Befristungsgrund erforderlich, der auch in den Mietvertrag aufzunehmen ist. Zulässige Befristungsgründe gibt es nur noch drei: Nach Fristablauf benötigt der Vermieter die Wohnung selbst (Eigenbedarf), es ist eine Komplettsanierung oder ein Abriss geplant oder die Vermietung ist an ein Dienstverhältnis zwischen Vermieter und Mieter geknüpft.

Liegt ein solcher Grund nicht vor, so haben die Mietparteien ungewollt einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen. Für alle Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt allerdings nach wie vor das alte Recht: Die Befristung bleibt trotz fehlendem Befristungsgrund wirksam. Aber auch hier kann der Mieter bis zu zwei Monate vor Fristablauf die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen. Weist der Vermieter keinen zulässigen Kündigungsgrund vor, muss er sich auf die Verlängerung einlassen.

Seien Sie auf den Mängelfall vorbereitet

Bei Mängeln gilt zuallererst: Erstellen Sie ein sorgfältig ausgearbeitetes, detailliertes Übergabeprotokoll. Nehmen Sie jeden noch so kleinen Mangel auf. Denn selbst kleine Brandlöcher im Parkett können dazu führen, dass der ganze Boden ausgetauscht werden muss. Ein kleiner Wasserfleck an der Wand kann auf eine komplette Befeuchtung und schlechte Isolierung hinweisen. Schnell wird daraus ein flächendeckender Schimmelbefall.

Ohne Protokollierung laufen Sie in diesen Fällen Gefahr, am Ende dafür aufkommen zu müssen. Lassen Sie sich dieses Übergabeprotokoll hinterher vom Vermieter unterschreiben. Um sich im Streitfall den Beweis zu erleichtern, ist es außerdem ratsam, die Wohnung bei der Übergabe zu fotografieren.

Denken Sie an die Nebenkosten

Bei der Berechnung von Nebenkosten kommt es vor allem auf Transparenz an. Beschäftigen Sie sich gründlich mit der Berechnungsgrundlage und nehmen Sie diese in den Mietvertrag auf. Seien Sie wachsam, wenn die verlangten Nebenkosten sehr gering sind. Dann droht nämlich eine saftige Nachzahlung zum Jahresende. Und die kommt häufig vollkommen unerwartet. Als Faustregel gilt: Werden weniger als 2 Euro pro Quadratmeter im Monat verlangt, sollten Sie stutzig werden und lieber noch einmal nachfragen.

Staffelmiete: Vor- und Nachteile

Eine Staffelmietvereinbarung wird oft als nachteilig empfunden. Dennoch bietet Sie Vorteile: Andere Mieterhöhungen als die vereinbarte Staffelung sind während der Zeit der Vermietung ausgeschlossen. Sie sind als Mieter vor unerwarteten Mietpreissteigerungen, zum Beispiel wegen Modernisierungsmaßnahmen, geschützt. Nur die Betriebskosten können unabhängig vom Staffelmietvertrag erhöht werden.

Ein weiterer Vorteil ist, dass im Regelfall eine Kündigung für vier Jahre ausgeschlossen wird. Aber Vorsicht: Dies gilt natürlich auch und gerade für eine Kündigung durch den Mieter. Nur wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses einer vertragspartei aus besonderem Grund nicht mehr zuzumuten ist, kann diese Partei kündigen.

Unwirksame Staffelmietvereinbarungen

Oft hört man davon, dass Gerichte eine Staffelmietvereinbarung für unwirksam erklären. Dies ist vor allem bei überhöhten Mieten oder einer anderen unangemessenen Benachteiligung des Mieters der Fall. Dann verstößt der Mietvertrag gegen die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzbuches. Folge ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als vereinbart gilt. Wichtig ist auch, dass der Mindestabstand von einem Jahr zwischen den Staffelungen eingehalten und die Vereinbarung schriftlich fixiert wird.

Rückforderung bei Unwirksamkeit

Erfüllt ein Staffelmietvertrag die gesetzlichen Anforderungen nicht, so ist er auch für die Vergangenheit unwirksam. Gut für den Mieter, schlecht für den Vermieter: Als Mieter können Sie sich hierauf berufen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Als Vermieter können Sie sich hingegen nicht zu Ihren Gunsten darauf berufen. Eine Anpassung an die höhere ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht möglich. Vielmehr haben Sie als Vermieter mit der unwirksamen Vereinbarung klar gemacht, dass Sie nicht mehr verlangen wollen und werden.

Die Indexmiete kann fairer sein

Bei einer Indexmiete wird der zukünftige Mietzins an den Lebenserhaltungskostenindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt. Auch hier gilt, dass während der Zeit der Vermietung keine anderen Mieterhöhungen zulässig sind. Ausnahme sind auch hier natürlich steigende Betriebskosten.

Eine erhöhte Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter nur verlangen, wenn er gesetzlich oder behördlich zur Vornahme der Modernisierung verpflichtet worden ist. Besonderheit gegenüber der Staffelmiete ist, dass die Mieterhöhungen nicht automatisch eintreten, sondern vom Vermieter geltend gemacht werden müssen. Dazu bedarf es einer schriftlichen Erklärung, in der der geänderte Index, die nun mehr erhöhte Miete und die Erhöhung selbst enthalten sind. Die Mietanpassungen dürfen nicht öfter als ein Mal pro Jahr vorgenommen werden.

Daniel Wilhelm