Nachgefragt!
Kaufvertrag über ein Haus / ein bebautes Grundstück (mit Auflassung)
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Sehr geehrter Frau Gärtner,
wie alle Verträge bei denen es um die Eigentumsübertragung von Grundstücken geht, muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden. Ohne diese vom Gesetzgeber geforderte Form ist der Vertrag ungültig. Sie können unser Muster zur Vorbereitung des Notartermins benutzen.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
Was kostet mich das und wie wird das berechnet?
Sylvio Möller
Die Gebühren für den Notar richten sich nach der Kostenordnung für Notare, die gesetzlich festgeschrieben ist. Die Höhe hängt vom Wert des verkauften Grundstücks ab. Da es keine festen prozentualen Werte gibt, sollten Sie sich am besten direkt telefonisch bei einem Notar erkundigen. In der Regel ist mit Gesamtkosten von mindestens 1,5 % des Grundstückswertes zu rechnen. Die Kosten für den Verkauf trägt der Käufer. Für diesen fallen zusätzlich Steuern und Gebühren des Grundbuchamtes sowie eventuell weitere Auslagen an.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
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Sehr geehrter Herr Frim,
die Notarkosten sind vom Käufer zu tragen, sofern Sie den Kauf betreffen. Der Käufer hat daher auch das Recht, den Notar auszuwählen, wobei die Notargebühren überall gleich hoch sein dürften, da sie sich am Wert des Grundstücks orientieren.
Falls noch weitere Handlungen des Notars anfallen (beispielsweise der Antrag auf Löschung von Grundschulden) trägt diese derjenige, der sie verursacht hat, also der Antragsteller.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
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Sehr geehrter Herr Beichelt,
die Sache mit der Auflassung ist in der Tat recht kompliziert. Im deutschen Recht wird zwischen der schuldrechtlichen und der dinglichen Einigung unterschieden (sog. Abstraktionsprinzip). Die schuldrechtliche Einigung ist sozusagen das Versprechen auf Übereignung des Grundstücks während die Auflassung die dingliche Eigentumsübertragung beinhaltet. Bei normalen Kaufgeschäften im Alltag fallen schuldrechtliche und dingliche Einigung zusammen. Bei Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt die dingliche Einigung, der Käufer wird Eigentümer. Falls sich im Nachhinein Streitigkeiten auftun, bleibt der Käufer der Eigentümer des Kaufgegenstandes und der Verkäufer müsste auf Herausgabe klagen. Mit der dinglicher Einigung geht das Eigentum also auf den Käufer über und er erhält die tatsächlich Verfügungsgewalt über den Kaufgegenstand. Damit soll Rechtssicherheit geschaffen werden, etwa für den Fall, dass die Sache zwischenzeitlich weiterverkauft wurde.
Im Falle eines Grundstücks ist eine Übergabe – anders als bei bewegliche Gegenständen – nicht möglich. Daher bedarf es der Eintragung ins Grundbuch. Erst wer dort eingetragen ist, wird Eigentümer. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung erst vor, wenn die dingliche Einigung der Kaufvertragsparteien vom Notar nachgewiesen wird, der Notar also die Auflassung an das Grundbuchamt schickt.
Ist die Auflassung einmal beim Grundbuchamt kann damit die Eintragung ins Grundbuch veranlasst werden, egal ob es in der Zwischenzeit zu Streitigkeiten gekommen ist.
Daher wird es bei notariellen Kaufverträgen in der Regel so gehandhabt, dass erst dann eine Ausfertigung der Auflassung erstellt wird, wenn alle Unterlagen zum Vollzug des Kaufes (z.B. Löschungsbewilligung der Bank) vorliegen und das Geld auf einem Notaranderkonto eingegangen ist. Erst dann gibt der Notar die Ausfertigung der Auflassungserklärung ans Grundbuchamt weiter und veranlasst die Eigentumsumschreibung.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
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Hallo Herr Erdmann,
dieses Muster können Sie als Anhang für den Vorvertrag nutzen. Der Vorvertrag enthält das verbindliche Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, der im Anhang hinzuzufügen ist. Bitte beachten Sie, dass Grundstücksgeschäfte immer der Beurkundung durch einen Notar berufen. Dieses Muster gilt daher der Vorbereitung und als Basis für die Verhandlungen mit dem Käufer/Verkäufer, kann aber einen notariellen Termin nicht ersetzen.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
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Hallo Ingrid,
wir weisen zunächst darauf hin, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten können, sondern lediglich eine allgemeine Einschätzung.
Da es im Bereich des Möglichen liegt, dass sich hinter einer Rigipswand Schäden am Mauerwerk verbergen, würden wir empfehlen, den Käufer ausdrücklich darauf hinzuweisen, um späteren Ärger zu vermeiden.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
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Hinweise zum Kaufvertrag über ein Haus
Bitte beachten Sie, dass Grundstücksgeschäfte grundsätzlich nur bei notarielle Beurkundung gültig sind. Das Vertragsmuster für einen Hauskauf dient daher vor allem Ihrer rechtlichen und vertraglichen Orientierung und der Vorbereitung des Notartermins. Folgende Paragraphen sind im Kaufvertrag enthalten:
- §1 Grundbuchstand
- §2 Kauf
- §3 Kaufpreis und Fälligkeit
- §4 Zwangsvollstreckungsunterwerfung
- §5 Auflassung
- §6 Auflassungsvormerkung
- §7 Besitzübergang (Übergabe)
- §8 Haftung für Sachmängel
- §9 Haftung für Rechtsmängel
- §10 Finanzierungsmitwirkung
- §11 Finanzierungsvollmacht
- §12 Rücktrittsrecht
- §13 Abwicklungsermächtigung für den Notar
- §14 Kosten
- §15 Salvatorische Klausel
- §16 Abschriften und Ausfertigungen
- §17 Hinweise und Belehrungen
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