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Untermietvertrag (allgemein)

Wer Teile seiner Wohnung zur Untervermietung freigibt, sollte sich Gedanken über die rechtlichen Konsequenzen machen. Denn wer haftet im Zweifel für Schäden am Mietobjekt? Wenn keine nachweisbare Regelung vorliegt: der Hauptmieter. Verlassen Sie sich daher nicht auf mündliche Absprachen, sondern reduzieren Sie die möglichen Risiken einer Untervermietung auf das gesetzlich festgesetzte Mindestmaß. Unsere bewährte Vorlage für einen Untermietvertrag lässt sich für Untermietverhältnisse jeder Art verwenden. Vergessen Sie nicht, die Einverständniserklärung des Vermieters einzuholen, bevor Sie ein Zimmer untervermieten!



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Untermietvertrag (allgemein)

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Sehr geehrte Frau Wagner,

in dem von Ihnen geschilderten Fall, könnte entweder Ihre Tochter einen Untermietvertrag mit der neuen Mieterin abschließen oder Sie könnten die Frau als Hauptmieterin mit in den Vertrag nehmen. Dann wäre sie aber auch Hauptmieterin, was ja wahrscheinlich nicht gewünscht ist. Als Eigentümerin der Wohnung können Sie keinen Untermietvertrag abschließen, sondern nur den Untermietvertrag, den der Hauptmieter (Ihre Tochter) macht genehmigen.

Bezüglich der Kündigungsfristen wäre noch anzumerken, dass der Untermieter im Verhältnis zum Hauptmieter die gleichen Rechte hat, wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Bei der Untermiete ist eine Kündigung ohne sachlichen Grund aber in der Regel möglich, wenn der Untervermieter die Wohung mitbewohnt. Es besteht auch die Möglichkeit den Vertrag zu befristen, wenn absehbar ist, dass das Zimmer nur vorübergehend vermietet werden soll. In dem Fall muss ein Grund für die Befristung auch im Mietvertrag stehen.

HINWEIS: Wir erteilen im Einzelfall keine Rechtsberatung, sondern geben lediglich überschlägige Einschätzungen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen. Für eine konkrete Rechtsberatung in Ihrem persönlichen Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Notar.

Redaktionsteam (16.01.2012)

Diese Frage beantworten

Hallo!
Benutzen Sie einen Untermietvertrag! Allerdings müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten, die Wohnräume unter zu vermieten.

Redaktionsteam (13.03.2012)

Diese Frage beantworten

Die Frau könnte den ersten Vertrag kündigen und mit dem anderen Mann einen Untermietvertrag abschließen. In der Regel muss der Untermietvertrag noch vom Vermieter genehmigt werden. Das Einwohnermeldeamt wird wahrscheinlich keine Einwände erheben. Es kommt dort nur darauf an, dass der Mann dort wirklich wohnt und erreicht werden kann. Häufig wird dort nicht einmal ein Mietvertrag verlangt. Das kann aber in den unterschiedlichen Behördenstellen unterschiedlich gehandhabt werden.

Redaktionsteam (20.04.2012)

Diese Frage beantworten

Liebe Frau Thiel!
Wir haben keine Vorlage, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist. Am ehesten könnten Sie den Mietvertrag für eine Einliegerwohnung benutzen, da Sie die Räume selbst auch bewohnen. Die Schutzrechte des Mieters sind in solchen Fällen eingeschränkt.

Es handelt sich in jedem Fall nicht um ein Untermietsverhältnis, da Sie als Eigentümerin selbst keine Miete zahlen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater beraten, wie der Vertrag zu gestalten ist, damit Ihnen hierdurch keine Nachteile entstehen.
Alles Gute!

Redaktionsteam (08.10.2012)

Diese Frage beantworten

Hallo Jessika,

der wichtigste Punkt ist: Ihr Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen. Um Ärger zu vermeiden, sollten Sie ihn unbedingt vorher um sein Einverständnis bitten und sich dies auch schriftlich bestätigen lassen.

Anschließend sollten Sie Ihren Untermietvertrag von den Eltern der minderjährigen Mieterin unterschreiben lassen. Zu Ihrer Sicherheit sollte natürlich auch der Name der Mieterin drinstehen. Alles weitere ersehen Sie in den Infos über und in unserem "Untermietvertrag (allgemein)".

