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Gewerbemietvertrag

Die Schutzvorschriften für Mieter im Bereich der Wohnungsvermietung gelten für gewerbliche Vermietung in der Regel nicht. Die Parteien des Gewerbemietvertrages sind also sehr viel freier, was die Gestaltung der Mietverträge angeht. Nur teilweise sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf Gewerberäume anwendbar. So gilt beispielsweise auch für Gewerbemietverträge das Erfordernis der Schriftform, sofern diese für länger als ein Jahr abgeschlossen werden. Doch auch wenn es vom Gesetzgeber nicht verlangt wird empfiehlt sich die Schriftform für jede Art von Gewerbemietvertrag, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

  • Gestaltung des Vertrags ist freier als bei der Wohnraum-miete
  • Art der gewerblichen Nutzung sollte im Vertrag festgehalten werden
  • Wir empfehlen: Konkurrenz-schutz im Mietvertrag zu regeln
  • Im Gewerbemietrecht sind befristete Verträge einfacher möglich
  • Auch im Gewerbemietrecht kann fristlose Kündigung nicht ausgeschlossen werden

Gewerbliche Nutzung

Die gewerbliche Nutzung sollte im Mietvertrag konkret festgehalten werden. Handelt es sich um Büroräume, Ladenräume, einen Handwerksbetrieb oder eine Praxis? Vielfach wird der Vermieter ein Interesse daran haben, dass es bei der einmal bestimmten Nutzung bleibt. Bezeichnen Sie also genau, welche Art von Handwerk ausgeübt wird oder welche Angebote die Praxis unterbreiten wird. Nur wenn diese Angaben im Vertrag genau bezeichnet sind, hat der Vermieter die Möglichkeit einzugreifen, wenn der Mieter plötzlich seinen Gewerbebetrieb ändert. Falls die Mietvertragsparteien sich bereits darüber geeinigt haben, dass der Mieter eventuell seine Geschäftstätigkeit noch auf weitere Bereiche ausdehnen will, sollten auch diese Bereiche genau bezeichnet werden. Der Vermieter kann sich die Genehmigung für eine Änderung der gewerblichen Nutzung natürlich jederzeit vorbehalten.

Teilgewerbliche Nutzung

Nicht immer ist es so einfach zwischen gewerblicher Nutzung und der Nutzung als Wohnraum zu trennen. Bei Räumen, die beispielsweise aus einem Ladengeschäft sowie einer angrenzenden Wohnung bestehen, hängt die Gestaltung des Mietvertrages davon ab, wie sich die prozentuale Verteilung der Flächennutzung gestaltet. In der Regel wird ein Wohnraummietvertrag mit der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung abzuschließen sein, insbesondere dann, wenn der Mieter keine weitere Wohnung hat. Jedoch sollten Sie im Zweifel beim zuständigen Wohnungsamt nachfragen, da die Vorschriften regional unterschiedlich sein können.

Konkurrenzschutz

Bei Mietverträgen für Gewerberäume sollte immer über eine Klausel zum Konkurrenzschutz nachgedacht werden. Besonders wichtig ist es für die Anbieter von Waren oder Dienstleistungen. Bezeichnet werden sollten alle Formen von Gewerbebetrieben, an die der Vermieter nicht vermieten wird, um dem Mieter Konkurrenzschutz zu gewähren. Auch hier gilt: Je genauer hier verhandelt wird, desto eher kann ein späterer Streit vermieden werden. Grundsätzlich kann im Mietvertrag auch noch einmal klargestellt werden, dass der Konkurrenzschutz beispielsweise nicht für bereits vorhandene Betriebe gelten soll.

Mietdauer und Befristung

Anders als bei der Wohnraummiete, ist bei der Gewerbevermietung der befristete Mietvertrag die Regel. Gerade für Mieter ist es daher wichtig vorher genau zu kalkulieren, inwieweit sich der Interessent für einen bestimmten Zeitraum binden kann und will. Denn eine ordentliche Kündigung ist bei einem Zeitmietvertrag nicht möglich. In jedem Fall sollte über eine Verlängerungsoption nachgedacht werden, für den Fall, dass sich das Gewerbe an dieser Stelle bewährt. Hier sollten realistische Fristen für die Ausübung der Verlängerungsoption ausgehandelt werden. In der Regel wird der Vermieter für sich das Recht ausbedingen, die Konditionen des Mietvertrages neu zu definieren, insbesondere was die Miethöhe angeht. Hier sollte der Mieter wissen, dass es die Möglichkeit gibt, auf einen Schiedsgutachter zu verweisen, der sicherstellt, dass der Vermieter nicht mit unrealistischen Mietforderungen die Verlängerung des Gewerbemietvertrages verhindert.

Kündigung

Da es im Gewerbemietvertrag größtenteils befristete Mietverträge gibt, ist eine fristgemäße Kündigung selten möglich. In der Regel läuft der Mietvertrag aus, sofern die Verlängerungsoption nicht gezogen wird. Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages aus wichtigem Grund ist für beide Parteien jedoch immer möglich und darf vertraglich auch nicht ausgeschlossen werden. Möglich ist es, ein Sonderkündigungsrecht bei Vorliegen genau bestimmter Kriterien zu vereinbaren z.B. bei Umsatzeinbruch. In solchen Fällen sollte aber darauf geachtet werden, dass hier wirklich objektiv bestimmbare Angaben gemacht werden. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gekündigt werden muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals.

Daniel Wilhelm
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