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Als Mieter rechtssicher kündigen

Ein neuer Job, eine neue Beziehung, ein Kind oder einfach nur Lust auf einen Ortswechsel – Gründe für den Umzug in eine andere Wohnung gibt es viele. Schnell ist die neue Traumwohnung dann oft gefunden, die Freunde als Umzugshelfer bestellt. Aber wie wird man die alte Wohnung wieder los? Eine rechtssichere Kündigung des Mietvertrages ist eigentlich ganz einfach. An die wenigen rechtlichen Anforderungen sollten Sie sich aber unbedingt halten. Beachten Sie die folgenden Tipps und freuen Sie sich auf Ihr neues Domizil, ohne sich Sorgen um das alte machen zu müssen.

Gut zu wissen
  • Grund nur bei außerordent-licher Kündigung nötig
  • Mietvertrag muss schriftlich gekündigt werden
  • Nach Zugang kann Kündigung nicht widerrufen werden
  • Die Kündigungsfrist beträgt normal 3 Monate
  • Dem Absender obliegt die rechtzeitige Kündigung

Kündigung des Mietvertrages: Das können Gründe sein

Was die Kündigungsgründe betrifft, so haben Sie es als Mieter ganz leicht. Kündigen Sie den Mietvertrag ordentlich, müssen Sie überhaupt keinen Grund angeben. Eine Begründung fordert das Gesetz nur dann, wenn Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist nur dann möglich, wenn eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung seitens des Vermieters vorliegt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn eine Nutzung der Wohnung nicht möglich oder mit Gesundheitsgefahren verbunden ist. Beispiele hierfür wären ein Schimmelpilzbefall, ständiger Lärm zur Nachtzeit, unberechtigtes Betreten durch den Vermieter oder ein Bordellbetrieb im gleichen Haus.

Sonderkündigungsrechte

Zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung des Mietvertrages stehen die gesetzlichen Sonderkündigungsrechte für den Mieter. Diese sind zwar fristgebunden, dennoch handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht insbesondere beim Tod des Mieters, wenn das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird oder mehrere Personen Mieter waren. Den Mietvertrag außerordentlich kündigen können Sie außerdem bei Ankündigung von Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen sowie im Falle einer Mieterhöhung.

Die Kündigungsfrist für Mieter

Eine Frist ist hingegen bei jeder Kündigung einzuhalten, das gilt natürlich auch, wenn Sie Ihren Mietvertrag beenden möchten. Beachten Sie hierbei vor allem: Das Kündigungsschreiben muss innerhalb der Kündigungsfrist zugehen, d.h. in den Machtbereich des Vermieters gelangen. Gehen Se in diesem Punkt auf Nummer sicher: der Brief muss in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden und er muss die Möglichkeit zur Kenntnisnahme haben. Das heißt ein Einwurf um 23.55 Uhr bedeutet Zugang am nächsten Tag. Welcher Vermieter leert schon Nachts seinen Briefkasten?

Die Fristdauer

Aber wie lang ist nun die Kündigungsfrist für die Wohnraummiete? Die Kündigung kann bis zum dritten Werktag des Monates für den übernächsten Monat ausgesprochen werden. Das heißt: Wenn Sie zum ersten April umziehen wollen, gilt es, die Mietvertragskündigung bis zum dritten Januar dem Vermieter auszuhändigen. Zu beachten ist, dass der Samstag grundsätzlich als Werktag zu betrachten ist. Er zählt aber ausnahmsweise dann nicht, wenn der Beginn der Kündigungsfrist auf einen Samstag fällt. In obigen Beispiel bedeutet dies: Ist der dritte Januar ein Samstag, so verschiebt sich der Fristbeginn auf Montag, den fünften Januar. Bei der fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages muss hingegen keine Kündigungsfrist eingehalten werden. Das bedeutet, dass die Wirkung der Kündigung sofort eintritt.

Vorsicht: Schadensersatz!

Für Mieter gibt es nur zwei Schadensersatzfallen im Zusammenhang mit einer Kündigung. Entweder Sie haben unberechtigter Weise den Mietvertrag fristlos gekündigt und es war für Sie zu erkennen, dass gar kein außerordentlicher Kündigungsgrund vorlag. Oder der Vermieter hat Ihnen berechtigter Weise fristlos gekündigt und Sie haben den Kündigungsgrund zum Beispiel wegen vertragswidrigen Verhaltens selbst verschuldet. In beiden Fällen hat der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der durch die fristlose Kündigung des Mietvertrages entstanden ist. Erfasst ist vor allem ein Mietausfall. Dieser wird aber nur bis zu dem Zeitpunkt ersetzt, zu dem die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen wäre. Den Vermieter trifft allerdings eine Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, dass er sich bemühen muss, die Wohnung bald nach der Kündigung wieder zu vermieten, um so den Mietausfall gering zu halten.

Daniel Wilhelm