Redaktionsteam (05.07.2013)

Diese Frage beantworten

Hallo Maria,

es käme ein wenig auf die Form des Mietvertrages an. Bei Formularverträgen ist es in der Tat nicht zulässig für die Rückzahlung der Kaution pauschal sechs Monate zu veranschlagen. Vielmehr muss die Kaution dann zurückgezahlt werden, wenn der Vermieter genügend Zeit hatte zu prüfen, ob noch weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind. Meist geht es da um noch ausstehende Betriebskosten. Laut Rechtsprechung darf der Vermieter sich ca. 2 bis 6 Monate mit der Rückzahlung Zeit lassen. Das ist aber keine pauschale Regelung – es kommt immer darauf an! Wenn im Einzelfall kein Grund dafür besteht, die Kaution nicht zurück zu zahlen muss sie unverzüglich ausgezahlt werden. Falls noch Betriebskosten ausstehen, muss der Vermieter angeben, mit welcher Nachzahlung er rechnet und darf nur diesen Teil zurückbehalten.

Was das Abwohnen der Kaution betrifft, haben Sie grundsätzlich recht. Allerdings bleibt Ihnen wohl nicht viel anderes übrig, als die Kaution zu verrechnen, falls es keine weiteren Ansprüche gibt. Sie sollten also genau prüfen, welche Forderungen noch ausstehen könnten und dann die Kaution abrechnen.

Allerdings können wir leider keine verbindliche Beratung leisten. Es käme auf die genaue Formulierung im Mietvertrag an. Nur eine individuelle Beratung bei einem Anwalt kann verbindliche Einschätzungen gewährleisten.

Redaktionsteam (23.05.2014)

Diese Frage beantworten

Hallo Herr Comes,

in der Regel wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung benötigt. Da die Mieterin die Wohnung selbst weiterhin bewohnt und Sie als Lebensgefährten zusammenwohnen wollen, ist die Zustimmung laut der aktuellen BGH Rechtsprechung in der Regel zu erteilen (BGH Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2003 – AZ VIII ZR 371/02). Der Vermieter darf die Zustimmung im Prinzip nur verweigern, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder ähnlich wichtige Gründe vorlägen.

Als Muster könnten Sie den allgemeinen Untermietvertrag verwenden. In der Vorlage können Sie selbst ergänzen, welche Räume von Ihnen genutzt werden können. Wenn Sie den Vertrag für ein Amt benötigen, dann wäre es vielleicht zur Abgrenzung der einzelnen Bereiche empfehlenswert, wenn Sie ein Zimmer angeben, das an Sie vermietet wird und die Zusammennutzung der restlichen Wohnung vereinbaren.

Redaktionsteam (11.08.2014)

Diese Frage beantworten

 

Was lässt sich mit diesem Muster für einen Untermietvertrag regeln?

Vor dem Abschluss eines Untermietvertrags sollten Sie beachten, dass in den meisten Fällen eine schriftliche Genehmigung der Untermiete durch den Vermieter erforderlich ist. Diese Erfordernis ist in den gängigen Mietverträgen festgehalten. Anders ist es, wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Erlaubnis von Untermietverhältnissen vereinbart ist. Eine ungenehmigte Untervermietung kann unter Umständen ein Grund für die Kündigung für des Hauptmietvertrages sein.

Diese Vorlage kann für verschiedene Arten der Untervermietung genutzt werden. Die Vertragsvorlage eignet sich für die Untervermietung von Teilen einer Wohnung, für die gesamte Wohnung und für die Vermietung mit oder ohne Möbel.

Im Vertrag finden Sie rechtssichere Klauseln, die den aktuellen Mietrechtsbestimmungen entsprechen und mit denen sich sämtliche Fragen einer Untermiete klären lassen. Neben der Mietdauer, der Kaution, den Zahlungsmodalitäten, der Festlegung des Mietzinses und der Nebenkosten werden auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen und zur Haustierhaltung getroffen. Außerdem können Sie ganz genau festhalten, was zur Mietsache gehört und was nicht.

Grundsätzlich gilt, dass der Untermieter die Pflichten des Hauptmieters übernimmt, sobald ein Untermietverhältnis eingegangen wird. Deshalb ist es sinnvoll, im Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag Bezug zu nehmen. Was die weiteren Haftungsfragen angeht, so haftet der Mieter für den Untermieter. Daher ist es angeraten, von dem Untermieter eine Kaution zu fordern, um eventuell durch ihn verursachte Schäden beseitigen zu lassen.

Erlaubnis zur Untervermietung

In dem für Mietverhältnisse maßgebenden Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist explizit festgelegt, dass die Untervermietung einer Wohnung, eines Hauses oder einer Gewerbeeinheit nur mit der Erlaubnis des Eigentümers bzw. Vermieters statthaft ist. Dies gilt laut § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Erlaubnis zur sogenannten "Gebrauchsüberlassung an Dritte" kann bereits im Hauptmietvertrag erklärt werden. Die meisten Standard-Mietverträge sehen jedoch vor, dass die Genehmigung des Vermieters separat für jeden Einzelfall einzuholen ist.

