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Ankündigung einer Mieterhöhung

(ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel)

Vorschau: Ankündigung einer Mieterhöhung

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Beabsichtigen Sie, Ihren Mietern eine Mieterhöhung anzukündigen? Mit dieser Vorlage verfassen Sie eine rechtsgültige Ankündigung einer Mieterhöhung, die Sie dem Mieter 12 Wochen im Voraus zustellen sollten. Unser Musterbrief ist speziell auf die Anhebung der Mietzahlung durch Angleichung an den Mietspiegel bzw. an vor Ort geltende Vergleichsmieten zugeschnitten. Die Mieter müssen der Erhöhung zustimmen, damit diese in Kraft treten kann. Das Muster für die Zustimmung zur Mieterhöhung ist ebenfalls hier erhältlich.

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Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist nur in Ausnahmefällen möglich, nämlich wenn sich hierzu eine Aussage im Mietvertrag findet. Wir empfehlen Ihnen sich an eine Mieterberatung zu wenden, da hier der Einzelfall geprüft werden müsste.

Redaktionsteam (11.08.2014)

Diese Frage beantworten

Liebe Frau Wagner!
Eine Mieterhöhung muss Ihnen in der Regel 3 Monate vorher angekündigt werden und bedarf Ihrer Zustimmung. Sie haben das Recht, der Mieterhöhung zu widersprechen oder sogar auf Grund der Mieterhöhung zu kündigen. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist oder der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete fordert. Ein Jahr nach Ihrem Einzug und ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf keine neue Mieterhöhung stattfinden. Die Miete ist ab dem im Ankündigungsschreiben angegeben Zeitpunkt zu zahlen.

Redaktionsteam (24.02.2014)

Diese Frage beantworten

Sehr geehrte Frau Engels,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir hier keine Rechtsberatung im Einzelfall erteilen können. Grundsätzlich ist es möglich, dass in einem Mietobjekt vergleichbare Wohneinheiten zu unterschiedlichen Mieten angeboten werden. Es herrscht insoweit Vertragsfreiheit. Das bedeutet jedoch nicht, dass in Ihrem Fall eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss eine stichhaltige Begründung für die Erhöhung liefern. Wir empfehlen Ihnen sich bei einem Anwalt oder Mieterverein beraten zu lassen.

Redaktionsteam (06.06.2012)

Diese Frage beantworten

Sehr geehrter Herr Prestin,

als neuer Eigentümer sind Sie berechtigt eine Mieterhöhung vorzunehmen, jedoch nur dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür auch vorliegen und im Mietvertrag nichts anderweitiges vereinbart wurde (z.B. Staffelmiete). Allein der Eigentumswechsel berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung. Falls aber der Mietvertrag eine Mieterhöhung zulässt und die Miete tatsächlich unter der ortsüblichen liegt, keine mietmindernden Tatsachen vorliegen und die Wartezeit beachtet wird, kann der neue Vermieter die Miete erhöhen.

Sie sollten daher für jedes Mietverhältnis einzeln die vertraglichen Voraussetzungen prüfen und sich im Zweifel von einem Anwalt individuell beraten lassen.

Redaktionsteam (29.03.2012)

Diese Frage beantworten

Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Es handelt sich um die laufenden Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen (beispielsweise Gartenpflege). Laufenden öffentliche Lasten auf dem Grundtück (Grundsteuer) zählen auch zu den Betriebskosten.

Die Zahlung für die Vermessung ist dagegen ein einmaliger Betrag, was gegen die Umlage als Betriebskosten spricht. Inwieweit diese Rechnung auf anderem Wege umgelegt werden kann, können wir an dieser Stelle nicht beurteilen, da dies nur eine überschlägige Einschätzung aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Umstände ist und keine rechtsverbindliche Auskunft. Nach Sichtung der Umstände im Einzelfall kann sich unter Umständen ein anderes Bild ergeben. Für eine Rechtsberatung in Ihrem Einzelfall sollten Sie daher einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Redaktionsteam (06.01.2012)

Diese Frage beantworten

 

Bedingungen für die Ankündigung einer Mieterhöhung

Aufgrund des geltenden Mieterschutzes unterliegt eine Mieterhöhung einigen Anforderungen. Grundsätzlich ist eine Anhebung des Mietpreises bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Allerdings muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Aber auch der Umfang der Mieterhöhung ist geregelt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht werden.
Da der Vermieter zur Durchsetzung seiner Mieterhöhung auf die Zustimmung des Mieters angewiesen ist, darf das Schreiben zur Ankündigung der Mieterhöhung nicht den Eindruck einer einseitigen Festsetzung vermitteln. Wenn die Mieterhöhung des Vermieters formal in Ordnung ist und alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden, ist der Mieter verpflichtet, zuzustimmen. Im Falle einer Weigerung kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.

Was heißt ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten innerhalb einer bestimmten Wohnungskategorie; so hat es das Bayerische Oberlandesgericht bereits 1981 formuliert. Es ist also die übliche Miete in einer Gemeinde bzw. in einem Stadtteil für eine vergleichbare Wohnung. Dabei werden Wohnungen mit verschiedenen Ausstattungsmerkmalen verglichen. Eine Wohnung mit Zentralheizung darf also nicht mit einer ohne Zentralheizung verglichen werden. Bei der Berechnung des Mietspiegels werden alle Details einer Wohnung berücksichtigt. Das beginnt bei der Fertigstellung des Hauses und beinhaltet Kleinigkeiten wie das WC mit oder ohne Fenster bis hin zu einer Fahrradabstellmöglichkeit. Die einzelnen Mietspiegel kann man in fast jeder Gemeinde über das Internet abrufen. Seit dem 01.06.2015 kommt der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhte Bedeutung zu, denn hieran hat sich die vom Gesetzgeber erlassene Mietpreisbremse zu orientieren.

Zustimmungsbedürftigkeit des Mieters

Um eine Mieterhöhung durchzusetzen bedarf es der Zustimmung durch den Mieter. Das liegt daran, dass die Parteien einen Vertrag zu bestimmten Konditionen vereinbart haben. Der Vertrag kann deshalb nicht einfach durch einen Vertragspartner abgeändert werden. Da das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum geschlossen wird, muss eine Anpassung durch den Vermieter möglich sein. Aus diesem Grund muss der Mieter seine Zustimmung erteilen, wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Tut er das nicht, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Für die vom Vermieter verlangte Zustimmungserklärung steht dem Mieter eine Bedenkzeit oder auch Überlegungsfrist von zwei Monaten zu. Die Zustimmung bedarf keine Form und kann deshalb vom Miete auch mündlich erklärt werden. Er kann die Mieterhöhung auch einfach akzeptieren indem er die erhöhte Miete zahlt. Zum Ausgleich steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, wonach er die Wohnung mit einer Frist von zwei Monaten kündigen kann.

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