So funktioniert's:
Herunterladen
Personalisieren
... und so oft verwenden, wie Sie möchten.
zurück zu > Mietvertrag

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag ist eine eigene Vertragsform, die weitgehend den Regelungen des Mietrechts unterliegt. Wo also liegt eigentlich der Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Pachtvertrag? In beiden Fällen geht es um die zeitlich begrenzte Überlassung eines Grundstückes gegen ein vereinbartes Entgelt. Der Unterschied liegt jedoch darin, dass der Pächter während der Pachtzeit die Möglichkeit erhält, Erträge aus dem Pachtobjekt zu ziehen, also beispielsweise Landwirtschaft oder eine Gaststätte zu betreiben. Die Erträge, die mit dem verpachteten Grundstück erzielt werden gehören automatisch dem Pächter. Diese Besonderheit muss bei der Gestaltung eines Pachtvertrages berücksichtigt werden.

  • Pachtvertrag berechtigt auch zum einbehalten der Erträge
  • Mietzins kann im Vertrag flexibel gestaltet werden
  • Befristeter Pachtvertrag ist unproblematisch möglich
  • Gesetzliche Kündigungsfrist beträgt zwei Jahre
  • Außerordentliche Kündigung ist jeder Zeit möglich

Unterschied zwischen Miete und Pacht

Die Abgrenzung zwischen einem Pachtvertrag und einem Mietvertrag für das Gewerbe ist nicht immer leicht, wenn die Parteien nicht ausdrücklich bestimmt haben, um welche Form des Vertrages es sich handeln soll. Grundsätzlich ist ein Pachtvertrag immer anzunehmen, wenn Einrichtungsgegenstände und auch Rechte (beispielsweise Lizenzen) auch Inhalt des Vertrages sind. Es geht bei der Pacht immer darum, dass der Pächter die Erträge (im Gesetz „Früchte“ genannt) des Pachtgegenstandes uneingeschränkt für sich verwerten darf. So kann eine Gaststätte mit Ausschank sofort vom Pächter genutzt werden und der erwirtschaftete Gewinn bleibt beim Mieter.

Landpacht

Die wohl bekannteste Form des Pachtvertrages ist der Landpachtvertrag. Der Pächter erhält das Recht das Grundstück zu bewirtschaften und darf die dadurch gewonnen landwirtschaftlichen Erträge für sich behalten. Gleichzeitig ist er aber auch dazu verpflichtet, den landwirtschaftlichen Betrieb zu erhalten, er darf also die Flächen nicht brach liegen lassen. Hier empfiehlt es sich im Pachtvertrag genau zu formulieren, was mit landwirtschaftlicher Nutzung genau gemeint ist, um die Rechte und Pflichten des Pächters genau zu definieren. Auch hier liegt übrigens ein wesentlicher Unterschied zu einem Gewerbemietvertrag, bei dem der Mieter in der Regel keine Pflicht hat, das Grundstück zu nutzen.

Gaststättenpachtvertrag

Im Bereich der Gaststättenverpachtung wird häufig ein kombinierter Vertrag abgeschlossen. Es geht einerseits um die Verpachtung der Räume und des Inventars und andererseits um die Bierlieferung durch die Brauerei. Bei der Vertragsgestaltung von kombinierten Verträgen, sollte insbesondere darauf geachtet werden, dass die Konditionen zur Beendigung des Vertrages gleich gestaltet sind. Nur so kann der Pächter sinnvoll kalkulieren.

Pachtzins

Gerade wenn es um die Verpachtung von Gastronomiebetrieben geht, deren Umsatz saisonal stark schwankt, besteht die Möglichkeit, den Pachtzins flexibel zu gestalten, in den umsatzschwachen Monaten also entsprechend niedriger anzusetzen. Pächter und Verpächter sollten sich im Vorfeld hierzu einen realistischen Zahlungsplan erstellen und diesen in den Pachtvertrag einbinden.

Laufzeit von Pachtverträgen

Es besteht die Möglichkeit einen befristeten Pachtvertrag abzuschließen. Sofern die Laufzeit mindestens drei Jahre beträgt, haben die Vertragsteile nach Ablauf dieser Zeit die Möglichkeit eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses bei der anderen Seite zu beantragen. Wenn die andere Seite auf die schriftliche Nachfrage nicht innerhalb von drei Monaten reagiert, obwohl sie auf die Folge der Nichtbeachtung hingewiesen wurde, dann wandelt sich der Vertrag automatisch in einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit um. Dies ergibt sich aus §594 BGB.

Kündigung von Pachtverträgen

Für unbestimmte Pachtverträge gilt die ordentliche Kündigungsfrist aus §594a BGB: Der Pächter bzw. Verpächter muss am Anfang eines Pachtjahres (im Zweifel das Kalenderjahr) zum Ablauf des nächsten Kalenderjahres den Pachtvertrag kündigen. Konkret bedeutet dies also eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. So haben beide Seiten genügend Zeit sich auf den Auslauf der Pacht einzustellen. Darüber hinaus gibt es immer die Möglichkeit den Pachtvertrag außerordentlich zu kündigen, beispielsweise bei Berufsunfähigkeit oder der Tod des Pächters. Auch andere wichtige Gründe können Anlass zur Kündigung sein. Diese müssen im Einzelfall beurteilt werden.

Daniel Wilhelm
Google+