Darüber hinaus kann ein Mieter gemäß § 553 BGB die Untervermietung auch einfordern sofern hierfür ein begründetes Interesse besteht. Ein solches Interesse kann sich etwa aus einem beruflich bedingten vorübergehenden Auslandsaufenthalt ergeben. Konkret wäre hier ein Anlass gegeben, wenn der Hauptmieter nach Beendigung seiner Abwesenheit in die Wohnung zurückkehren will, eine Doppelmiete jedoch finanziell nicht tragen kann. Die Berechtigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung kann sich z.B. aber auch nach der Scheidung von Eheleuten ergeben, wenn einer der ursprünglich in den Mietvertrag eingetragenen Mieter die vormals gemeinsame Wohnung verlassen hat. Auch eine wirtschaftliche Dürreperiode kann ein Grund sein, dass ein berechtigtes Verlangen zur Untermiete aktuell wird. Der Vermieter hat jedoch auch bei berechtigtem Interesse noch einen Entscheidungsspielraum. So muss die Untervermietung nicht genehmigt werden, wenn die Mietwohnung dadurch überbelegt wäre.

Rechte & Verantwortung eines Untermieters

Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter/Untervermieter grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Es ist daher meist empfehlenswert auf den Inhalt des Hauptmietvertrages Bezug zu nehmen. Als Hauptmieter haften Sie dem Vermieter für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen. Auch für den Fall eines verspäteten Auszugs des Untermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, müssen Sie ggf. eine Nutzungsentschädigung tragen. Selbstverständlich können Sie diese Ausgaben vom Untermieter zurückfordern. Daher sollten Sie auf der Zahlung einer Kaution bestehen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht auf Ihren Kosten sitzen bleiben.

Der Untermieter kann Ihnen gegenüber Mietminderungsansprüche geltend machen, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Die gesetzlichen Regelungen gelten hier natürlich ebenso, so muss er beispielsweise eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom (Haupt-)Vermieter beseitigen zu lassen.

Inhaltsverzeichnis Untermietvertrag

In diesem Muster für einen standardmäßigen Untermietvertrag sind folgende Klauseln enthalten:

  • §1 Mietgegenstand
  • §2 Außenverhältnis, Verweis auf den Hauptmietvertrag
  • §3 Mietdauer
  • §4 Miete und Betriebskosten
  • §5 Mietzahlungen
  • §6 Mietkaution
  • §7 Besonderheiten der Mietsache
  • §8 Schönheitsreparaturen
  • §9 Behandlung und Pflege von Mietsache und Anwesen
  • §10 Haustierhaltung
  • §11 Bauliche Veränderungen und Schäden an der Mietsache
  • §12 Weitere Untervermietung
  • §13 Kündigung
  • §14 Rückgabe der Mietsache
  • §15 Personenmehrheit als Untermieter, Sonstige Vereinbarungen

Mit einer Vorlage für einen Untermietvertrag sparen Sie Zeit

Ihr Vermieter hat Ihnen die Erlaubnis erteilt, Ihre Wohnung per Untermietvertrag an Dritte zu vermieten? Im Idealfall bekommen Sie eine Vorlage zur Verfügung gestellt, mit der Sie das Untermietverhältnis regeln können. Wenn das aber nicht der Fall ist oder Sie auf eine neutrale Vorlage bauen möchten, empfiehlt sich die Zuhilfenahme eines Musters für einen Untermietvertrag, wie die hier zum Download bereitstehende. Alle regelungsbedürftigen Punkte sind hier so vorformuliert, dass Sie auch als Laie auf dem Gebiet des Mietrechtes ohne große Recherche oder Eigenleistung ein solides Vertragswerk abschließen. Einfach die gewünschten Paragraphen für den finalen Untermietvertrag auswählen und nach wenigen Eingaben ist der Vordruck unterschriftsreif. Eine Vorlage speziell für Untermietverhältnisse macht rechtssichere und dem aktuellen Mietrecht entsprechende Vorgaben für die einzelnen Mietvertragsklauseln. Hier werden insbesondere die besonderen Kündigungsbedingungen geregelt. Auch für die Nutzung können spezielle, auf das gemeinsame Wohnen abgestimmte, Vereinbarungen getroffen werden. Wichtig ist insbesondere für Untermietverträge, dass der Zustand der Mietsache genau beschrieben wird. In einem rechtssicheren Vertragsmuster wird auch für Schadensfälle vorgesorgt, indem etwa Klauseln zu selbstverschuldeten Schäden an der Wohnung vereinbart werden. So geht der Untervermieter sicher, dass er nicht für einen Schaden haftet, den er nicht verursacht hat. Zur Sicherheit enthält die Vorlage für Untermietverträge die Möglichkeit, eine Mietkaution zu vereinbaren. Auf diese Weise genießen beide Mietparteien optimalen Schutz und alle relevanten Fragen werden im Vorfeld geklärt.

