Nachgefragt!
Kündigung Mietvertrag (fristlos, Vermieter)
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Sehr geehrter Herr Koblenzer,
eine fristlose Kündigung ist nur in Fällen möglich, in denen ein wichtiger Grund die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Wenn Sie dem Mieter also im Zuge der fristlosen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten, dann deutet dies ja darauf hin, dass eine Fortsetzung eben nicht unzumutbar ist. Falls die ausgehandelten Vertragsklauseln für Sie als Vermieter im Nachhinein wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sind, so ist dies kein Grund für eine fristlose Kündigung.
Sie könnten allerdings im Einverständnis mit dem Mieter eine Änderung des Vertrages bzw. eine Zusatzvereinbarung zum Vertrag jederzeit vereinbaren.
Bitte beachten Sie, dass dies keine individuelle Rechtsberatung ist. Diese kann nur durch einen Rechtsanwalt vorgenommen werden, der sämtliche Umstände in Ihrem individuellen Einzelfall prüfen kann.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
Diese Frage beantworten
Wir haben einen Mietvertrag mit Vorkaufsrecht mit einem Mieter vereinbart. Der Vertrag läuft schon seit 3.2008 mit einer Mietzahlung plus X€ für den Kauf. Der Vertrag beinhaltet den Mietgegenstand jedoch ohne Adresse, den Mietpreis, Kündigung fristlos bei Nichteinhaltung der Zahlungen. Im Vertrag ist nicht enthalten die Dauer des Mietvertrages, Nutzung, Schlüssel, Wartung u. Reparaturen, Sicherheit u. Verkehrsordnung, Haftung und Schlussbestimmungen und keine Nebenkosten wie die Grundsteuer.
Ist dieser Vertrag überhaupt gültig? Der Mieter zahlt auch seit 3 Monaten nichts mehr trotz telefonischer Aufforderung. Der Kaufpreis wäre mit der monatlichen Zusatzzahlung bis April abbezahlt gewesen, wenn er gezahlt hätte. Nochmal meine Frage: Ist der Vertrag überhaupt gültig, wenn nicht alles drin steht? Kann ich ihn jetzt sofort fristlos kündigen wegen Nichteinhaltung (Zahlung)des Vertrages, wenn ich ihm die geleistete Zahlung zum Kauf zurück erstatte? Kann ich ihm die Grundsteuer berechnen? Kann ich diese mit der Rückzahlung verrechnen? MFG
Kessy13
(1 Antwort)
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Hallo Kessy13,
bitte beachten Sie immer, dass wir von der Redaktion keine verbindliche Rechtsauskunft geben können, sondern immer nur eine Einschätzung aufgrund Ihrer Informationen.
Der wichtigste Punkt scheint mir die Frage, ob der Mietvertrag überhaupt Gültigkeit hat. Da im Vertrag keine Adresse des Mietobjektes genannt ist, ist in jedem Fall genug rechtliches Streitpotenzial vorhanden und ein Rechtsstreit ist immer teuer und kann sich über Jahre hinziehen.
Mein Empfehlung ist: lassen Sie den Vertrag von einem Rechtsanwalt auf Gültigkeit prüfen, erörtern Sie mit dem Anwalt den rechtlichen Sachverhalt und die Erfolgsaussicht vor Gericht.
Ich bin sicher, die Sache ist den Versuch wert, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären. Ihr Mieter hat offenbar Zahlungsschwierigkeiten. Erkennen Sie diese an, können Sie eventuell gemeinsam eine Möglichkeit finden, wie Sie beide Ihr Gesicht wahren können und Sie Ihr Ziel erreichen: Nämlich dass Sie weiter Eigentümer des Mietgegenstandes bleiben.
Vergleichen Sie die Kosten für einen möglichen Rechtsstreit mit denen der fehlenden Mieteinnahmen. Setzen Sie sich und dem Mieter ein zeitlich und für beide Seiten realistisches Ultimatum der noch ausstehenden Zahlungen und kündigen Sie damit mögliche weitere Schritte an. Sie sollten hier jedoch keinesfalls nicht auf den telefonischen Austausch vertrauen sondern alles schriftlich festhalten. Und von Ihrem "Mieter" unterschreiben lassen. Viel Erfolg.
FORMBLITZ-Redaktionsteam
Diese Frage beantworten
Gründe für eine fristlose Kündigung
Grundsätzlich gilt, dass die Gründe, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, wichtig sein müssen. Ein gängiger Grunde für eine fristlose Beendigung eines Mietverhältnisses ist der durch den Mieter verschuldete Zahlungsverzug. Hat der Mieter die Miete oder einen erheblichen Teil derselben an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht geleistet, ist der Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Der fehlende Betrag muss, wenn er auch nicht zwei volle Monatsmieten übersteigt, zumindest über den Betrag einer Monatsmiete hinausgehen. Auch wenn der Zahlungsverzug nicht zwei aufeinanderfolgende Termine betrifft, gilt der Betrag von zwei nicht gezahlten Monatsmieten als wichtiger Kündigungsgrund. Eine Abmahnung ist im Falle des Zahlungsverzugs des Vermieters nicht erforderlich. Durch die Zahlung des rückständigen Betrags innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage kann der Vermieter die Kündigung allerdings abwehren (§565 BGB). Andere Gründe für eine fristlose Kündigung sind gegeben, wenn das Weiterbestehen des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar ist. Das kann etwa im Falle einer hartnäckigen Störung des Hausfriedens trotz erfolgter Abmahnung geschehen. Auch das Schlagen oder Beleidigen des Vermieters kann ein rechtmäßiger Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.
Eine Kündigung kann unter Umständen auch ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung rechtmäßig sein. Wenn etwa beide Maßnahmen im Einzelfall offensichtlich keinen Erfolg zeigen würden und das Interesse des Vermieters vergleichsweise schwerer wiegt als das des Mieters, kann auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden.
Unsere Vorlage enthält die gängigsten Begründungen, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, zum Beispiel eine schuldhafte Vertragsverletzung durch den Mieter. Wenn Sie sch jedoch nicht ganz sicher sind, ob eine fristlose Kündigung im vorliegende Fall rechtmäßig ist, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Bei außerordentlichen Kündigungen gilt, dass dieser in den meisten Fällen eine Abmahnung oder eine Fristsetzung mit der Möglichkeit zur Abhilfe des vertragswidrigen Verhaltens vorausgegangen sein sollten (§543 BGB Abs.3).
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