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Untermietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters

In Sachen Untermietvertrag sind die im BGB getroffenen Regelungen eindeutig: Nur wenn der Vermieter, Verwalter oder Besitzer einer Immobilie grünes Licht gegeben hat, darf der Hauptmieter zusätzliche Untermieter in Mietwohnung oder Gewerberäume aufnehmen. Wer sich also mit dem Gedanken trägt, eine WG zu gründen oder seine Wohnung während einer Abwesenheit unterzuvermieten, muss erst die Frage der Vermietererlaubnis genau klären.

  • Eine Untermiete ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt
  • In bestimmten Situationen muss Vermieter die Zustimmung erteilen
  • Es sollten alle Einzelheiten an den Hauptmietvertrag ange-passt werden
  • Hauptmieter haftet gegenüber Vermieter für Schäden durch den Untermieter
  • Zustimmung zur Untermiete ist keine Erlaubnis zur Vermietung an Touristen

Untermiete und WG: Flexibles Wohnen ist in

Wohngemeinschaften erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. Nicht nur für Studenten bietet sich das kostengünstige Zusammenwohnen an. Auch für alle anderen, denen das nötige Kleingeld für eine eigene Wohnung fehlt oder die etwas Gesellschaft suchen, ist der Einzug in eine WG attraktiv. In den letzten Jahren hat sich ein eigener Wohnungsmarkt für Wohngemeinschaften entwickelt. Mit Hilfe spezieller Wohnungsbörsen im Internet und in Immobilienzeitungen sind Mitbewohner schnell gefunden. Alles Weitere geht dann meistens problemlos über die Bühne. Wenn man sich sympathisch ist, ist ein Mietvertrag speziell für eine WG schnell vereinbart, auf Schufa-Auskunft und Kaution wird häufig verzichtet und die neuen Mitbewohner packen beim Umzug vielleicht sogar mit an.

Zusammenwohnen per Untermietvertrag auf eine solide Basis stellen

Gerade bei einer Wohngemeinschaft ist es besonders wichtig, das Zusammenleben mit einem Untermietvertrag auf ein solides vertragliches Fundament zu stellen. Dafür gibt es zwei Wege: Entweder wird der Mietvertrag mit allen Mitbewohnern geschlossen oder nur einige Mitbewohner werden Haupt- die anderen Untermieter. Dass alle Mitbewohner im Hauptmietvertrag stehen, widerspricht eigentlich der Grundidee einer WG, da sie auf eine gewisse Flexibilität angewiesen ist. Einzelne Mitbewohner müssen schnell und unkompliziert ausziehen können, ohne dass deshalb gleich der Mietvertrag gekündigt werden muss. Die meisten Wohngemeinschaften setzen sich daher aus ein oder zwei Hauptmietern und mehreren Untermietern zusammen. Es entstehen also zwei von einander unabhängige Vertragsverhältnisse: Zwischen dem Eigentümer und den Hauptmietern besteht ein Mietvertrag über die komplette Wohnung. Die restlichen Mitbewohner begründen durch einen Untermietvertrag ein Untermietverhältnis mit den Hauptmietern. Bei Kündigung des Untermietvertrages durch einen Mitbewohner, bleibt der Hauptmietvertrag bestehen; der Wechsel des personellen Bestandes der WG tangiert den Eigentümer daher nicht.

Untervermieten während der eigenen Abwesenheit

Austauschstudenten, Pendler und Weltenbummel stehen vor der Frage, was während ihrer Abwesenheit mit der eigenen Wohnung passiert. Wer sie nicht ganz aufzugeben möchte, hat die Möglichkeit sie unterzuvermieten. Wenn von Vornherein feststeht, wie lange die Abwesenheit dauert, kann der Untermietvertrag auch zeitlich befristet werden. Wer seine Möbel nicht mitnehmen möchte, kann möbliert untervermieten. Auch hier sollte allerdings keinesfalls auf eine vertragliche Regelung aller Einzelheiten der Untervermietung verzichtet werden. Andernfalls sind Enttäuschungen vorprogrammiert. Nur wenn alle Einzelheiten wie Nutzung der Wohnung, Mietzahlung, Schönheitsreparaturen und Umgang mit dem Mobiliar im Untermietvertrag genau geregelt ist, kann man die Wohnung ruhigen Gewissens zurücklassen.

Mit gutem Gefühl die eigene Wohnung untervermieten

Am besten ist es, den Untermietvertrag an den Hauptmietvertrag anzupassen. Sind beide Verträge inhaltsgleich, wird für alle Beteiligten die höchste Rechtssicherheit erreicht. Schließlich ist es fair, wenn der Untermieter für die Zeit, die er die Wohnung benutzt, auch die Mieterpflichten übernimmt. Denn der Mieter geht mit der Untervermietung seinerseits ein hohes Risiko ein: Er haftet gegenüber dem Vermieter für alle Schäden, die der Untermieter anrichtet! Darüber hinaus empfehlen sich auch spezielle Vereinbarungen zu Mobiliar, frühzeitiger Beendigung des Untermietverhältnisses und anderer für die Untermiete relevanter Fragen. Möchten Sie einen Untermietvertrag aufsetzen, empfiehlt es sich, auf eine Vorlage zurückgreifen, in der alle zentralen Punkte sowie die Möglichkeiten zur Regelung ganz individueller Frage schon angelegt sind. Der Gang zum Notar ist bei solchen standardisierten Vertragsverhältnissen wie einem Untermietvertrag nicht notwendig. Das trifft auch für spezielle Vertragsverhältnisse zu, wie etwa einen Untermietvertrag für Gewerberäume.

Was kann den Untermietvertrag verhindern?

Einziges Hindernis für die Untervermietung der eigenen Wohnung oder einzelner Zimmer ist die Zustimmung des Vermieters. Liegt eine Erlaubnis zum Abschluß eines Untermietvertrages seinerseits nicht vor, ist die Untervermietung unzulässig. Die Erlaubnis kann generell im Hauptmietvertrag aufgenommen sein oder im konkreten Fall erteilt werden. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Person des Untermieters abhängig machen und daher verlangen, dass dieser ihm die Daten des Untermieters nennt. Er kann also für jeden vorgeschlagenen Untermieter gesondert darüber entscheiden. Der Vermieter ist zur Erlaubnis jedoch rechtlich verpflichtet, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse belegen kann. Ein solches Interesse kann sich aus persönlichen oder aus wirtschaftlichen Umständen ergeben. So kann zum Beispiel eine längere Arbeitsunfähigkeit den Untervermietungswunsch rechtfertigen.

Daniel Wilhelm
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