Untermiete oder Mitmiete?

Die gebräuchlichsten Formen, um gemeinsames Wohnen zu regeln, sind die Untermiete und die Mitmiete. Bei der Mitmiete sind alle Mieter gleichberechtigte Vertragspartner und haften demzufolge gemeinsam für den Mietzins. In diesem Fall kann der Mietvertrag nur gemeinsam beendet werden. Schwierig wird es, wenn nur eine Mietpartei aus dem Vertrag bzw. aus der Wohnung heraus will. Leichter ist das mit einem Untermietvertrag. Ein Muster für einen Untermietvertrag ist eine optimale Grundlage für die rechtssichere Gestaltung. Mit wirksamen Klauseln in einer entsprechenden Vorlage kann dem Untermieter gewöhnlich recht unkompliziert durch den Hauptmieter gekündigt werden. Für den Hauptmieter besteht hingegen der volle mietrechtlich geregelte Kündigungsschutz.
Wichtig ist, dass der Vermieter in der Regel einer Untervermietung zustimmen muss, sofern dies nicht ausdrücklich durch den Mietvertrag erlaubt ist. Eine Untervermietung darf nicht durch eine Klausel im Hauptmietvertrag ausgeschlossen werden. Wenn im Falle der Abwesenheit des Hauptmieters die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum vollständig untervermietet werden soll, kann der Vermieter seine Zustimmung ohne Angabe von Gründen verweigern. Wenn der Hauptmieter allerdings nur Teile der Wohnung wie etwa ein Zimmer untervermieten möchte, darf der Vermieter dies nur in besonderen Fällen verneinen, wenn etwa eine Überbelegung der Wohnung die Folge ist oder der Mietzins deutlich zu hoch veranschlagt wurde. Der Hauptmieter ist jedoch auch im Falle einer Untervermietung gegenüber dem Vermieter voll haft- und schuldbar, denn der Untermieter ist keine vertragliche Bindung mit dem Vermieter eingegangen. Mieter und Untermieter, die einen Untermietvertrag Muster abschließen wollen, sollten sich im Vorfeld möglichst klar darüber einigen, wie das gemeinsame Wohnen gestaltet werden soll.

Urteile zum Thema Untervermietung

Mietpreise, Partnerschaften, WG: Untervermieten ist oft sinnvoll. Kurios, dass ein Mieter zwar unbedingt vorher fragen muss, Vermieter aber in aller Regel zustimmen müssen. Eine Mieterin ließ ihren Partner einziehen, weigerte sich aber, einige Angaben zum Partner zu machen. Zwar durfte der Vermieter den Einzug nicht verbieten, hat aber Anspruch auf die Aufnahme einiger persönlicher Daten (Az. VIII ZR 371/02). Grundsätzlich darf jeder Untermieter aufnehmen. Ein Mann aus Baden-Baden hatte versäumt, den Vermieter zu fragen, ob er untervermieten dürfe. Zwar war es ihm laut Mietvertrag zugestanden worden. Jeder Mieter solle aber zunächst eine schriftliche Anfrage stellen. Erst nach einem Rechtsstreit zog der Vermieter seine voreilige Kündigung zurück (BGH Urteil Az.: VIII ZR 74/10 und BGH VIII ZR 74/10). Einen pauschalen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung gibt es nicht, wie so oft entscheidet auch hier der
Einzelfall. Ist die Wohnung aufgrund von Arbeitslosigkeit zu teuer geworden, oder etwa nach einer Scheidung zu groß, liegt "berechtigtes Interesse" vor. Ein Paar wollte seine Mietwohnung nicht aufgeben, obwohl ein Partner beruflich in eine andere Stadt ging. Sie vermieteten zwei der drei Zimmer. Der Vermieter kündigte ihnen. Trotz "verlagerten Lebensmittelpunktes" müsse die Wohnung nicht aufgegeben werden, entschied der BGH in Revision (BGH; Az.: VIII ZR 4/05).

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